경락받은 부동산 중 일부 면적을 국가에 도로용지로 수용되어 보상금을 받고 양도하였을 뿐 나머지 부동산은 현재까지 계속 소유하면서 고유목적에 이용하고 있는 경우 단기매매차익을 목적으로 취득 후 1년 이내에 양도한 것으로 보아 실거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당함.
경락받은 부동산 중 일부 면적을 국가에 도로용지로 수용되어 보상금을 받고 양도하였을 뿐 나머지 부동산은 현재까지 계속 소유하면서 고유목적에 이용하고 있는 경우 단기매매차익을 목적으로 취득 후 1년 이내에 양도한 것으로 보아 실거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당함.
마산세무서장이 200. 03. 16. 청구인 정○○과 윤○○에게 각각 결정고지한 1999년 과세연도 양도소득세 37,541,510원은 양도차익을 기준시가로 결정하여 과세표준과 세액을 경정합니다.
청구인(○○남도 ○○시 ○○구 ○○리 ○○번지 정○○ 및 같은리 ○○번지 ○○맨션○호 윤○○)은 1998.11.03. ○○남도 ○○시 ○○구 ○○리 ○○번지 대지 390㎡, 같은곳 ○○번지 답 1,215㎡, 같은곳 ○○번지 대지 195㎡, 같은곳 ○○번지 답 493㎡(이하 경락부동산이라 한다)를 법원경락을 원인으로 취득하여 같은곳 ○○번지 답 1,215㎡ 중 472㎡(이하 쟁점 부동산이라 한다)를 1999.06.14. ○○남도 ○○시에 협의양도하였으나 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 쟁점 부동산을 취득 후 1년 이내에 단기매매차익을 목적으로 양도한 것으로 보아 실지거래가액(양도가액 379,620,000원, 취득가액 177,231,574원)에 의하여 양도차익(192,707,570원)을 산정하여 2000.03.16. 청구인 정○○과 윤○○에게 각각 1999년 과세연도 양도소득세 37,541,510원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 06. 12 심사청구하였다.
청구인은 경락부동산의 일부를 임차하여 중국음식점(정○○)과 식료잡화점(윤○○)을 운영하던 중 이 부동산의 근저당권자인 청구외 ○○신용금고가 임의경매를 신청하자 전세보증금의 반환 및 생계의 터전을 잃게 될 위기에 봉착하여 청구외 ○○신용금고에서 6억원을 대출받아 경락받은 것이고 그 중 일부 면적인 쟁점 부동산이 ○○남도 ○○시에 도로용지로 수용되어 보상금을 받고 양도하였을 뿐 나머지 부동산은 현재까지 계속 소유하면서 음식점 및 슈퍼를 경영하고 있으므로 당해 거래가 정상적인 거래임에도 이를 처분청이 1년 이내에 단기매매차익을 목적으로 양도한 것으로 보아 기준시가를 배제하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
청구인은 생계의 터전을 유지하기 위하여 경락받았다고 주장하나 건물은 경락받지 아니하고 토지만을 경락받았으므로 신빙성이 없고, 쟁점 부동산은 도시계획에 의하여 도로확장부지로 1994.12.31. 사업인정고시(○○남도 ○○시 제1994-300호)가 ○○남도 주요일간지에 공고되었으므로 청구인은 쟁점 부동산을 고유목적에 사용할 의사도 없이 취득시점에서 이미 토지수용을 예상하고 경락받아 1년 이내에 양도함으로써 막대한 양도차익을 남긴 사실이 있으므로 소득세법의 규정에 따라 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.
1. 제94조 제1호, 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제166조(양도차익의 산정) 제4항 에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 단기차익을 목적으로 다음 자산을 양도하는 경우
2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우
3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조 제5항 에는 『제4항을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.
1. 이에 대하여 사실관계를 살펴본다. 첫째, 경락부동산 소재에서 청구인 중에 윤○○은 1996.02.13. 전세보증금 40,000,000원 및 월세 800,000원에 임차하여 현재까지 식료 및 잡화를 판매하는 ○○유통24시를 운영하고 있음이 전세계약서 및 사업자등록증명원에 의하여 확인되고, 정○○은 1996.2.29. 전세보증금 80,000,000원에 임차하여 현재까지 중국음식을 판매하는 ○○반점을 운영하고 있음이 전세계약서 및 영업신고증에 의하여 확인되나 부가가치세법에 의한 사업자등록은 하지 아니하였음이 국세청 전산자료에 의하여 확인된다. 둘째, 경락부동산의 당초 소유자인 청구외 이○○과 청구외 문○○이 경락부동산을 담보로 융자를 받았으나 이를 상환하지 아니하자 청구외 (주)○○신용금고가 1998.03.23. ○○지방법원에 임의경매를 신청하였고, 청구인은 경매에 응찰하여 1998.11.03. 861,000,000원에 낙찰받았음이 등기부등본 및 낙찰허가결정서(○○지방법원 98타경15152)에 의하여 아래와 같이 확인된다. 부동산 소재지 지목 면적(m²) 소유자 청구인의 낙찰내역(낙찰금액)
○○남도 ○○시 ○○구 ○○리 ○○ 대지 390 문일복 청구인의 낙찰내역(낙찰금액) 위 같은리 ○○ 답 1,125 이영일 위 같은리 ○○ 대지 195 이영일 위 같은리 ○○ 답 493 이영일 윤병관과 정종훈이 공동지분으로 낙찰(861,000,000원) 위 같은리 ○○, ○○ 양지상 건물 364.7 문일복 위 같은리 ○○ 건물 553.7 문일복, 이영일 위 같은리 ○○, ○○ 양지상 건물 524.4 문일복, 이영일 셋째, 쟁점 부동산인 ○○남도 ○○시 ○○구 ○○리 ○○번지 1,125㎡ 중에 472㎡는 도로부지로 1994.12.31. 사업인정고시(○○남도고시 제1994-300호)가 ○○남도 주요일간지에 공고되었고, 사업시행자인 ○○시가 1996.10.30. ○○남도지사에게 지방도 1002호 일부인 ○산-○○간 도로확ㆍ포장공사에 쟁점 부동산을 포함한 일부 수용토지가 제외되어 1997년 사업시행에 포함되도록 건의하였음이 처분청이 제출한 신문공고문 및 관련공문서에 의하여 확인된다. 넷째, 처분청은 청구인이 쟁점 부동산을 1998.11.03. 법원경락을 원인으로 취득하여 1999.06.14. ○○남도 ○○시에 협의양도한 것은 취득 후 1년 이내에 단기매매차익을 목적으로 양도한 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 2000.03.16. 청구인 정○○과 윤○○에게 각각 1999년 과세연도 양도소득세 37,541,510원을 결정고지하였음이 처분청이 제출한 경정결의서에 의하여 확인된다.
