신고한 실지거래가액 대신 기준시가로 양도차익을 결정할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 전 1,990㎡, 같은 곳 ○○번지 답 899㎡(이하 “쟁점1토지”라고함), 같은 곳 ○○번지 답 1,517㎡, 같은 곳 ○○번지 답 1,534㎡(이하“쟁점2토지”라 하고, 쟁점1토지와 함께 이하 “쟁점토지”라고)를 매매를 원인으로 1997.06.17 청구외 구○○로부터 262,000,000원에 취득하고, 1997.12.30 쟁점1토지는 청구외 우창윤에게 127,500,000원, 쟁점2토지는 청구외 박순옥에게 137,500,000원, 합계 265,000,000원에 양도한 거으로 하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지 취득가액이 불분명하다고 보아 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 1997년 과세연도 양도소득세 22,114,300원을 2000.4.11 청구인에게 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.5.3 이의신청을 거쳐 2000.8.28 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인, 전 소유자인 청구외 구○○의 자 박○○, 중개인인 청구외 이○○은 쟁점토지 취득에 따른 당초 매매계약서(이하“당초계약서”라고함)를 작성하여 각각1부씩 보관하였으나 청구인과 청구외 박○○은 오래되어 폐기하였고, 청구외 이○○은 사무실 이전과정에서 분실하여 부득이 당초계약서와 같은 내용으로 별도의 계약서(이하“쟁점계약서”라고함)를 작성한 것으로 쟁점계약서는 위조된 것이 아님이 청구외 박○○, 이○○의 확인서에 의하여 확인되며, 쟁점토지의 잔금이 당초 잔금 약정일보다 2일 늦게 예금통장에서 인출된 것은 상거래에서 있을 수 있는 일이며, 쟁점계약서 내용 중 쟁점토지에 설정된 근저당권에 대한 특약사항이 기재되지 아니한 것은 당사자간 구두 의사표시로 약정할 수 있는 점을 모아볼 때 쟁점계약서는 진실된 것임에도, 쟁점계약서를 신빙성이 없다고 판단하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 결정한 당초 처분은 부당하다.

쟁점토지 양도자인 청구외 구○○의 확인에 의하면, 쟁점계약서는 청구외 구○○의 서명 및 도장이 위조된 허위계약서이고, 쟁점토지 중개업자로 청구인은“동인공인중개사”라고 주장하나 청구외 구○○은 “고려부동산”이라고 주장하므로 쟁점계약서 내용은 신빙성이 없고, 취득대금의 지급에 있어서 객관적인 증빙제시가 없는 점으로 보아 취득가액이 불분명하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액이 증빙에 의하여 확인되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】제1호에서 『토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득』을 양도소득으로 규정하고, 같은 법 제99조 【기준시가의 산정】제1항 제1호에서『제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각목에서 정하는 바에 의한다.
• 가. 토지는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가. 다만, (이하생략)』으로 규정하고, 같은 법 제100조【양도차익의 산정】 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 k고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다』고 규정하고,
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 매매를 원인으로 쟁점토지를 청구의 구○○로부터 262,000,000원에 1997.6.17 취득하여 1997.12.30 청구외 우창윤 등에게 265,000,000원에 양도한 것으로 쟁점계약서를 작성하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 자산양도차익 예정신고를 한데 대하여, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액 중 양도가액은 매수자인 청구외 우창윤 등에게 확인한 바 청구인이 신고한 금액과 일치하나, 취득가액의 증빙으로 제출한 쟁점계약서는 위조된 계약서로 신빙성이 없어 보이고, 취득가액을 입증할 수 있는 객관적인 금융자료 등이 없어 실지거래가액이 확인되지 아니하며, 청구인의 부동산 거래내역으로 보아 부동산 투기혐의는 없다고 보아 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 결정하였음이 결정결의서, 쟁점계약서 사본 등에 의하여 확인되는데, 양도가액과 쟁점토지 거래에 부동산 투기혐의가 없다는 점에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 서로 다툼이 없다.

