처분청이 산정한 90년 개별공시지가의 평가가 적법한 것인지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

1.처분내용 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 대 415.5㎡, 같은 동 ○○ 대 157㎡, 같은 동 ○○ 대650㎡, 같은 동 ○○ 대 621.5㎡ 합계 4필지 1,844.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)가 ○○시의 도시계획사업에 의한 도로부지로 부산광역시에 수용되어 1998.04.22 및 1998.05.13 보상금 2,947,259천원을 수령하고 부산광역시에 소유권이전등기 하였으며 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하면서 쟁점토지에 대한 1990년 개별공시지가가 결정 공고되어 있지 않아 인근토지가격을 기준으로 하여 쟁점토지의 90년 개별공시지가를 평가한 후 취득가액을2,174,087천원으로 하여 자산양도차익 예정신고 하였다. 처분청은 ○○지방국세청 정기 감사시 쟁점토지의 1990년 개별공시지가가 없는 토지에 대한 기준시가를 잘못 적용한 사실이 지적되어 물건지 관할인 ○○세무서장에 개별공시지가 없는 토지의 가격평가를 의뢰하고 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은 법시행령 제164조 제1항 규정에 의한 개별공시지가를 평가한 가격을 회보 받아 이를 근거로 취득가액을 1,712,452천 원으로 하여 기준시가에 의한 양도차익을 계산하여 2000.10.06 98년 귀속 양도소득세 85,319,310원과 감면세액에 대한농어촌특별세 14,438,650원 합계 99,757,960원을 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.11.24 본 심사청구를 제기하였다. 2.청구주장 청구인은 쟁점토지의 면적, 이용가치 등 토지특성이 가장 유사한 주변토지를 표준지로 선정하여 쟁점토지 중 ○○동 ○○번지 및 같은 동 ○○번지 토지는 같은 동 ○○번지 토지의 개별공시지가가 1,500,000원을 적용하여 평가하였고, 같은 동○○번지 토지는 같은 기준에 따라 같은 동 ○○번지 토지의 개별공시지가 1,500,000원을 적용하였으며, 같은 동 ○○번지 토지는 인근토지인 같은 동 ○○번지 개별공시지가 900,000원을 적용하여 쟁점토지 1990년 개별공시지가를 적법하게 평가하여 취득가액을 산정하였음에도 이를 인정하지 아니하고 쟁점토지의 1990년 개별공시지가를 청구인이 평가한 가격보다 낮게 평가하여 과세한 처분은 부당하다. 3.처분청 의견 쟁점토지의 90년 개별공시지가 없어 양도차익을 산정함에 있어 물건지 관할인 ○○세무서에는 토지가격 평가서를 작성하여 공정과세협의회의 협의를 거쳐 쟁점토지의 90년 개별공시지가를 산정한 후 이를 기준으로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 처분청이 산정한 90년 개별공시지가의 평가가 적법한 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】제1항 제1호 가목에서 “지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 개별공시지가 라 한다). 다만,개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.”고 규정하고 있고 같은 법 시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】제1항에서 “법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액 이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목. 이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다. 1~3『생략』 4.개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)” 라고 규정하고 있다. 9항에서 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. 라고 규정하고 있다. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항에서 “건설교통부장관은 제1항의 목적을 위한 지가산정을 위하여필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 토지가격표준표 라 한다)를 작성하여 관계행정기관 등에 제공하여야 하며, 관계행정기관 등은 이를 사용하여 지가를 산정하여야 한다.” 고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지는 ○○시 도로계획사업(도시계획사업실시계획인가일 1997.05.08)에 의한 도로부지(○○~○○도로 확장공사)로 수용되어 ○○시로부터 1998.04.22 보상금 1,634,322,500원, 1998.05.13 보상금 1,312,937,000원 합계 2,947,259,500원을 수령하였음이 토지수용확인서에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 양도하고 취득가액 산정시 1990년 개별공시지가가 공시되어 있지 아니하여 인근토지의 공시지가를 비교하여 쟁점토지의 1990년 개별공시지가를 다음과 같이 산정하였고, 처분청은 물건지 관할세무서장에게 토지가격 평가를 의뢰하고 토지가격을 회보 받아 이를 기준으로 쟁점토지의 1990년 개별공시지가를 적용하여 과세하였음을 알 수 있다. (표1) 쟁점토지 90년공시지가 산정 비교표 (단위㎡, 천원) 쟁점토지 지번 면적 신고내용(청구인) 처분청 결정내용 비 고 표준지지번 90년공시지가 토지가액 표준지지번 90년공시지가 토지가액 초읍○○ 621.50

