실지거래가액이 기준시가에 비해 현저히 낮은 경우 양도소득세 계산

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트(건물면적: 43.01㎡, 토지지분 253756.3분지 49.75, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1997.12.1 청구외 함○○에 양도한 후 실지거래가액에 의한 양도소득세 과세표준 확정신고서(이하 “신고서”라 한다)를 1998.5.20 제출하였다. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용을 조사한 결과 양도가액의 실지 거래금액이 확인되지 아니한 것으로 보고 기준시가에 의하여 양도소득금액을 계산하여 2000.2.1 1997년 귀속분 양도소득세 19,655,620원을 결정 고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.4.15 본 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점아파트의 취득가액 및 양도가액을 실지 거래한 금액으로 신고서를 작성하여 적법하게 제출하였는데, 청구인은 지병으로 인하여 치료비에 충당하고자 시세보다 낮은 가액으로 급매하였음에도 처분청이 거래관계의 특수성을 무시하고 기준시가를 적용하여 산출될 양도소득금액에 따라 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인이 쟁점아파트를 양도할 당시 쟁점아파트의 기준시가가 112,000,000원에 이르나 청구인이 신고한 실지거래가액은 70,000,000원으로 현저히 낮으며, 쟁점아파트는 20년 이상된 재건축계획지구내의 아파트로서 양도할 당시의 시세가 110,000,000원이라고 탐문되고 있는 등 청구인이 주장하는 쟁점 아파트의 양도가액은 실지거래가액이 확인되지 않으므로 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도소득】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다』라고 규정하고 있고, 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항의 규정에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

(가) 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (나) 가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다.

2. (이하 생략)』이라고 규정하고, 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항 내지 제5항에서 『④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다) 제1호 내지 제2호 (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점아파트의 양도소득금액을 실제 거래증빙에 의하여 신고하였다고 주장하고, 처분청은 거래증빙에 의하여 실제거래가액이 확인되지 아니하여 기준시가를 적용 양도소득금액을 계산하였다는 의견이므로 이에 대한 사실관계를 본다.

(1) 청구인은 1998.5.20 처분청에 접수된 양도소득세 신고서에서 쟁점아파트를 1984.12.28 42,600,000원에 취득하여 1997.12.1 70,000,000원에 양도하였다고 신고하였으며 취득 및 양도시 매매계약서를 제시하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점아파트가 맨 꼭대기층 맨 가장자리에 위치하여 위치가 좋지 않고 또한, 벽으로 비가 새고 연탄보일러를 사용하기 때문에 주변시세보다 턱없이 낮은 가격에 매매될 수 밖에 없었으며, 청구인의 지병으로 치료비에 충당하고자 급매물로 처분하게 되어 시세보다 싸게 매도하게 되었다고 주장하고 있다.

(3) 처분청은 청구인이 신고한 취득가액은 인정하고 있으나, 신고한 양도가액은 실지거래가액으로서 인정될 수 없다는 조사내용에 따라 공정과세협의회의 자문을 거쳐 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득금액을 산출하여 청구인에 대한 양도소득세를 결정하였음이 처분청의 조사서 및 결정결의서등에 의하여 확인된다.

(4) 처분청은 본 건 청구에 대한 의견서에 본 건 결정전인 1999년 10월 쟁점부동산을 취득한 청구외 함○○와 통화를 하였으며 청구외 함○○는 정확한 쟁점아파트의 거래가액을 답변하기 곤란하다고 하였으나 시세는 110,000,000원이었다고 진술하였으며, 쟁점차파트를 중개한 청구외 김○○(상호:호산나)또한 당시의 시세를 100,000,000원에서 105,000,000원이었다고 진술될 조사내용을 밝히고 있으나, 청구인이 본 건 청구시 제출한 청구외 함○○와 청구외 김○○의 사실확인서에서는 처분청의 확인내용을 부인하고 있음이 사실확인서에 의하여 확인된다.

(5) 본 건 심리시 청구인이 쟁점아파트를 매도할 당시의 부동산정보지(부동산정보, (주)거성부동산정보 발행, 1997.11.15자 통권147호 및 1998.12.7자통권 148호)에는 쟁점아파트가 속한 아파트단지 동일한 평형(13평)의 시세가 147,000,000원에서 155,000,000원으로 되어 있으며(전세시세는27,000,000원~47,000,000원)150,000,000원인 매물이 게재되어 있음이 확인되고 있다.

(6) 쟁점아파트가 속한 아파트단지는 1976년 신축된 아파트로서 청구인이 쟁점아파트를 양도할 당시 재건축이 추진중이었으며, 본 건 심리일 현재는 시공사 선정과 사업승인을 마친 상태의 아파트단지임이 확인되고 있다.

(7) 쟁점아파트의 대지면적은 49.75㎡이며 양도당시 공시지가는 ㎡당 1,950,000원으로서 쟁점아파트의 지가를 공시지가로 환산할 경우 97,012,500원에 이르고 있음이 확인되고 있다. 다음 관계 법령과 사실 관계를 종합하여 보면, 전시한 법령에 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하는 경우에도 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가를 적용하여 양도소득금액 결정하도록 규정하고 있다. 본 건의 경우 쟁점아파트를 청구인으로부터 취득한 청구외 함○○와 본 물건을 중개하였던 부동산중개인이 처분청이 조사하였을 당시에는 청구인이 주장하는 양도가액에 대하여 정확한 답변을 미루는 등 쟁점아파트의 실지거래가액이 객관적으로 확인되지 않고 있으며, 청구인은 본인의 급박한 상황하에서 낮은 가액으로 매도하게 된 상황을 설명하고 있으나, 쟁점아파트가 속한 아파트단지처럼 대단위 아파트단지의 경우 정해져 있는 시세보다 10% 정도만 낮은 가액으로 물건을 내놓아도 급매물로 분류되어 신속한 처분을 이룰 수 있는 것이 거래현실이므로 부동산정보지에 게재되어 있는 당시 시세 중 최저가 대비 절반에도 미치지 못하는 가액(47.6%)으로 매도하였다는 청구인의 주장은 인정되기 힘들며, 쟁점아파트가 노후된 아파트이었기 때문에 제값을 받을 수 없다는 청구인의 주장도 쟁점아파트가 속한 아파트 단지가 재건축이 추진중이었기 때문에 보다 높은 가액으로 매매가 형성되었던 것이었으며, 당시 전세가가 매매가 대비 30%정도로 형성된 점과 쟁점아파트의 소유하였던 청구인이나 매수자모두 쟁점아파트에는 거주하지 않았던 사실로 보아 쟁점아파트의 시세는 거주편의에 따른 가격보다는 재건축추진과 상대적으로 넓은 대지지분으로 인한 토지가액의 가치에 의하여 형성된 가액임을 미루어 보건대 청구인의 주장은 신빙성이 없어 쟁점아파트의 실지거래가액이 확인된다고 볼 수 없으므로 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 결정한 과세처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 업으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.