부동산정보지에 게재되어 있는 당시 시세나 인근 부동산중개업소에 확인한 가액 대비 절반정도의 가액으로 아파트를 매도하였다는 주장은 인정되기 어려우므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 과세처분은 잘못이 없는 것임
부동산정보지에 게재되어 있는 당시 시세나 인근 부동산중개업소에 확인한 가액 대비 절반정도의 가액으로 아파트를 매도하였다는 주장은 인정되기 어려우므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 과세처분은 잘못이 없는 것임
이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호 아파트(건물면적: 108.55㎡, 토지면적 15.49㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1999.2.3 청구외 노○○에 양도한 후 처분청에 실지거래가액에 의한 자산양도차익예정신고서(이하 “신고서”라 한다)를 1999.4.29 제출하였다. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용을 조사한 결과 양도가액의 실지거래금액이 확인되지 아니한 것으로 보고 기준시가에 의하여 양도소득금액을 계산하여 2000.1.14 1999년 귀속분 양도소득세 17,734,840원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.3.31 이의신청을 거쳐 2000.7.29 본 심사청구를 제기하였다.
청구인은 쟁점아파트의 취득가액 및 양도가액을 실지 거래한 금액으로 신고서를 작성하여 적법하게 제출하였으며, 쟁점아파트를 청구인이 양도할 당시 IMF관리체제하의 경제불황으로 사업이 어려움에 처하여 극심한 자금압박으로 긴급히 처분해야 할 처지에 놓여 정상적인 가격을 받지 못하였고, 실지 거래가액을 전소유자와 취득자인 청구외 노○○이 사실확인서에 의하여 확인하고 있음에도 처분청이 기준시가를 적용하여 산출된 양도소득금액에 따라 앙도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
청구인이 제시하고 있는 취득 및 양도계약서는 이삿짐 운반업체인 청구외 ○○익스프레스의 정형화된 계약서를 사용하고 있으나, 청구외 ○○익스프레스는 쟁점아파트에 관한 취득 및 양도계약서가 작성된 이후에 개업하였음이 확인되고 있어, 취득 및 양도계약서는 사실과 다른 계약서임이 분명하며, 쟁점아파트의 당시 시세가 200,000,000원에서 210,000,000원이었음을 쟁점아파트 인근에서 부동산중개업을 영위하는 중개업소에 의하여 확인되고 있는 점 등으로 보아 청구인이 주장하는 쟁점아파트의 양도가액은 실지거래가액이 확인되지 않으므로 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.
1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다』라고 규정하고 있고, 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항의 규정에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
(가) 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (나) 가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다.
2. (이하 생략)』이라고 규정하고, 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항 및 제5항에서 『④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1 ~ 2. (생략)
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
4. (생략)
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
1. (생략)
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.
(1) 청구인은 1999.4.29 처분청에 접수한 자산양도차익예정신고서에 쟁점아파트를 1985.4.17 49,100,000원에 취득하여 1999.2.3 95,000,000원에 양도하였다고 신고하였으며 취득 및 양도시 매매계약서 및 전소유자이었던 청구외 허○○와 취득자인 청구외 노○○의 거래사실확인서를 제시하고 있다.
(2) 청구인은 쟁점아파트를 양도할 당시 IMF관리체제하의 경제불황으로 사업이 어려움에 처하여 극심한 자금압박으로 쟁점아파트를 긴급히 처분해야 할 처지에 놓여 정상적인 가격을 받지 못하고 매도하게 되었다고 주장하고 있다.
(3) 처분청은 청구인이 신고한 취득 및 양도가액이 실지거래가액으로서 인정될 수 없다는 조사내용에 따라 공정과세협의회의 자문을 거쳐 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득금액을 산출하여 청구인에 대한 양도소득세를 결정하였음이 처분청의 조사서 및 결정결의서 등에 의하여 확인된다.
(4) ○○지방국세청은 청구인이 제기한 이의신청에 대한 정서(제00-68호, 2000.5.1)에서 1985.3.18 및 1999.1.4 작성한 것으로 되어 있는 청구인이 제시하고 있는 취득 및 양도계약서는 이삿짐 운반업체인 청구외 ○○익스프레스 (00-000-0000)의 정형화된 계약서를 사용하였는 바,
○○익스프레스는 1999.3.30 개업하였음이 국세청 전산자료에 의하여 확인되고 있으므로 쟁점토지와 관련된 매매계약서가 작성된 시기에는 ○○익스프레스가 개업하지도 않은 상태이었으므로 청구인이 제출한 취득 및 양도계약서는 사실과 다른 계약서이며, 쟁점아파트 인근에서 부동산중개업을 영위하는 부동산○○(00-000-0000)에 확인한 결과 청구인이 쟁점아파트를 양도할 당시의 시세는 200,000,000원에서 210,000,000원 정도라고 진술하였다고 밝히고 있다.
(5) 본 건 심리시 청구인이 쟁점아파트를 매도할 당시의 부동산정보지(부동산○○, (주)○○ 발행, 1999.2.9자 통권260호)상의 시세내역을 확인하여 본 바, 쟁점아파트가 속한 아파트단지 동일한 평형(33평)의 시세가 180,0000,000원에서 220,000,000원(전세시세는 80,000,000원 ~ 95,000,000원)으로 게재되어 있음이 확인되고 있다. 다음으로 관계 법령과 위의 사실 관계를 종합하여 보면, 전시한 법령에 양도자가 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하는 경우에도 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가를 적용하여 양도소득금액 결정하도록 규정하고 있다. 본 건의 경우 청구인은 본인의 급박한 상황하에서 낮은 가액으로 쟁점아파트를 매도하게 된 상황을 설명하고 있으나, 쟁점아파트가 속한 아파트단지처럼 대단위 아파트단지의 경우 거래되고 있는 시세보다 10% 정도만 낮은 가액으로 물건을 내놓아도 급매물로 분류되어 신속한 처분을 이룰 수 있는 것이 거래현실인 바, 부동산정보지에 게재되어 있는 당시 시세나 처분청이 인근 부동산중개업소에 확인한 가액 대비 절반정동의 가액으로 쟁점아파트를 매도하였다는 청구인의 주장은 인정되기 어려우므로 처분청이 쟁점아파트의 실지거래가액이 확인되지 않는다는 조사내용에 따라 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 과세처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.