입주자로 선정된 지위(아파트분양권)의 양도를 비과세되는 1세대1주택으로 볼 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

1.처분내용 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 251 ○○1차아파트 ○동 ○호(대지 43.4387㎡, 건물 84.60㎡)를 1997. 9. 25 청구외 ○○○에게 양도하고 1997.10. 13양도소득세가 없는 것으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 위 아파트를 양도한 것이 아니라 “○○지구 ○○지역 주택조합”의 조합원으로서 취득한 아파트 분양권("이하 “쟁점부동산권리”라 한다)을 아파트 준공전인 1996.01.05 청구외 ○○에게 57,000,0000원에 양도한 사실을 확인하고 이를 부동산에 관한 권리의 양도로 보아 동 금액을 양도차익으로 하여 1996년 귀속분 양도소득세 22,560,000원을 2000. 04. 17 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.07.08 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 6 ○○연립 ○동 ○호(대지 61.75㎡, 건물 55.5㎡)를 1983.12.12 취득하고 199101.28까지 거주하다가 당해 지역이 수용되어 이주자들로 구성된 “○○지구 ○○지역 주택조합”에 가입하고 당해 조합을 통하여 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 이주택지의 아파트 입주자로 선정된 지위(쟁점부동산권리)를 가정형편이 어려워 부득이하게 1996.01.05 청구외 김○○에게 57,000,000원에 양도하였는바, 이는 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합으로부터 취득하는 입주자로 선정된 지위에 해당하며, 전 주택의 철거일 당시 다른 주택이 없고 3년 이상 소유 및 거주하였으며 양도일 현재 다른 주택이 없으므로 2000.02.12 개선된 예규(재산46014-166)에 따라 쟁점부동산권리의 양도는 양도소득세 비과세 대상인 1세1주택으로 보아야 함으로 이 건 양도소득세의 부과처분은 취소되어야 한다.

청구인이 가입한 "○○지구 ○○지역 주택조합"은 청구인이 당초 소유하던 ○○시 ○○구 ○○동 ○○연립 ○동 ○호가 수용되어 당해 지역이 아닌 ○○시 ○○구 ○○동 소재 공동택지를 이주택지로서 대한주택공사로부터 저렴한 가격으로 매입하여 그 택지 위에 아파트를 건설하기 위하여 이주자들이 설립한 주택조합으로서 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합이 아니므로 쟁점부동산권리를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 과세한 당초처분은 정당하다. 4 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산권리의 양도를 비과세되는 1세대 1주택의 양도를 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】에는『양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 3.∼5. (생략)』라고 규정하고, 같은 법 시행령 제157조【토지 등의 범위】제3항에는『법 제94조 제2호에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리”라 함은 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 지상권·전세권과 등기된 부동산 임차권

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)』라고 규정하며, 같은 법 시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】제16항에는『도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(도시재개발법 제34조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 제157조 제3항 제2호의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (1998.12.31 신설)』고 규정하고 있다. 도시재개발법 제2조 【정의】에는『이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. (생략)

2. “재개발사업”이라 함은 재개발구역 안에서 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능을 회복하기 위하여 이 법이 정하는 바에 의하여 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업과 이에 부대되는 사업을 말하며, 다음 각목에서 정하는 재개발사업으로 구분하여 시행한다.

• 가. (생략)
• 나. 주택재개발사업：노후ㆍ불량한 주택이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 재개발사업
• 다. (생략)』라고 규정하고, 같은 법 제8조【토지 등의 소유자의 시행】제1항에는『재개발사업은 재개발사업구역안의 토지 또는 건축물의 소유자(이하 "토지 등의 소유자"라 한다) 또는 그들이 설립하는 재개발조합(이하 "조합"이라 한다)이 이를 시행한다.』고 규정하며, 주택건설촉진법 제3조【용어의 정의】에는『이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호 와 같다. 1.∼8. (생략)

9. “주택조합”이라 함은 동일 또는 인접한 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 “지역조합”이라 한다), 동일한 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 “직장조합”이라 한다) 및 대통령령이 정하는 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 조합(이하 "재건축조합"이라 한다)을 말한다.』고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제42조【주택조합의 설립 등】제3항에는『법 제44조 제2항의 규정에 의한 주택조합구성원의 자격은 다음 각 호와 같다. 1.∼2. (생략)

