매매계약서 등은 조사시 관련증빙으로 제시하지 아니하였던 서류로서 매매대금에 대하여 관련인들의 진술내용과 일치하지 아니하고, 금전대차관계로 부동산에 설정된 근저당권의 채권최고액을 기준으로 소급하여 작성된 계약서로 보여지므로 신빙성이 없음
매매계약서 등은 조사시 관련증빙으로 제시하지 아니하였던 서류로서 매매대금에 대하여 관련인들의 진술내용과 일치하지 아니하고, 금전대차관계로 부동산에 설정된 근저당권의 채권최고액을 기준으로 소급하여 작성된 계약서로 보여지므로 신빙성이 없음
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
(1) 청구인은 1990년 04월 취득한 ○○도 ○○군 ○○리 ○○, 같은 리 ○○, 같은 리 ○○, 같은 리○○번지 토지 8,277㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 1995.07.10 미등기전매로 양도하였으나 이에 대한양도소득세를 신고하지 아니하였다.
(2) ○○지방국세청장은 청구인에 대하여 쟁점부동산의 미등기전매에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과 청구인이 쟁점부동산을 원소유자인 권○○로부터 취득하여 미등기전매로 ○○토지개발공사에 양도(911,245,500원)한 사실을 확인하고 처분청에 과세자료로 통보하였으며, 이를 수보 받은 처분청은 과세자료에 의하여 양도가액은 실거래가액으로 하고 취득가액은 그 가액이불분명하다고 보아 양도가액을 기준시가로 환산(550,134,927원)에 의하여 양도차익을 산정하여 2000.09.06 1995년 과세연도 양도소득세 324,444,960원을 청구인에게 결정고지하였다.
(3) 청구인은 이에 불복하여 2000.11.24 심사청구하였다.
청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 662,000,000원임이 매매계약서 및 영수증에 의하여 확인되고, 부동산중개료14,000,000원과 법무사수수료 4,557,700원이 영수증에 의하여 확인되므로 취득가액을 포함한 필요경비를680,557,700원으로 하여 양도차익을 산정하여야 함에도 처분청이 취득가액이 불분명 하다고 보아 양도가액을 기준시가로 환산한 금액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 결정한 것은 부당하며, 쟁점부동산의 취득금액으로 청구인이 50,000,000원만 부담하고 나머지는 청구외 이○○가 부담하여 쟁점부동산을 공동으로 취득하였음에도 처분청은 쟁점부동산을 청구인이 단독으로 취득하여 양도한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세 전체금액을 과세한 처분은부당하다.
처분청은 청구인이 필요경비의 근거로 제시한 매매계약서와 영수증은 당초 조사시 관련증빙으로 제시하지 아니하였던 서류로서 매매대금에 대하여 관련인들의 진술내용과 일치하지 아니하고, 금전대차관계로 쟁점부동산에 설정된 근저당권의 채권최고액을 기준으로 소급하여 작성된 계약서로 보여지므로 신빙성이 없으며, 쟁점부동산을 취득한 자는 당초 조사시 청구인과 쟁점부동산의 거래에 관련된 관련 인들이 청구인이 단독으로 취득하였다고 진술하고 있으므로 청구인과 청구외 이○○가 공동으로 취득하였다는 주장도 받아들일 수 없으므로 취득가액이 불분명하다고 본 것과 청구인이 쟁점부동산을 단독으로 취득하여 양도한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
1. 제1항·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
3. 제1호외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 대통령이 정하는 경우에는 기준시가에 의한다.』고 규정하고, 구 소득세법 제45조 【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비
3. 대통령령이 정하는 자본적지출액
4. 대통령령이 정하는 양도비』라고 규정하고 있고, 같은 법시행령 제94조【양도자산의 필요경비】제5항에서 『법 제45조 제1항 제1호 (가) 본문 및 (나) 단서의 규정에 의한 방법으로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는경우에는 제1항 내지 제4항 및 법 제45조 제2항의 규정에 불구하고 취득당시의 기준시가에 다음 각 호의 1의 금액을 가산한 금액으로 한다. 이 경우 제170조 제1항 단서에 의하여 취득가액을 환산한 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 것으로 본다.
