토지의 양도차익을 기준시가에 따라 산정하여 양도소득세를 결정한 처분치 정당한지 여부

○○세무서장이 1999.12.6 청구인에게 결정고지한 1998년 과세연도 양도소득세 16,045,600원은, 이건 과세대상 토지의 양도가액을 40,000,000원, 취득가액은 20,090,353원으로 인정하고, 양도차익을 실지거래가액으로 결정하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구외 박○○(이하“피상속인”이라함)은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 조새 전 178.5㎡(이하“쟁점토지”라함)를 1979.4.18 매매를 원인으로 청구외 김○○로부터 취득하여 1998.12.30 매매를 원인으로 청구외 최○○에게 양도하고, 1998.12.31 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 부동산 양도신고를 하고 처분청으로부터 양도소득세 13,638,760원의 납부안내를 받았으나 피상속인은 이를 납부하지 아니하고 1999.1.30 사망하였으며, 1999.6.29 과세적부심사청구시 쟁점토지의 실지 양도가액은 40,000천원이므로 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하여 줄 것을 피상속인 명의로 청구한 바 있다. 처분청은 피상속인에게 부과될 양도소득세를 국세기본법 제24조 (상속으로 인한 납세의무의 승계)규정에 따라 피상속인의 법정 상속인인 청구인들(구○○,박○○,박○○,박○○. 이하“청구인”이라함)에게 기준시가로 양도차익을 산정하여 1998년 과세연도 양도소득세 16,045,600원을 1999.12.6 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.3.2 이 건 심사청구를 제기하였다.

피상속인은 자신의 채무 40,000천원을 변제하는 조건으로 1979.4.18. 3,800천원(전제면적 취득가액 7,600천원 × 피상속인 지분 1/2)에 취득한 쟁점토지를 당시 병환중에 있던 피상속인이 가족들의 반대에도 불구하고 채권자인 청구외 최○○에게 1998.12.30 소유권 이전등기를 하였는데, 이 건 소유권 이전등기 업무를 수탁하여 피상속인의 자택을 청구외 최○○과 동행하였던 법무사 직원이 쟁점토지 소유권 이전등기시 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 처분청에 부동산 양도신고를 하였는 바, 피상속인 등은 실지거래가액으로 신고하여야 한다는 사실을 알지 못하여 부동산 양도신고시 또는 확정신고시 실지거래가액 입증서류를 제출하지 못하였으나 과세적부심사청구시 이를 제출하였으므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세하는 것이 타당하다.

양도소득세를 실지거래가액에 의하여 결정을 받기 위하꺽는 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일까지 실지거래가액을 입증할 수 있는 증빙서류를 제출하여야 함에도 청구인은 이 기한까지 증빙서류를 제출하지 아니하였고, 쟁점토지의 양도가액 40,000천원은 기준시가 92,000천원에 비하여 현저히 낮아 신빙성이 없으므로 기준시가에 따라 양도차익을 산정하여 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 따라 산정하여 양도소득세를 결정한 처분치 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】제1호에서 “토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득”을 양도소득으로 규정하고, 같은 법 제96조【양도가액】제1호에서 “양도가액은 제94조 제1호(토지 또는 건물)ㆍ제2호및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”고 규정하고, 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】제1항 제1호 가목에서 “취득가액은 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 가만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고, 같은 법 시행령 제166조 제4항에서 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고, 소득세법 개정법률 부칙(` 94.12.22. 법률 제4803호) 제8조 【양도자산의 취득시기에 관한 의제】에서 “제94조 제1호에서 규정하는 자산으로서 1984.12.31 이전에 취득한 것은 1985.1.1 취득한 것으로 본다”고 규정하고, 같은 법 시행령 제167조 제1항에서 “법률 제4803호 소득세법 개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(의제취득일) 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 의제취득일 현재의 기준시가)

2. 취득당시 실지거래가액이 확인되는 경우로서 당해 자산의 실지거래된 최득가액에 그 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 조유기간에 의한 생산자 물가상숭률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액"으로 규정하고, 같은 법 시행령 제164조 제10항에서 “지가공시 및 토지등의 평가에 관한법률에 의하여 1990.8.30 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의한다. 이 경우 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가 표준액을 말한다.(‘96.4.27 개정) 1990.1.1을 기준으로 한 새별공시지가 × 취득당시의 시가표준액 1990.8.30 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액 같은 법 시행규칙 제80조 제7항에서 “영 제164조 제10항의 규정을 적용함에 있어서 직전에 결정된 시가표준액이라 함은 1989.12.31 현재의 과세시가표준액을 말한다. 다만,(이하생략)”라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 양도와 관련된 사실관계를 살펴보면 다음과 같다.

