기준시가에 의하여 양도세 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

1.처분내용 청구인은 1999.10.12. ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 소재 대지 1.094㎡와 같은 번지상의 건물 361.5㎡ 및 같은 리 ○○번지 소재 묘지 852㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구 외 장○○에게 양도하고, 1999.10.13. 청구인의 양도당시의 주소지 관할세무서장인 ○○세무서장에게 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 부동산양도신고를 하였다. 한편 처분청은 청구인이 부동산양도신고는 하였으나 이에 대한 양도소득세를 납부하지 않자 2000. 7. 3. 1999년 귀속 양도소득세 31,296,010원을 청구인에게 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 9.21. 본 심사청구를 제기하였다.

기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실질거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수는 없는 것인 바, 쟁점부동산의 취득가액은 315,242,280원이고 양도가액은 198,000,000원임이 관련증빙에 의해 확인되므로, 기준시가에 의하여 이 건의 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인은 쟁점부동산을 양도한 이후 처분청이 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 결정할 시점까지도 실지거래가액에 의한 양도소득세를 신고한 사실이 없으므로, 기준시가를 적용하여 이 건의 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 『양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호 ․ 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 2.제1호 왕의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.』라고 규정하고

○ 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산 】 제1항 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. 1.취득가액 (가) 제94조 제1호 ․ 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산이 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (나)가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득다이의 기준시가에 의한다. 2.대통령령이 정하는 설계비와 개량비 3.대통령령이 정하는 자본적 지출액 4.대통령령이 정하는 양도비』라고 규정하고 있으며

○ 같은 법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하생략)』이라고 규정하고 있으며

○ 같은 법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항 및 제5항 『④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.~2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있으며

○ 같은 법 제105조 【자산양도차익의 예정신고】 제1항 『제94조 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자(제165조의 규정에 의한 부동산 양도신고를 한 거주자를 제외한다)는 제95조 제1항의 규정에 의하여 계산한 양도차익을 그 양도일이 소한 달의 말일부터 2월 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에서 신고하여야 한다.』고 규정하고 있으며

○ 같은 법 제109조 【자산양도차익의 결정】 제1항 『거주자가 자산양도차익예정신고 또는 자산양도차익예정신고 자진잡부를 하지 아니 하였거나 그 신고한 양도차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 즉시 양도차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 거주자에게 통지하여야 한다.』고 규정하고 있으며

○ 같은 법 제110조 【양도소득세 과세표준확정신고】 제4항 『자산양도차익예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고, 당해 소득에 대한 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니 할 수 있다』규정하고 있으며

○ 같은 법 제165조 【부동산양도신고 등】 제1항 『다음 각 호의 1에 해당하는 사유로 부동산의 소유권을 이전하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 당해 부동산의 거래내용을 납세지 관할세무서장에게 신고 (이하 이조에서 “부동산양도신고”라 한다)하여야 한다.(단서생략)

2.~4. (생략)』이라고 규정하고 있으며

○ 같은 법 시행령 제224조 【부동산양도신고 등】 제4항 『거주자가 법제165조 제1항의 규정에 따라 부동산양도신고를 하는 때에는 당해 부동산양도신고일(부동산을 양도하기 전에 부동산양도신고를 한 경우에는 제162조의 규정에 의한 부동산의 양도일을 말한다)에 법 제105조의 규정에 의한 자산양도차익예정신고를 한 것으로 본다.(이하생략)』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1999.10.12. 쟁점부동산을 청구 외 장○○에게 양도하고 1999.10. 13. 청구인의 양도당시의 주소지 관할세무서장인 ○○세무서장에게 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 부동산양도신고(신고서 관리번호 000-00-000000)를 하였음이 국세청 전산(TIS) 조회결과 확인되며, 처분청은 청구인이 부동산양도신고는 하였으나 이에 대한 양도소득세를 납부하지 않았다하여 이 건의 양도소득세를 과세하였음이 처분청의 결정결의서에 의해 확인된다.

(2) 이에 대하여 청구인은 비록 실지거래가액에 의한 양도소득세 신고는 하지 않았지만 쟁점부동산의 경우 실지양도차익이 발생하지 않았으므로, 처분청이 기준시가에 의해 이 건의 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다 주장하는 바, 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 전시한 법령에 의하면 양도소득세의 결정은 기준시가를 원직으로 하되 예외적으로 양도자가 양도소득세 결정일 이전에 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정할 수 있도록 하면서 취득가액과 양도가액 중 어느 하나를 기준시가에 의하는 경우에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정하고 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 경우에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하도록 하고 있다. 이는 납세의무자가 양도소득세에 관하여 신고를 하지 아니하였거나 불성실한 신고를 하였을 경우에는 원칙적으로 기준시가에 의하도록 하면서 이에 대한 예외를 인정받기 위해서는 양도소득세 결정일 이전에 실지거래가액을 입증할 수 있는 증빙서류의 제시가 있어야 하는 것을 요건으로 하고 있다. 둘째, 청구인은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 1999.10.13. 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 ○○세무서장에게 부동산양도신고를 한 사실은 확인되나, 처분청의 이 건 양도소득세 결정일까지도 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙의 제시는 없었는 바, 양도소득세 결정일 이전에 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류의 제시가 없는 이 건의 경우 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정할 수는 없다고 보여지므로, 처분청이 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 셋째, 다만, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없는 것(같은 뜻, 대법96누4022, 1996.12.10.)이며, 이 경우 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산정한 세액이 그 실지 양도차익의 범위를 넘는다는 과세장해사유는 납세의무자가 입증하여야 할 것(같은 뜻, 대법97누14187, 1997.11.14.)인 바, 청구인이 주장하는 내용을 살펴보면,