1. 법 제23조 제1항 제1호에 규정된 자산 취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액 × 7/100(법 제70조 제7항에 규정된 미등기 양도자산의 경우에는 1/100)』이라고 규정하고 있으며, 같은 법시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】제1항에서 『법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가로 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제3항 각호 또는 제44조 제6항에 규정된 자산을 양도한 경우 또는 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실거래가액을 확인할 수 있는 것은 실거래가액에 의하고 실거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여 결정하여야 한다. 1.(생략)
2. 제4항 제2호의 경우에는 다음 각목에 의하여 환산한 가액 (가) 양도당시의 실거래가액만 확인되는 경우의 환산한 가액 양도당시의 취득당시의 기준시가 ×--------------- 실거래가액 양도당시의 기준시가 (나) (생략)』이라고 규정하고, 제4항에서『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목단서에서 "대통령령이 정하는 경우" 라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 삭제(1989.08.01)
2. 다음 각목의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. (단서 생략)
(1) 이에 대하여 사실관계를 살펴본다. 첫째, 2000년 07월 ○○지방국세청장은 청구인에 대하여 쟁점부동산의 미등기전매에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 쟁점부동산은 청구외 권○○(권○○의 오빠, 1990.05.11 사망)가 쟁점부동산의 원소유자인 권○○ 명의로 1978.11.08취득하였다가 1990년 04월경에 청구인에게 미등기로 양도된 상태에서 1995.07.10 ○○토지개발공사에서 ○○장유지 구택지개발 공공용지로 협의 취득한 부동산으로서 이 과정에서 쟁점부동산의 수용보상금 911,245,500원을 청구인이 청구외권 ○○로부터 위임을 받아 수령한 사실이 확인되었고, 청구외 권○○의 사망으로 인하여 청구인의 취득시기나 취득가액은 그 가액이 불분명하다고 보아 양도가액을 기준시가로 환산(550,134,927원)에 의하여 양도차익을 산정하여 2000.08.11 처분청에 과세자료로 통보하였으며, 이를 수보 받은 처분청은 과세자료에 의하여 양도가액은 실거래가액으로 하고 취득가액은 그 가액이 불분명하다고 보아 양도가액을 기준시가로 환산(550,134,927원)에 의하여 양도차익을 산정하여 2000.09.06 1995년 과세연도양도소득세 324,444,960원을 청구인에게 결정고지하였음이 조사서 및 경정결의서에 의하여 확인된다. 둘째, ○○지방국세청의 조사시 청구인과 조사공무원이 작성한 문답서에 의하면, 『쟁점부동산은 청구인의 친구인 이○○가 대표이사로재직하고 있는 (주)○○정밀 공장을 쟁점부동산 소재지로 옮겨 본인이 지분투자형식으로 쟁점부동산을 투자하기 위하여 채권금액으로 청구외 권○○로부터 취득하였기 때문에 본인이 직접 보상금을 수령하였고, 이 보상금 중 3천만 원은 현금으로 받고 나머지는 채권으로 수령하였으며, 쟁점부동산의 인근지역은 공장지대로 쟁점부동산의 지목이 전이기 때문에 개인이 취득할 수 없으므로 (주)○○정밀의부지로 취득하면 등기가 가능하고, 본인의 채권도 회수할 수 있을 것으로 보았으나 ○○시로부터 공장이전 허가를 얻지 못하여 미등기상태로 보유하다가 채권금액과 상계하는 것으로 하여 본인이 취득하였으며, 추가로 토지대금을 지급한 사실은 없다』고 진술하였음이 확인된다. 셋째, 청구의 권○○는 쟁점부동산에 대하여『오빠인 권○○에게 자신의 명의를 빌려주었고 사촌동생인 권○○이 필요한 서류를 해달라고하면 서류를 해주었을 뿐 거래금액 등에 대하여는 잘 알지 못하며, 오빠가 돌아가시기 전에 쟁점부동산은 청구인에게 팔렸다는 이야기를 권○○에게 들었다』고 진술하였고, 청구외 권○○은『1990초 사촌형님인 권○○가 병중(간암)에 있을 때 쟁점부동산을 청구인에게 매각하고 양도대금을 전부 받았으니까 추후 등기이전을 하여 주라는 부탁을 받았고, 청구인이 쟁점부동산을 중개업자에게 속아서 계약을 하고 거래대금도 전부 지급하였으나 토지거래허가 및 등기이전이 되지 아니하여 계약을 파기하고 거래대금을 돌려 달라고 수차례에 걸쳐 독촉을 하였으나, 그 당시 형편으로는 거래대금을 반환할 수가 없어 근저당권이라도 설정하자는 의견이 있어 근저당권을 설정하여 준 것이며, 근저당권 설정 시 채권최고금액은 당시 거래대금을 근거로 책정된 것으로 생각되나 거래금액 보다는 조금 많게 책정된 것으로 생각한다.』고 진술하였으며, 청구외 권○○의 처인 청구외 조○○는『청구외 권○○가 돌아가시기 전에 회사의 빚을 정리하기 위하여 쟁점부동산을 양도하였고, 청구외 권○○가 병환중이어서 사촌시동생인 권○○이 쟁점부동산을 정리한 것으로 알고 있다.』고 진술하였음이 ○○지방국세청의 조사시 작성된 문답서에 의하여 확인된다.