(2) 청구인은 처분청으로부터 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세 결정전 과세 자료처리 결과 통지서를 수령한 후, 1999.6.29 쟁점토지에 대하여 처분청에서는 기준시가에 따라 양도차익을 산정하였으나 실제 양도가액이 40,000천원이므로 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여 부과할 것을 청구내용으로 하여 매수자인 청구외 최○○의 거래사실확인서와 법무사무소 직원의 확인서를 첨부하여 과세적부심사청구서를 처분청에 제출하였으나, 처분청은 청구인이 피상속인과 매수자 청구외 최○○간의 채권ㆍ채무를 입증할 차용증서 등 입증자료와 취득시의 매매계약서를 제시하지 못하고, 청구인이 주장하는 양도가액 40,000천원은 쟁점토지의 기준시가 92,000천원, 시가 120,000천원에 비하여 현저히 낮은 가액으로 신빙성이 없다고 하여 청구주장을 채택하지 아니하고 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 1999.7.16 피상속인에게 1998년 과세연도 양도소득세 17,650,100원을 고지하였다가 1999.1.30 피상속인이 사망한 사실을 알고 1999.10.20 이를 결정취소한 후, 1999.12.6 피상속인의 법정 상속인인 청구인에게 이 건 과세하였음이 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정할 수 잇도록 결정일이내에 실지거래가액을 처분청에 신고하였는지 여부를 살펴본다. 청구인은 1998.12.31 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 따라 산정하여 부동산 양도신고를 하였으나 처분청이 1999.6.8 발송한 결정전 과세자료 처리결과 통지서 를 받고, 청구인(피상속인 명의로 제출하였으나 피상속인은 ‘99.1.30사망하였으므로 실지로는 청구인이 제출한 것으로 보임)은 처분청이 쟁점토지의 양도소득세 과세표준 및 세액을 결정(1999.12.6)하기 전인 1999.6.29 과세적부심사청구에서 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하여 과세할 것을 주장하면서, 당초 취득당시의 취득가액에 대한 입증자료는 갖추지 못하였으나 양도가액 40,000천원에 대한 입증자료로 쟁점토지의 매수자인 청구외 최○○의 거래사실 확인서와 법무사무소 직원의 확인서를 첨부하였음이 처분청에 제출된 과세적부심사청구서에 의하여 확인되는 바, 청구인은 쟁점토지를 1979.4.8 취득하였음이 등기부등본에 의하여 확인되므로 취득일은 의제취득일인 1985.1.1 이며, 이 경우 취득가액은 전시한 소득세법 시행령 제167조 제1항 의 규정에 따라 취득가액을 계산하는 것임을 감안하여 보면 청구인이 취득당시의 실지거래가액을 입증할 증빙자료를 제시하지 아니하였다 하더라도 의제취득일 현재의 취득가액을 산정할 수 있고, 이 취득가액을 실지거래가액으로 보는 것이므로 청구인은 쟁점토지 양도와 관련된 과세표준과 세액을 처분청이 결정하기 전에 실지거래가액을 신고한 것으로 보여진다.

(4) 청구인은 양도당시의 부동산 매매계약서(작성일자 1998.12.5, 면적 357㎡×1/2 = 178.5㎡, 검인계약서, 양도가액 40,000천원)와 취득당시의 부동산 매매계약서(작성일자 1979.4.18, 면적 108평, 취득가액 7,600천원)를 제시하였는데 이를 살펴본다. 첫째, 양도가액 40,000천원이 증빙에 의하여 확인되는지 여부를 살펴보면,

① 쟁점토지의 부동산 매매계약서를 보면,1998.12.5 법무사 ○○사무소에서 작성한 계약서로 부동산등기특별조치법 제3조 제1항 의 규정에 의하여 ○○시 ○○구청장으로부터 1998.12.31 검인받은 계약서인데 매매대금은 4천만원임이 확인된다.