○○ 900 559,350

○○ 1,100 683,650 초읍○○ 415.50

○○ 1,500 623,250

○○ 1,000 415,500 초읍○○

○○

157. 1,500 235,500

○○ 1,000 157,000 초읍○○ 650.2

○○ 1,500 975,300

○○ 900 585,180 합계 2,393,400 1,841,330

(3) 1990년 개별공시지가 없는 쟁점토지의 가격을 적정하게 평가하였는지 여부에 대하여 살펴본다. 첫째, 쟁점토지의 90년 개별공시지가를 다음과 같이 평가하였음이 평가서에 의하여 확인된다. 쟁점토지 90년 개별공시지가 평가내역 (단위 천원) 비교할 토지(표준지) 평가할 토지(쟁점토지) 지번 지목 이용상황 90개별 공시지가 지번 지목 이용상황 조정율 (%) 90년 평가액 초읍○○ 대 도로 1,000 초읍○○ 대 도로 100 1,000 초읍○○ 대 도로 1,000 초읍○○ 대 도로 100 1,000 초읍○○ 대 도로 900 초읍○○ 대 도로 100 900 초읍○○ 대 도로 1,100 초읍○○ 대 도로 100 1,100 둘째, 청구인은 쟁점토지의 1990년 개별공시지가를 평가함에 있어 (표1)과 같이 인근토지의 가격을 비교하여 쟁점토지 중 ○○직할시○○구 ○○동 ○○번지 토지는 ㎡당 900천원이고, 같은 동 ○○번지, 같은 동 ○○번지, 같은 동○○번지 토지는 각각 ㎡당 1,500천원으로 평가한 것이 정당하다고 주장하나, 청구인은 쟁점토지의 가격을 산정함에 있어 쟁점토지는 지목이 대지이나 도로부지로 편입된 토지인데 반해, 청구인이 표준지로 선정한 토지는 지목이 대지이고 실지대지로 사용하고 있으며 쟁점토지가 도로부지로 편입됨으로 인하여 큰 도로와 접하게 되어 토지이용상황 등 지가형성요인이 쟁점토지와 유사한 인근토지로 볼 수 없음이 지적도 및 처분청의 조사서에 의하여 확인된다. 셋째, 처분청이 90년 쟁점토지의 가격산정시 비교한 위의 인근토지는 쟁점토지와 지목이 같고 당초 부산광역시에서 도로부지로 계획이 되어 있었고 같은 시기에 도로로 편입되어 지목·이용상황 등 지가형성요인이 쟁점토지와 유사한 토지임이 90년 개별공시지가평가내역서에 의하여 확인된다. 위의 사실관계와 관계법령을 종합하여 보면 개별공시지가 없는 토지는 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 인한 비교표에 의하여 평가한 가액으로 하는 것(소득세법시행령 제164조)인 바, 위와 같이 1990년개별 공시지가 없는 쟁점토지에 대하여 양도차익을 산정함에 있어서 처분청이 선정한 표준지가 쟁점토지와 같은 용도지역 안에 있는 토지로서 지목, 이용상황, 주변환경 등에 비춰 청구인이 선정한 표준지보다 쟁점토지와 가장 유사한 이용가치를 지닌 토지로 보이고, 이보다 더 유사한 표준지가 있다고 보이지 아니하므로 물건지 관할세무서장이 위의 비교할 토지를 쟁점토지의 비교표준지로 선정한 것은 적법하다고 판단된다. 따라서, 처분청이 1990년 개별공시지가 없는 쟁점토지의 취득가액 산정시 위의 비교할 토지를 표준지로 산정하고 위 관련법령에 따라 비교표에 의하여 공정과세협의회의 자문을 거쳐 평가한 가액을 기준시가로 하여 이건 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.