청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액 및 취득가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 과세한 처분의 당부를 가림

이 건 심사청구는 청구주장은 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인은 1990.04.13 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 400.6㎡ 및 건물 951.13㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1999.01.30 청구외 조○○에게 양도하고 양도가액 440,000,000원, 취득가액 430,000,000원을 실지거래가액이라 하고 이에 기초한 양도차익은 없는 것으로 하여 1999.03.03 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액 및 취득가액을 확인한 결과 양도가액은 확인된 가액과 다르고 취득가액은 증빙서류가 없어 청구인이 신고한 실지거래가액은 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 이를 기초로 계산한 양도소득세 53,224,760원을 2000.07.01 청구인에 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.08.07 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점부동산을 1990년 4월 취득하여 1999.01.30 양도하면서 소득이라고는 한 푼도 얻지 못했고 소개를 한 공인중개사와 법무사가 양도소득세는 전혀 걱정할 것이 없다고 장담하여 청구인은 이를 믿고 양도를 한 것으로서 청구인의 경우 쟁점부동산 양도와 관련하여 발생한 양도소득은 전혀 없으므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 부동산매매계약서상 매매대금인 440,000,000원(계약금 10,000,000원, 잔금,430,000,000원)이라고 신고하였으나 쟁점부동산에 대한 근저당 금융부채 490,000,000원과 임대보증금 140,000,000원 합계 630,000,000원을 양수자인 청구외 조○○가 승계인수한 사실이 확인되어 양도가액은 불분명하고, 청구인이 신고한 취득가액 430,000,000원도 대금결재내용 등 구체적인 증빙이 없어 불분명하므로 이 건의 경우 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액 및 취득가액은 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우이므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액 및 취득가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1999.12.28 법률 제6051호로 개정되기 이전 소득세법 제96조 【양도가액】에는 『양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호 (대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. (생략)』라고 규정하고, 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】 제1항에는 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. (생략)

2. ~ 4. (생략)』라고 규정하며, 같은 법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. ~ 2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있고, 같은 조 제5항에는 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)』

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있으며, 같은 법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에는 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 단서규정 생략)』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 먼저, 사실관계를 살펴보면,

(1) 청구인은 1990.04.13 취득한 쟁점부동산을 1999.01.30 청구외 조○○에게 양도하고 양도가액 440,000,000원, 취득가액 430,000,000원을 양도 및 취득당시이 실지거래가액으로 하여 쟁점부동산에 대한 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내인 1999.03.03 자산양도차익예정신고를 하였음이 심리자료에 의하여 확인되고,이에 대하여는 청구인과 처분청간의 다툼은 없다.

(2) 전시한 법령에 의하면 소득세법 제94조 제1호 에 규정하고 있는 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득의 경우 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가를 양도가액 및 취득가액으로 하는 것이 원칙이고, 예외적으로 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액을 양도가액 및 취득가액으로 하는 것이나, 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용을 배제하고 양도 및 취득 당시의 기준시가를 양도가액 및 취득가액으로 하는 것 (같은뜻 국심99중1117, 1999.09.09)이므로, 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는 지를 살펴보면, (가) 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액 440,000,000원은 부동산매매계약서상에 장점부동산 명도일 현재의 은행부채금액 350,000,000원과 현 전세보증금 90,000,000원을 매수인인 청구외 조○○가 승계하는 것으로 되어 있으나,

○○은행 ○○동지점장이 청구인의 대출금 상환내역을 확인해준 자료에 의하면, 청구인은 1999.01.29자 140,000,000원, 1999.02.06자 350,000,000원을 각각 상환하였는데, 1999.01.29 상환한 140,000,000원은 ○○은행 ○○동지점에서 발행한 자기앞수표(00000000)로 결제한 것이 나타나고, 처분청이 ○○은행 ○○동지점에서 확인한 바에 의하면, 위 자기앞수표 140,000,000원은 쟁점부동산을 매수한 청구외 조○○가 발행한 것임이 부동산 매매계약서, 처분청의 조사서, ○○은행 ○○동지점의 회신자료, ○○은행 ○○동지점의 확인자료에 의하여 확인되고, 청구인이 1998년 2기 확정신고시 제출한 부동산임대공급가액명세서에 의하면 임대보증금은 140,000,000원임 확인되므로, 결과적으로 매수인인 청구외 조○○가 승계한 금액은 ○○은행 ○○동지점의 금융부채 490,000,000원과 임대보증금 140,000,000원 합계 630,000,000원이 되어 청구인이 당초 실지거래가액으로 신고한 양도가액 440,000,000원은 신빙성이 없어 보인다. (나) 청구인이 실지거래가액으로 신고한 취득가액 430,000,000원은 대금수수와 관련한 증빙자료가 없음이 처분청의 조사서에 의하여 확인되므로 위 취득가액도 신빙성이 없어 보인다. (다) 청구인은 쟁점부동산 양도에 따른 소득이 전혀 없다고 주장할 뿐, 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액 및 취득가액을 확인할 수 있는 거래증빙자료는 달리 제시하지 못하고 있다. 위와 같이 전시한 법령 및 사실관계에 비추어 볼 때, 이 건의 경우 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액 및 취득가액은 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하므로 청구인이 신고한 실지거래가액의 적용을 배제하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다, 따라서, 이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.