자본적지출 해당 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 청구 외 서○○과 공동으로 1998.12.24. 취득한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 토지1,791㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 건물을 신축 중에 1999. 3. 9. 미등기전매로 양도하였으니 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 ○○지방경찰청장으로부터 쟁점부동산의 미등기전매 관련자료를 통보받아 이에 대한 확인결과 청구인이 청구 외 서○○과 공동으로 쟁점부동산을 2억 원에 취득하여 미등기전매로 3억7천만 원에 양도한 사실과 농지조성비 18,741,020원을 ○○도 ○○시청에 납부한 사실을 확인하고 양도가액 및 취득가액을 실거래가액(청구인의 지분: 양도가액 185백만 원, 취득가액 1억 원)으로 하고, 농지조성비(청구인의 지분 9,370,510원)만 필요경비로 인정하고 양도차익(75,629,490원)을 산정하여 2000. 2. 8. 1999년 과세연도 양도소득세 49,159,160원을 청구인에게 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 4.29. 이의신청을 거쳐 2000. 9. 2. 심사청구 하였다.

쟁점부동산상에 건물(전원카페)을 신축하다가 철거하고 양도하면서 소요된 건축설계비 6,000,000원, 건축비 65,000,000원, 인테리어비 35,000,000원, 한전예치금 및 공사대금 1,500,000원, 농지조성비 18,741,020원 합계 126,241,020원 중 2분의 1(청구인의 지분)인 63,120,510원(이하 “쟁점필요경비”라 한다)은 양도자산의 용도변경 및 개량, 이용편의를 위하여 지출한 비용으로 필요경비로 인정하여야 한다.

처분청은 미완성건축물을 멸실하고 토지만을 양도하였으므로 양도가액과 직접 대응되는 비용으로 볼 수 없고, 통상 부가가치세 환급을 위하여 사업자등록을 하는 것이 관례이나 이를 이행하지 않았으며, 농지조성비를 제외하고는 건물신축에 소요된 건축비 등의 지출내역이 불분명하므로 이를 필요경비로 인정하지 아니하고 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 건축 중인 건물을 멸실하고 쟁점부동산을 양도하는 경우 건설 중인 건축물의 공사원가 및 철거비용을 필요경비로 볼 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】제1항 『제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 실거래가액에 의한다.

1. 내지 2호 (생략)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산의 경우

4. (이하생략)』이라고 규정하고,

○ 구 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호, 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실거래가액에 의한다.
• 나. 가목 이외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비』라고 규정하고 있고,

○ 같은 법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】제3항 『법 제97조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 설비비와 개량비” 라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용

2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용

3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재경경제부령이 정하는 것』이라고 규정하고 있으며,

○ 같은 법 시행령 제163조 제4항 『법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 자본적지출액” 이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제69조의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. (생략)』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이에 대하여 사실관계를 살펴본다. 첫째, 처분청은 ○○지방경찰청장으로부터 쟁점부동산의 미등기전매 관련자료를 통보받아 이에 대한 확인 결과 청구인이 청구 외 서○○과 공동으로 쟁점부동산을 2억 원에 취득하여 미등기전매로 3억7천만 원에 양도한 사실과 농지조성비 18,741,020원을 ○○도 ○○시청에 납부한 사실을 확인하였으며 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 둘째, 처분청은 쟁점부동산 양도에 대하여 양도가액 및 취득가액을 실거래가액(청구인의 지분: 양도가액 185백만 원, 취득가액 1억 원)으로 하고, 농지조성비(청구인의 지분 9,370,510원)만 필요경비로 인정하여 양도차익(75,629,490원)을 산정하고 2000. 2. 8. 1999년 과세연도 양도소득세 49,159,160원을 청구인에게 결정 고지하였음이 조사서 및 경정결의서에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 청구인이 미완성건물을 철거하고 토지만을 양도하였으므로 쟁점필요경비는 쟁점부동산의 양도가액과 직접 대응되는 비용으로 볼 수 없으므로 필요경비에 산입할 수 없다고 판단하였으나, 청구인은 청구인이 받은 3억7천만 원의 양도가액은 건물신축비 등을 감안하여 산정된 금액이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 실거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우 양도가액에서 공제되는 필요경비는 구 소득세법 제97조 제1항 에 열거된 항목에 한하는 것인 바, 이 건은 쟁점부동산상에 건물을 신축하다가 철거하고 토지만을 양도하는 경우로 청구인이 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하는 미완성건물에 대한 건축비 및 인테리어비 등(이하 “건축비 등”이라 한다)은 쟁점부동산의 용도변경이나 개량, 이용편의를 위하여 지출된 비용으로 볼 수 없고, 쟁점부동산의 자본적지출액으로도 볼 수 없으므로 이를 구 소득세법 제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제3항, 제4항에서 열거하고 있는 필요경비로는 볼 수 없다 할 것이다. 둘째, 청구인은 쟁점부동산상에 건물을 신축하다가 철거한 비용으로 건축비 65,000,000원, 인테리어비 35,000,000원, 설계비 6,000,000원, 한전예치금 및 공사대금 1,500,000원과 농지조성비 18,741,020원이 소요되었으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있는 바, 농지조성비 18,741,020원은 처분청의 당초 결정 시 필요경비로 인정되었으므로 농지조성비를 제외한 건축비 등의 거래내용이 사실인지를 살펴보면,

① 쟁점부동산에 건물을 신축한 청구 외 이○○은 미등록사업자로서 사업실적을 신고한 사실이 없을 뿐 아니라 소요자재 및 작업내용을 확인할 수 있는 작업일지나 수입ㆍ지출이 확인될 수 있는 장부 등을 제시하지 아니하여 건축 및 인테리어 공사를 얼마만큼 하였는지가 밝혀지지 아니한다.

② 청구인이 제시한 인테리어공사 계약서 및 부동산매매계약서에 의하면 공사기간은 1999. 2.23.부터 1999. 5.17.까지로 되어 있으나 쟁점부동산을 1999. 2.19. 계약하였음이 확인되므로 청구인이 쟁점부동산 계약 이후 인테리어 공사를 하였다는 것은 쟁점부동산의 건축물을 철거하여 양도한 점을 감안하면 조리상 맞지 아니하여 사실로 받아들이기 어렵다 할 것이다.

③ 청구인은 건축비 등을 지급하고 주고받은 금융자료 등을 제시하지 못하고 당사자 간의 이해관계에 따라 임의작성이 가능한 사인간의 영수증을 제시하고 있으나 위 영수증만으로는 대금지불 사실이 객관적으로 밝혀지지 아니하므로 청구인이 주장하는 금액이 사실로 확인되지 아니한다. 상기 사실관계와 관련법령을 종합하면, 청구인이 주장하는 건축비 등은 양도가액에서 공제되는 필요경비로 관련 소득세법령에서 열거되어 있지 아니하고, 또한, 청구인이 제시한 입증자료는 신빙성이 없다고 할 것이므로 처분청이 건축비 등을 필요경비로 인정하지 아니하고 결정한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.