기준시가 결정의 당부

이 건 심사청구는 청구주장 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 경매에 의해 1999.10.22. 양도된 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 외 5필지 답 등 5,762㎡(이하 “쟁점1부동산”이라 한다)와 1999. 9.17. 양도된 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 1필지 대지 2,114㎡, 건물 1,505.05㎡(이하 “쟁점2부동산”이라 한다)에 대하여 1999.10.22. 및 1999. 9.17. 각각의 부동산소재지 관할세무서에 부동산양도신고를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점1 ‧ 쟁점2부동산에 대하여 사전신고하였다 무납부함에 따라 양도차익을 기준시가로 계산하여 1999년 귀속 양도소득세 104,501,040원을 2000. 3.10. 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 6. 2. 이의신청을 거쳐 2000.10.30. 이건 심사청구를 제기하였다.

쟁점1부동산은 523,500,000원에 취득하여 법원에 의해 266,200,000원에 경락되었고, 쟁점2부동산 중 건물부분은 건축비(공사도급계약서: 237,700천원)에 의해 실거래가액으로 양도소득세를 결정하였다 한다.

청구인은 경매로 양도된 쟁점1 ‧ 2부동산에 대하여 부동산양도신고를 하였으나 양도소득세를 납부하지 아니하였으므로 경락대금을 기준시가로 하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점1 ‧ 2부동산에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 『양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호 ‧ 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 ‧ 보유기간 ‧ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(1995.12.29. 개정)

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양 당시의 실지거래가액. 다만, 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.(1995.12.29. 개정)』고 규정한다.

○ 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 ‧ 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 ‧ 보유기간 ‧ 거래규로 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(1995.12.29. 개정)
• 나. 가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득 당시의 기준시가에 의한다. (1995.12.29. 개정)』고 규정하고 있다.

○ 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항에서는『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류 ‧ 보유기간 ‧ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1995.12.30. 개정)

1. ~2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1995.12.30. 개정)』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인 소유인 쟁점1부동산은 ○○지방법원에 의해 임의경매(00타경0000)로 1999. 10.22. 양도되었고, 또한 쟁점2부동산은 ○○지방법원에 의하여 임의경매(00타경00000) 1999. 9.17. 양도되었다. 청구인은 쟁점1 ‧ 2부동산에 대해 각각의 부동산소재지 관할인 ○○세무서와 ○○세무서에 1999.10.22. 및 1999. 9.17. 경락대금을 기준시가로 하여 계산한 부동산양도신고를 하였음이 부동산양도 신고서 등에 의하여 확인되며, 처분청은 청구인 쟁점1 ‧ 2 부동산에 대하여 사전신고하였으나 무납부함에 따라 양도차익을 기준시가로 계산하여 1999년 귀속 양도소득세 104,501,040원을 2000. 3.10. 청구인에게 결정고지한 사실이 양도소득세결정결의서 및 납세고지서 송달부에 의해 확인된다.

○ 쟁점에 대하여 살펴본다. 임의경매로 양도된 쟁점1 ‧ 2부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 양도소득세를 결정할 것을 청구인이 주장한 데 대하여 이를 살펴보면, 첫째, 전시한 법령에 의하면 양도소득세 결정은 기준시가를 원칙으로 하되 예외적으로 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정할 수 있도록 하고 있다. 이는 납세의무자가 양도소득세를 신고하지 아니하였거나 불성실하게 신고하였을 경우에는 원칙적으로 기준시가에 의하도록 하면서 이에 대한 예외를 인정받기 위해서는 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이전에 실지거래가액을 입증 할 수 있는 증빙서류의 제시가 있어야 하는 것을 요건으로 하고 있음을 알 수 있다. 둘째, 청구인은 쟁점1 ‧ 2부동산의 양도와 관련하여 위에서와 같이 사전에 부동산양도신고는 하였으나 확정신고를 한 사실이 없고, 처분청의 이건 양도소득세 결정일까지도 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 갖추어 신고한 사실이 없다. 위 관련사실 및 법령을 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점1 ‧ 2부동산 양도와 관련하여 사전에 기준시가로 계산한 부동산양도신고를 하였으나 이를 납부하지 아니하였고, 또한 확정신고를 한 사실이 없으며, 양도소득세 결정일 이내에 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류의 제시가 없었던 바, 이 건의 경우 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정할 수 없다고 보이므로 처분청의 기준시가로 계산하여 양도소득세를 결정한 처분은 잘못이 없다 할 것이다. 다만, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없는 것(같은 뜻: 대법96누4022, 1996.12.10.)이며, 이 경우 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산정한 세액이 그 실지 양도차익의 범위를 넘는다는 과세장해사유는 납세의무자가 입증하여야 할 것(같은 뜻: 대법97누14187, 1997.11.14.)인바, 청구인이 주장하는 내용을 살펴보면,

1. 먼저 쟁점1부동산 취득당시 실지거래가액 여부

(1) 청구인이 제시한 취득시의 부동산매매계약서를 보면, 매매대금이 당시의 공시지가(53,155,300원)보다 10배정도 많은 523,500,000원이고, 당시 중개인은 박○○(주민등록번호 등이 없음)으로 기재되어 있으며, 계약일자(1992. 9.10.)가 양도일(1991.11.11.) 이후로 기재되어 있음을 알 수 있다.