(2) 청구인이 쟁점부동산을 1990.04월에 취득한 사실과 미등기 상태에서 양도가액 911,245,500원으로 양도한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으나, 쟁점부동산의 필요경비 산정에 대하여는 다툼이 있는 바, 청구인은 쟁점부동산을662,000,000원에 취득하였고, 부동산중개료 14,000,000원과 법무사수수료 4,557,700원이 취득에 소요된 필요경비이며, 이에 대한 근거서류로 매매계약서 및 영수증을 제시하면서 처분청이 양도가액을 기준시가로 환산한 금액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 결정한 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인이 제시한 매매계약서를 보면, 매매대금은 662백만 원이고, 1990.03.01 계약금 66백만 원, 1990.03.19중도금 270백만 원, 1990.03.30 잔금 326백만 원을 각각 지불하는 것으로 기재되어 있고 계약당사자는 매도인란에 청구외권○○를 대신하여 청구외 권○○, 매수인란에 최○○외1, 중개업자란에 청구외 조○○이라고 각각 기재되어 있고, 계약금은 계약당시 지불된 것으로 “영수함”이라는 표기와 함께 지장이 날인되어 있고 중도금(1990.03.19 270백만 원)과 잔금(1990.04.03 326백만 원)은 청구외 권○○이 사인한 별도의 영수증을 제시하였으나, 매매대금이 쟁점부동산에 설정된 근저당권의 채권최고액과 일치하고 있는 점과, 청구인은 당초 조사시 쟁점부동산을 취득시 계약서를 작성하였으나 현재는 없고, 청구외 권○○에게 받을 채권금액으로 상계한 것이고 추가로 토지대금을 지급한 금액이 없으며, 위 매매계약서를 1992년 또는 1993년경에 부산의 모다방에서 작성한 것이라고 진술한 점 등에 비추어 위 매매계약서는 당초 계약내용을 문서로 표시하기 위하여 매매계약당시 작성한 계약서가 아님을 청구인이 스스로 인정하고 있으므로 청구인이 제시한 매매계약서상의 매매대금은 취득가액으로 인정할 수 없다 할 것이다. 둘째, 매매대금에 대하여 청구인은 청구외 권○○에게 받을 채권금액이 정확하지는 않지만 620백만 원과 650백만 원 사이의 금액으로 이를 상계한 것이라고 진술하였고, 청구외 권○○은 매매대금은 잘 모르지만 쟁점부동산의 근저당권 절정시 채권최고금액인662백만 원이 실제거래대금보다는 조금 많게 책정된 것이라고 진술하고 있으므로 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득금액 662백만 원은 신빙성이 없다 할 것이다. 셋째, 구 소득세법 시행령 제170조 제1항 에 의하면, 자산의 양도차익을 실거래가액으로 산정함에 있어 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실거래가액이 확인할 수 있는 때에는 실거래가액을 확인할 수 있는 것은 실거래가액에 의하고, 실거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 확인되는 실거래가액을 기준시가에 의하여 환산한 가액으로 하는 것이라고 규정하고 있고, 구 소득세법 시행령 제94조제5항 에 의하여 취득가액을 환산한 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 것으로 보아 취득가액에 가산하는 필요경비는 취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액인 100분의 1을 필요경비로 공제하도록 규정하고 있는 바, 이건의 경우 양도가액은○○토지개발공사의 수용가액인 911,245,500원으로 확인되고 있으나, 취득가액은 실거래가액이 불분명하여 확인되지 아니하므로 처분청이 양도가액을 기준시가로 환산한 금액 550,134,927원을 취득가액으로 하여 경정한 처분과 부동산중개료 등을 필요경비로 인정하지 아니한 처분은 정당하다 할 것이다.