2. 관련법령과 사실관계를 종합하여 심리판단한다. 첫째, 처분청은 경락부동산 중에 건물의 소유권이 청구인명의로 이전되지 아니한 사실을 확인하고 청구인이 토지만 경락받고 건물은 경락받지 아니하였다고 보았으나, 이건 심리시 청구인이 추가로 제출한 낙찰건물미등기사유서, 등기부등본 및 건축물관리대장 등에 의하면 이들 건물의 소유권이전등기를 하지 못한 것은 등기부등본과 건축물관리대장의 지번이 상이하여 전소유자가 건축물관리대장을 근거로 등기부등본의 지번을 변경하고 임의경매신청인은 경매물건의 부동산지번을 변경하여야 하나 전소유자의 협조가 어려운 실정이고 낙찰결정서에 의하여 재산권의 침해를 받지 않고 있으므로 현재까지 미등기상태라는 사실이 확인되고, ○○법원의 낙찰허가결정서(98타경15152)에 의하면 청구인은 경락부동산과 함께 건물도 낙찰받았음이 확인되므로 처분청이 건물은 경락받지 아니하고 토지만을 경락받은 것으로 판단하여 생계의 터전을 유지하기 위하여 경락받았다는 청구인의 주장을 신빙성이 없다고 본 것은 낙찰부동산에 대한 사실확인을 소홀히 한 것으로 보여진다. 둘째, 일반적으로 부동산취득 전에 매수자는 도시계획 및 시설사항 등을 확인하고 당해 부동산에 근저당권 등이 설정되었는지 여부를 확인하여 매수자가 사려고 하는 적합한 부동산인지를 검토한 후에 취득 여부를 판단한다고 할 것인바, 쟁점 부동산은 도시계획에 의하여 도로확장부지로 1994.12.31. ○○지사가 공고하였으므로 청구인이 취득하기 전에 그러한 사실을 청구인이 확인하지 않고 쟁점 토지를 취득하였다고는 보여지지 아니하나, 청구인이 경락부동산의 일부분인 쟁점 부동산을 임의로 분할하여 취득할 수는 없는 상황이고, 쟁점 부동산이 도로확장예정부지로 공고만 되어 있을 뿐 사업시행청의 예산편성에 따라 시행시기가 달라질 수 있는 것이므로 청구인이 이를 예상하고 매매차익을 목적으로 취득하였다기보다는 청구인이 임차하여 사업을 영위하고 있던 건물과 토지가 임의경매로 인하여 전세보증금조차 확보하기 어렵게 되어 생계의 터전을 유지하기 위하여 경락받았다는 청구인의 주장은 신빙성이 있다고 보여지므로 청구인이 경락부동산을 취득한 후에 도시계획에 의하여 부득이하게 쟁점 부동산을 ○○도 ○○시에 협의양도한 것으로 보는 것이 타당할 것이다. 셋째, 청구인은 경락부동산을 취득한 후 그 중 일부 면적인 쟁점 부동산이 ○○도 ○○시에 도로용지로 수용되어 보상금을 받고 양도하였을 뿐 나머지 부동산은 현재까지 계속 소유하면서 음식점 및 식료잡화점을 경영하고 있음이 확인되므로 청구인이 쟁점 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태에 비추어 단기매매차익을 목적으로 경락부동산을 취득하고 쟁점 부동산을 양도한 것으로는 볼 수 없다 할 것이다. 넷째, 부동산을 취득 후 1년 이내에 양도한 경우에는 소득세법시행령 제166조 제4항 제1호 의 규정에 따라 그 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하는 것이나, 부동산의 취득 또는 양도경위, 이용실태, 보유기간 등 구체적인 사정을 종합하여 당해 거래가 정상적인 경제행위로서 단기매매차익의 목적이나 투기성이 없다고 인정되면 소득세법시행령 제166조 제5항 에 의하여 실거래가액이 아닌 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것인바(대법원95누818, 1996.05.31.: 재일00000-0000, 1996.10.12. 외 다수), 이건의 경우 청구인이 경락부동산전체를 경락받아 그 중 일부 면적인 쟁점 부동산이 ○○도 ○○시에 도로용지로 수용되어 보상금을 받고 양도하였을 뿐 나머지 부동산은 현재까지 계속 소유하면서 고유목적에 이용하고 있음이 인정되므로 청구인이 쟁점 부동산을 단기매매차익을 목적으로 취득 또는 양도하였다고 할 수는 없을 것이므로 처분청이 이건 거래가 단기매매차익을 목적으로 취득 후 1년 이내에 양도한 것으로 보아 실거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못되었다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.