② 쟁점토지의 양도가액은 아래와 같이 1998.12.30 현재 기준시가 대비43.3%(이틀 후인 '99.1.1 현재 기준시가 대비 50.4%), 감정가액 대비 58.9%로 시가보다는 저가임이 인정되는데, 그러한 사정이 있었는지 여부를 살피기 위하여 쟁점토지의 위치ㆍ특성 및 양도당시 피상속인의 개인적인 특별한 사유를 보면 다음과 같다.

① 양도가액 기준시가 감정가액

④ 비율(%)

② ‘98.1.1

③ ‘99.1.1

① /②

① /③

① /④ 40,000천 92,284 79,254 67,830 43.3 50.4 58.9 ㉮ 1999.8.9 청구외 ○○감정평가법인이 쟁점토지를 감정평가한 감정평가표와 위치도를 보면, 쟁점토지는 ○○구치소 인근 및 북하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 인근에 마을버스정류장이 소재하고 있으나 쟁점토지까지 차량접근은 불가능하고, 북서측 인접지를 통하여 출입은 가능하나 지적도상 맹지이며, 도시계획법상 일반거주지역이나 일부가 계획도로에 저촉되는 것으로 기록되어 있는 점으로 보아 쟁점토지는 일반토지에 비하여 위치, 모양, 사용제한 측면에서 불리할 것으로 보여져 실지 거래가격에서도 이러한 측명이 고려될 수 있다고 보여진다. ㉯ 쟁점토지의 양도 경위에 대하여 청구인은 피상속인이 청구외 최○○으로부터 40,000천원을 차용하였으나 이를 금전으로 변제할 능력이 없던 차에 피상속인의 건강이 악화되어 암수술 후 가퇴원하여 요양중인 자택으로 채권자인 청구외 최○○이 법무사직원과 함께 방문하여 정상적인 상태가 아닌 피상속인으로 하여금 차용금 대신 쟁점토지를 양도하도륵 종용하였는 바, 피상속인은 사후에 자신의 배우자, 직계비속이 채권자의 구속으로부터 벗어나게 할 목적으로 부득이 쟁점토지를 양도하였다고 주장하여, 심리기간 중 우리청에서 채권자(쟁점토지 매수자)인 청구외 최○○과 부동산 매매계약서를 작성한 법무사 청구외 곽○○ 및 당시 피상속인의 자택에 청구외 최○○과 동행하였다는 법무사무소 직원 청구외 김○○에게 사실조회를 하였는 바, 채권자인 청구외 최○○은 2000.4.4자 회신에서 1998.6월~10월까지 4차례에 걸쳐 40,000천원을 피상속인에게 대여하였는데, 피상속인이 이를 기한내에 변제하지 못하고 있던 중, 이를 회수하기 위하여 1998.12월 피상속인의 자택을 법무사 직원 청구외 김○○과 함께 방문하여 피상속인과 협의한 끝에 부득이 쟁점토지를 위 차용금과 상계키로 하고 양수하기로 하였고, 따라서 쟁점토지의 취득가액은 40,000천원이라고 회신하였고, 부동산 매매계약서를 작성한 청구외 곽○○은 2000.3.27자 회신에서, 청구인이 제시한 쟁점토지의 부동산 매매계약서(1998.12.31 검인된 계약서)가 자신의 사무실에 비치된 계약서와 동일하다고 회신하였고, 매수자인 청구외 최○○과 함께 피상속인의 자택에 동행하였으므로 양도당시 상황을 객관적으로 진술할 수 있는 청구외 김○○은 2000.3.27자 회신에서, 쟁점토지의 매매대금은 4천만원인데, 이는 실지 매매가 아니라 피상속인이 청구외 최○○에게 변제할 차용금을 기일이 지나서도 변제하지 못한 관계로 차용금조로 피상속인이 쟁점토지를 청구외 최○○에게 양도하였다고 회신하는 점 등을 모아보면, 피상속인은 청구외 최○○에게 변제할 금전 40,000천원을 변제하지 못하던 차에 피상속인의 건강도 악화된 상태에서 부득이 차용금조로 쟁점토지를 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 있어 보이므로 양도가액은 40,000천원으로 확인된다 하겠다. 둘째, 취득가액 7,600천원이 증빙에 의하여 확인되는지 여부를 살펴본다.