① 쟁점부동산의 양도가액이 198,000,000원(임대보증금 50,000,000원 포함)이라는 청구인의 주장의 쟁점부동산의 소유권이전 시 작성된 검인계약서와 매수자인 청구 외 장○○의 거래사실확인서만 제시되었을 뿐, 양도대금의 구체적인 수수내역이 확인되는 금융자료의 제시가 없어 신빙성이 없다고 판단되고, 특히 1999. 9.20. 작성된 쟁점부동산의 매매계약서에는 계약당일 계약금으로 48,000,000원을 수수한 것으로 기재되어 있고, 1999.10. 2. 중도금으로 50,000,000원 및 1999.10.12. 잔금으로 50,000,000원을 지급하기로 약정되어 있으나, 청구 외 장○○의 1999.10.22.자 거래사실확인서에는 1999.10.22. 양도대금인 148,000,000원을 전액 지급한 것으로 확인하고 있으며, 또한 첨부된 인감증명서의 발급일자는 2000. 7. 8.로 이 건의 양도소득세가 결정된 이후에 발급된 점 등으로 보아 청구 외 장○○의 거래사실확인서 또한 신빙성이 없다고 판단되므로, 쟁점부동산의 양도대금이 198,000,000원이라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

② 쟁점부동산 중 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지(분할되기 전 지번은 ○○번지임) 대지 1,094㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 취득가액이 122,470,000원이라는 청구인의 주장 역시 쟁점토지의 취득과 관련된 1992.11.15.자 매매계약서와 양도자인 청구 외 김○○의 거래사실확인서만 제시되었을 뿐, 양수대금의 구체적인 수수내역이 확인되는 금융자료의 제시가 없어 신빙성이 없다고 판단되고, 쟁점토지의 토지대장에 의하면, 쟁점토지는 취득당시의 지목은 ‘답’이었으나 청구인이 쟁점토지를 취득하여 1995. 5.15. 지목을 ‘대지’로 변경한 것으로, 취득당시의 공시지가는 ㎡당 18,000(지목변경 후인 1996년도의 공시지가는 ㎡당 116,000원이고 양도당시의 공시지가는 ㎡당 110,000원임)이고 공시지가에 의할 경우 쟁점토지의 취득가액은 19,692,000원에 불과하여 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액 122,470,000원은 공시지가 대비 621.9%에 육박하는 것으로 보아 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

③ 쟁점토지의 근린생활시설 부지조성에 따른 개발부담금이 72,772,280원이라는 주장과 관련하여 청구인이 제시한 개발부담금 납부고지서에 대하여는, 당심이 ○○군청에 확인결과 동 개발부담금 납부고지서상 부과금액인 72,772,280원은 개발부담금 39,138,980원과 가산금 33,633,300원이 합계된 금액임이 확인되었고, 또한 동 개발부담금은 쟁점토지 1,094㎡와 쟁점토지와 연접된 같은 리 ○○번지 답 599㎡(합계 1,693㎡)에 함께 부과된 개발부담금임이 확인되었는 바, 쟁점토지의 개발부담금이 72,772,280원이라는 청구인의 주장은 잘못된 주장이라고 판단된다.

④ 청구인은 쟁점부동산 중 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지상의 건물 361.5㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)의 신축비용이 120,000,000원이라고 주장하며 쟁점건물의 공사계약서(계약금액 120,000,000원)를 제출하고 있으나, 쟁점건물의 신축비용과 관련된 금융증빙의 제시가 없고, 그나마 제시된 하도급업자인 청구 외 안○○의 입금표는 1994. 8.30.자 14,000,000원과 1994. 9.22.자 30,000,000원이 전부이며, 설사 청구인이 제시한 공사계약서상의 계약금액이 실질적인 신축비용이라 하더라도, 쟁점건물의 건축물관리대장을 보면 청구인은 당초 ○○번지 대지 599㎡와 ○○번지 대지 1,094㎡상에 각각 214.675㎡와 361.5㎡의 건물을 함께 신축(1995. 5. 11. 준공)한 후 1997. 8.28. 이 중 ○○번지의 건물과 토지를 청구 외 류○○에게 양도하였음이 확인되는 바, 청구인이 제시한 공사계약서금액 120,000,000원은 ○○번지와 ○○번지상의 건물전체에 대한 신축비용이라 할 것이므로, 쟁점건물의 신축비용이 120,000,000이라는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

(3) 위의 사실과 관련법령 등을 종합하여 볼 때 쟁점부동산은 그 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당하므로, 처분청이 기준시가에 의해 이 건의 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.