3. 재건축조합의 구성원은 다음 각목의 1의 요건에 적합할 것

• 가. 제4조의 2의 규정에 의한 노후·불량주택(당해 주택에 부속되는 대지를 포함한다)의 소유자
• 나. (생략)』라고 규정하고 있다. 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 제3조 【손실보상의 원칙】제1항에는『공공사업을 위한 토지 등의 취득 또는 사용으로 인하여 토지 등의 소유자가 입은 손실은 사업시행자가 이를 보상하여야 한다.』고 규정하고, 같은 조 제2항에는『제1항의 규정에 의한 보상금은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급한다. 다만, 사업시행자가 국가·지방자치단체·한국토지공사 기타 대통령령이 정하는 정부투자기관 및 공공단체인 경우로서 토지 등의 소유자가 원하는 때에는 당해 사업시행자 발행하는 채권으로 지급할 수 있다』고 규정하며, 같은 법 제8조【이주대책】제1항에는『사업시행자는 공공사업의 시행에 필요한 토지 등을 제공함으로 인하여 생활근거를 상실하게 되는 자(이하 “이주자”라 한다)를 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 이주대책을 수립 실시한다.』고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제5조【이주대책】제5항에는『제1항의 규정에 의한 이주대책은 건설교통부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이주대책대상자(법 제8조 제1항의 규정에 의한 이주자중 허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건축물의 소유자 기타 건설교통부령으로 정하는 자를 제외한다. 이하 같다)중 이주정착지에 이주를 희망하는 자가 10호 이상인 경우에 수립·시행한다. 다만, 사업시행자가 택지개발촉진법 또는 주택건설촉진법등 관계법령에 의하여 이주대책대상자에게 택지 또는 주택을 공급한 경우(사업시행자의 알선에 의하여 공급한 경우를 포함한다)에는 이주대책을 수립·시행한 것으로 본다.』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 이 건 과세경위를 살펴보면, 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○1차아파트 ○동 ○호를 1997.09.25 청구외 ○○에게 185,000,000원에 양도한 것으로 하고 1997.10.13 양도소득세가 없는 것으로 하여 자산양도차익예정신고(토지는 기준시가, 건물은 일방실사)를 하였고, 처분청은 청구인이 양도한 위 아파트의 양도에 대하여 실지조사를 하고 1997년 귀속분 양도소득세 89,454,080원을 결정하여 그 조사결과를 2000. 02. 14 결정전조사결과통지서에 의하여 청구인에게 통지하자 청구인은 2000. 02. 25 과세전 적부심사청구를 처분청에 제기하였는데, 처분청은 사실상 청구인이 청구외 ○○○에게 위 아파트를 양도한 것이 아니라 ○○지구 ○○지역 주택조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위인 쟁점부동산권리를 아파트가 분양되기 전인 1996.01.05 청구외 ○○○에게 57,000,000원에 양도한 것인데도, 양도당시 전매금지로 인하여 아파트 명의를 청구인 명의로 존속시키다가 아파트 준공 후에 매수인인 청구외 김○○ 명의로 소유권 이전등기를 하기 위하여 위 아파트 매매대금 185,000,000원의 계약서를 허위로 작성하였음을 확인하고, 쟁점부동산권리의 양도를 부동산에 관한 권리의 양도로 보아 57,000,000원을 양도차익으로 하여 1996년 귀속분 양도소득세 22,556,000원을 청구인에게 결정 고지하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 가입한 ○○지구 ○○지역 주택조합은 1990.07.31 설립등기되었고 그 조합의 설립목적은 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 제8조 의 규정에 의하여 대한주택공사로부터 공급받은 공동택지에 공동주택을 건설하여 조합원의 복리증진에 기여하는 것임이 조합등기부등본에 의하여 확인된다.

(3) 대한주택공사는 청구인이 당초 소유하고 있던 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ ○○연립 지역에 공공사업을 시행하면서 공공사업에 편입된 토지, 가옥소유자 및 세입자에 대한 이주대책으로 이주자들이 설립한 중계지구 하계지역 주택조합에게 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 대지 36,912m를 8,893,743,200원에 공급하고 그 잔금을 1994.07.01 수령하였음이 대한주택공사 중계사업단장의 중계지구 이주대책 시행공문, 택지매매계약서 및 계산서에 의하여 확인된다.

(4) 중계지구 하계지역 주택조합은 아파트 공사비 42,958,642,700원 및 토지 취득비 9,925,978,000원을 포합한 제비용 57,067,414,360원에 대하여 아파트 일반분양과 상가 및 유치원의 분양수입 26,989,950,000원으로 충당하고도 부족한 금액 30,077,464,360원을 조합원 378명에게 1인당 77,700,000원씩 부담하도록 결정하고 동금액을 조합원 분양금액으로 하여 아파트를 공급하였음이 ○○ ○○아파트 공급계약서 등의 심리자료에 의하여 확인된다.

(5) 청구인은 조합원으로서 위 분양대금을 납부할 수 없게 되자 사실상 1996.01.05 청구외 김○○에게 입주자로 선정된 지위인 쟁점부동산권리를 57,000,000원에 양도하고 매수자인 청구외 김○○가 청구인 명의로 위 분양대금과 등기비용 및 취득세 등의 제비용을 부담한 사실이 청구인과 청구외 김○○의 부동산매매계약서에 의하여 확인는바, 결국 청구인은 공공사업시행에 의한 기존주택이 수용되고 그 이주대책으로 인하여 쟁점부동산권리를 취득한 것으로서 청구인이 쟁점부동산권리를 취득하기 위하여 별도로 지출한 비용은 없음이 확인되고, 이 점에 대하여 처분청과 청구인간의 다른 주장은 없다. 살피건대, 전시한 소득세법 제155조 제16항 에 의하면 청구인이 양도한 쟁점부동산권리를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하기 위해서는 먼저 청구인이 도시재개발에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이어야 하는 것인 바, 청구인이 가입한 ○○지구 ○○지역 주택조합은 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 제8조 에 의거 공공사업자시행자인 대한주택공사가 수립 실시한 이주대택에 따라 이주자들이 당초 소유하고 있던 주택지연이 아닌 대한주택공사가 별도로 공급한 택지에 아파트를 건설할 목적으로 설립한 주택조합으로서 전시한 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합이 아님이 분명하므로 청구인이 양도한 쟁점부동산권리는 전시한 소득세법 제94조 제2호 에 구정하는 부동산에 과한 권리의 양도로 보아야 함이 타당하고,쟁점부동산권리의 양도가액은 57,000,000원임을 청구인과 매수자인 청구외 김○○가 서로 확인하고 처분청도 과세적부심사결정시 이를 인정하였으며, 청구인은 쟁점부동산권리의 취득을 위하여 부담한 비용은 없고 달리 증빙을 제시하지 않고 있으므로, 처분청이 쟁점부 동산 권리의 양도를 부동산에 관한 권리의 양도로 보고 57,000,000원을 양도차익으로 하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.