(2) 당심에서 2000.12. 6. 9:40분경 쟁점부동산의 매도자인 청구 외 정○○(000000-0000000)과 통화한 바에 의하면 양도한지가 오래되어 정확하게 기억할 수는 없으나 농사를 짓다가 거주지와 원거리로 농사짓기가 불편하여 매도하였다고 하면서 당시 매매대금은 1억원이 안된 몇 천만원정도이고, 중개인은 평소에 알고 있는 같은 지역에 거주하는 박○○이라고 진술하고 있다. 매도자인 청구 외 정○○이 진술한 내용과 부동산매매계약서상 기재된 내용의 매매대금과 중개인의 이름이 서로 상이함을 알 수 있고, 또한 당심에서 2000.12. 6. 13:30분경 ○○도 ○○시청의 ○○과에 근무하는 전○○와 통화한 바에 의하면 쟁점1부동산은 토지특성조사표상 1991년도에는 농지였으나 1995. 2.15. 구획정리사업을 실시하여 현자는 ○○중공업지역 내에 있으며, 1999년도에는 실지로 공장용지였음을 진술하고 있다. 따라서, 쟁점1부동산을 청구인이 취득할 때는 생산녹지지역으로 농지였으나 ○○지방법원에 의하여 266,200,000원에 경매된 시점에는 공장용지로 사실상 지목이 변경된 상태임을 알 수 있다. 위 사실관계로 볼 때, 청구인이 제시한 쟁점1부동산에 대한 취득 시 부동산 매매계약서의 매매대금은 평당 30만원으로 당시의 공시지가보다 10배정도 많고, 매도자인 청구 외 정○○이 진술하는 금액과 비교하여 5배 이상의 차이가 나며, 당시 거래를 중개한 중개인의 이름은 실제로 박○○이나 부동산매매계약서에는 박○○으로 기재되어 있는 점 등으로 미루어 보아 청구인이 제시한 부동산매매 계약서는 신빙성이 없는 것으로 판단된다.

2. 다음으로 쟁점2부동산에 대하여 보면

(1) 쟁점2부동산은 청구인이 1989.10.10.~1998. 9.30.까지 ○○유리공업사(000- 00-00000, 제조/유리가공품)를 하던 곳으로 청구인은 토지부분에 대해서는 증빙서류를 제시하지 못하고,(공장)건물부분에 대하여만 공장신축 시의 공사도급계약서를 제시하고 있어 이를 보면, 건축공사는 O광역시 ○○구 ○○가 ○○번지에 소재한 ○○건축공사 이○○에게 232,700,000원에 도급을 주었으며, 전기공사는 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지에 소재 (주)○○전기(이하 “(주)○○전기”라 한다)에게 87,400,000원에 도급을 준 것으로 기재되어 있음을 알 수 있고,

(2) 청구인은 유리공장을 운영하였는바, 위 공사도급계약서를 뒷받침 할 수 있는 관련 세금계산서와 대금지급 등 증빙을 비치하고 있을 것으로 보이나 이를 전혀 제시하지 않고 있으며, 또한 당심에서 공사도급계약서의 진위여부 및 실지시공여부를 확인하기 위해 청구인에게 시공자인 청구 외 이○○ 및 (주)○○전기의 연락처를 요구하였으나 이에 대한 구체적인 회신이 없으므로 청구인이 제시한 공사도급계약서의 진위와 도급금액이 사실인지 여부가 밝혀지지 아니한다.

(3) 청구인이 제시한 건물의 준공검사필증에 의하면 시공자가 청구인으로 기재되어 있음을 알 수 있다. 위 사실관계 등으로 볼 때, 청구인이 제시한 공사도급계약서의 진위 여부를 확인할 수 없을 뿐만 아니라 실지로 청구 외 이○○ 등에게 도급을 주어 계약서상의 금액만큼 공사비를 지급하였는지도 불분명하며, 건물의 준공검사필증에는 청구인이 공사를 직접 시공한 것으로 나타나는 바, 건물부분의 취득 시 실지거래가액은 확인할 수 없다고 판단된다. 위와 같이 쟁점1 ‧ 2부동산은 “취득시의 실지거래가액이 증빙서류 등에 의해 확인되지 아니하는 경우”에 해당한다 할 것이므로 처분청이 쟁점1 ‧ 2부동산의 양도에 대해 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.