(2) 청구인이 쟁점토지의 취득가액 증빙자료로 제출한 쟁점계약서의 내용 중 양도자 “구○○”, 양수자 “양경석”, 중개업자 “동인공인중개사무소 이○○”으로 되어 있는데, 양도자의 날인된 도장도 “구○○”로 되어 있음이 쟁점계약서 사본에 의하여 확인된다.

(3) 청구외 구○○이 2000.2.23 작성하여 처분청에 제출한 확인서에 의하면 “양경석(청구인)씨가 양도소득세 신고서 제출한 계약서 및 부동산 실거래 사실확인서는 본인이 작성한 서류가 아니며, (쟁점토지) 취득시『고려부동산』의 소개로 계약서를 작성하였다”고 진술하였다.

(4) 처분청의 조사내용을 보면, 쟁점토지의 양도자 이름은 “구○○(210707-2768227”임에도 쟁점게약서에는 “구○○”로 표기되어 있고, 또한 날인된 도장도 “구○○”로 새겨진 도장이 s점으로 보아 청구인이 제출한 쟁점계약서는 허위 계약서로서 신빙성이 없을 뿐 아니라, 취득가액을 입증할 수 있는 객관적인 금융자료 등의 제시가 없으므로 실지거래가액이 확인되지 아니하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 결정하였음이 결정결의서, 쟁점계약서 사본 등에 의하여 확인되는 바,

① 국세통합시스템에 의하면 주민등록번호 “000000-0000000”의 이름은 “구○○”임이 확인되어 쟁점토지 양도자의 이름은 “구○○”임이 확인되나, 서류작성과정에서 이름은 일시적으로 잘못 표기될 수도 있어 “구유슬”로 잘못 표기 되었다고 가정하더라도 도장까지 잘못 새겨 사용하였다고는 볼 수 없으므로 청구인이 제출한 쟁점계약서는 명백한 허위 계약서로 보여지며, 이러한 사실은 청구외 구○○의 진술에 의하여도 인정되므로 쟁점계약서는 쟁점토지의 취득가액 증빙서류로서 신빙성이 전혀 없다 할 것이며,

② 쟁점계약서, 청구인과 청구외 구○○ 명의로 1997.12 작성된 거래사실확인서상 대금결제 상황을 보면, 계약일에 계약금30,000천원, 1997.6.15 중도금 100,000천원, 1997.6.17 잔금 132,000천원, 합계 262,000,000천원으로 되어 있으나, 청구인은 청구인의 조카인 청구외 정경표의 계좌에서 1997.6.19 인출된 180,000천원을 그 중 취득자금 원천으로 제시하고 있으나, 청구인이 진실된 것이라고 주장하는 쟁점계약서 및 거래사실 확인서상 대금결제 일정과 금액이 일치하지 아니하여 청구주장과 같이 쟁점토지의 취득가액이 262,000천원이란 사실이 확인되지 아니한다.

(5) 위의 사실관계와 관련법령을 모아보면, 양도차익은 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 하는 것이나, 상장주식ㆍ비상장주식등 및 기타자산 중 특정주식등ㆍ영업권ㆍ부동산 과다보유법인의 주식등ㆍ국세청장이 기준시가를 고시하지 아니한 특정시설물 이용권 또는 투기성 거래 및 세액결정일 이내 실가로 신고한 경우(상속 또는 증여 받은 자산의 경우에 한함)로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 진실거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나의 소득세법 시행령 제166조 제2항 이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액으로 하는 바, 이 건의 경우, 청구인은 매매를 원인으로 쟁점토지를 취득한 것으로 투기성 거래는 아니며, 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 신고한 실지거래가액중 양도가액은 확인되나 취득가액은 확인되지 아니하는 경우이므로 양도차익을 산정함에 있어 청구인이 신고한 실지거래가액을 보인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산청하여 과세한 당초 처분을 달리 잘못이 없다 할 것이다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.