① 취득당시 부동산 매매계약서의 사실여부를 확인하기 위하여 청구인으로부터 계약서 원본을 제시받아 살펴본 바, 계약서의 서식, 지질, 보관상태로 보아 이 건 청구를 위하여 소급하여 작성된 것으로 보이지 아니하므로 신빙성이 있어 보인다.

② 청구인이 제시한 취득당시 부동산 매매계약서에 의하면, 피상속인은 1979.4.18 청구외 김○○로부터 매매를 원인으로 “면적 108평을 금액 7,600천원”에 취득한 것으로 되어 있는데, 이는 피상속인이 전체면적 357㎡중 1/2인 178.5㎡를 청구외 구○○에게 양도하기 이전의 것이므로 쟁점토지의 실지 취득가액은 3,800천원임을 알 수 있다.

③ 피상속인은 쟁점토지를 1979.4.18 취득하였으므로 전시한 소득세법에 따라 1985.1.1 취득한 것으로 의제되며, 그 취득가액은 아래 ㉮와 ㉯의 금액중 큰 금액이므로 20,090,482원이 취득가액으로 인정된다. ㉮ 1985.1.1 현재의 기준시가: 20,090,353원 340,000 × 12,000 (162등급) × 178.5㎡ = 20,090,353원 (38,900 + 33,600) / 2 ㉯ 취득당시 실지거래가액 × 1979.4.18~1984.12.31까지의 보유기간에 의한 생산자 물가상승률을 곱하여 계산한 금액의 합계: 7,154,670원 3,800,000 × (1 + 99.77% - 52.99% = 7,154,670원 52.99%

(5) 처분청의 이 건 과세내용을 살펴본다. 처분청은 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정함에 있어 취득시의 매매계약서가 제출되지 아니하였고, 청구인과 매수인 사이에 채권ㆍ채무를 입증할 자료와 청구인이 주장하는 양도가액(40,000천원)이 기준시가(92,000천원)에 비하여 현저히 낮아 신빙성이 없는 등, 실지거래가액이 분명하지 아니한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 결정하였는 바, 매매 당사자들이 작성하여 시장ㆍ군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 다르게 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 함에도(대법91누5938, ‘91.9.10), 처분청은 쟁점토지의 위치, 모양, 이용현황, 사용제한 등 당해 부동산의 개별요건을 검토하지 아니하였고, 양도자(피상속인)의 개인적인 채권ㆍ채무관계와 건강상의 이유 등 쟁점토지의 양도와 관련된 특별한 사정을 살피지 아니한 채, 피상속인과 청구외 최○○이 작성한 검인계약서(매매가액 40,000천원)가 사실과 다르게 작성되었다는 구체적인 입증자료 없이 단지 기준시가와 비교하여 현저히 낮은 가액으로 작성된 점과, 의제취득일과의제취득가액이 적용되는 이 건 취득가액에 대한 계약서가 제시되지 아니한 점을 들어 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의한 과세사유로 삼은 것은 입증책임을 청구인에게 전가한 것이라고 보여진다.

(5) 위의 사실관계와 관련법령을 모아보면, 청구인은 쟁점토지를 1998,12,30 양도한 후, 처분청이 쟁점토지에 대한 양도소득세를 결정(1999.12.6)하기 전인 1999.6.29 과세적부심사청구에서 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 결정할 것을 처분청에 신고하였으므로 적법하게 실지거래가액을 신고하였으며, 증빙자료와 세법이 정한 방법에 의하여 쟁점토지의 양도가액 40,000,000원, 취득가액 20,090,482원임이 확인됨에도 이를 부인하고, 기준시가에 따라 양도차익을 산정하여 결정한 처분청의 당초처분은 잘못이라고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.