(3) 청구인은 쟁점부동산의 취득금액으로 청구인이 50,000,000원만 부담하고 나머지는 청구외 이○○가 부담하여 쟁점부동산을 공동으로 취득하였음에도 처분청이 쟁점부동산을 청구인이 단독으로 취득하여 양도한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세 전체금액을과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 첫째, ○○지방국세청의 조사당시 청구인과 조사공무원이 작성한 문답서에 의하면,『쟁점부동산에 청구인이 채권자로 하고 채권최고금액을662백만 원으로 하여 근저당권을 설정한 사실에 대하여 청구인은 청구외 권○○(청구외 권○○의 사촌동생)과의 금전대차관계(수시로 빌려주어 정확하지는 않지만 620백만 원에서 650백만 원 사이임)로 일시적 담보로 근저당권을 설정한 것이고, 빌려준 돈이 회수되지 아니하고 이자도 받지 못하여 당시 본인의 친구인 이○○가 대표이사로 재직하고 있는 (주)○○정밀 공장을 쟁점부동산으로 옮겨본인이 지분투자형식으로 쟁점부동산을 투자하기 위하여 채권금액을 권○○로부터 취득하였기 때문에 본인이 직접 보상금을 수령하였으며 보상금은 3천만 원은 현금으로 받고 나머지는 채권으로 수령하였습니다. 그리고 그 당시 쟁점부동산에 대한 계약서에 대하여는 기억이잘 나지 않지만 1992년 또는 1993년경에 ○○의 모다방에서 쟁점부동산의 원소유자인 권○○는 인감을 주고 가고 동생인권○○과 계약서를 작성하였으나 현재는 보관하고 있지 않다』고 청구인이 진술하였음이 확인된다. 둘째, 청구인은 쟁점부동산을 취득시 청구인이 50,000,000원을 부담하고 나머지 612백만 원은 청구외 이○○가 지급하였다고 주장하고 있으나, 쟁점부동산을 청구인에게 양도시 관련하였던 청구외 권○○,권○○,조○○ 등 관련인들의 진술내용을 종합하여 보면, 쟁점부동산을 양도하고 양도대금을 받은 시기와 그 금액에 대하여 정확히는 모르지만 1990년 04월경에 청구인에게 양도되었고, 매매대금은 청구외 권○○가 청구인에게 지급할 채무로 상계되었다고 확인하고 있으며, 청구인은 이해관계에 따라 임의작성이 가능한청구외 이○○의 확인서외에 청구인의 주장을 입증할 만한 금융자료 등의 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있는 점과 양도대금을 청구인이 수령한 점으로 보아 쟁점부동산을 청구외 이○○와 공동으로 취득하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없다고 판단된다. 위 관련법령과 사실관계를 종합하면, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액 662백만 원은 청구인이 제시하는 증빙서류만으로는 실제 그 금액이 쟁점부동산을 취득하고 지급한 금액인지가 불분명하여 이를 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이고, 쟁점부동산을 청구외 이○○와 공동으로 취득하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없다고 보아 처분청이 미등기전매에 해당되는 쟁점부동산의 양도를 양도가액만 실거래가액이 확인되는 것으로 보아 구 소득세법 시행령 제94조 제5항 및 제170조제1항의 규정에 의하여 쟁점부동산의 양도가액은 911,245,500원으로 하고, 취득가액은 양도가액을 기준시가로 환산하나 가액에 의하여 양도차익을 산정하여 이건 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.