토지, 건물로 구분양도 증빙이 없는 경우 일괄 양도로 볼 수 있는지 여부

○○세무서장이 1999.8.5 청구인에게 결정고지한 1997년 귀속분 양도소득세 22,669,630원은

1. 신고불성실가산세와 납부불성실가산세를 배제하여 그 세액을 경정하고,

청구인은 1990.11.30 청구외 ○○건설 주식회사로부터 취득한 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 423.2㎡(이하 “쟁점토지” 라 한다)와 그 지상에 1991.9.28 신축한 4층건물 1,035.44㎡(이하 “쟁점건물” 이라 하고, 토지 및 건물을 합하여 “쟁점부동산” 이라 한다)를 1997.3.27 청구외 류○○에게 양도하고 쟁점건물은 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고, 쟁점토지는 실지거래가액(취득가액 191,589천원, 양도가액 210,000천원)으로 양도차익을 계산하여 1997.3.31 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 1998.9.17～1998.9.30까지 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액 및 양도가액에 대하여 조사한 후 양도가액이 실지거래가액으로 확인되지 않는다 하여 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 1997년 귀속분 양도소득세 15,441,690원을 1999.4.6 과세하였다가 이에 불복한 청구인이 1999.6.28 ○○지방국세청에 제기한 이의신청서 심리도중인 1999.8.5 쟁점토지의 실지양도가액을 쟁점부동산의 총매매가액에 토지 및 건물의 기준시가를 적용하여 계산한 270,727,399원으로 하여 양도소득세 22,669,630원으로 경정결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 처분청 이의신청(1999.11.23 기각결정)을 거쳐 2000.2.21 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산은 국토이용관리법 제21조의3 제5항 의 규정에 의한 토지거래 허가대상지역에 소재하고 있어 토지 및 건물을 일괄하여 양도하지 아니하고 쟁점부동산의 매매가액 555,000천원 중 토지의 가액을 210,000천원으로 하여 양도하였음이 1997.3.19자 토지거래허가서 및 동 일자의 매매계약서에 의하여 확인되므로 총 매매가액에 토지 및 건물의 기준시가를 적용하여 산정한 토지가액을 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

거래상대방인 청구외 류○○ 및 당시 입회자인 윤정부동산 연춘호의 문답서에 의하면 쟁점부동산의 양도가액은 555,000천원으로 확인되나 토지의 가액을 210,000천원으로 구분하였다고 인정되지 아니하므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액 및 양도가액이 실지거래가액으로 확인되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이건 양도당시 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에서 토지 및 건물의 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의하되, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에서는 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 한다고 규정하면서, 제5항 제2호에서는 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다. 한편, 국토이용관리법 제21조 의 3【토지거래계약허가】에서는 『① 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권 기타 사용ㆍ수익을 목적으로 하는 권리(이러한 권리의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)로서 대통령령이 정하는 권리를 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하고자하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 할 때에도 또한 같다. ② 일반경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 대통령령이 정하는 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 대하여는 당사자가 그 계약을 체결한 후에 관할시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 지체없이 신고인에게 신고필증을 교부하여야 한다』고 규정하고 있다. 또한, 소득세법 제105조 【양도소득과세표준예정신고】에서는 『① 제94조 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자(제165조 규정에 의한 부동산양도신고를 한 거주자를 제외한다)는 제95조 제1항의 규정에 의하여 계산한 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지관할세무서장에게 신고하여야 한다』고 규정하고, 같은 법 제109조 【자산양도차익의 결정】 제1항에서는 『거주자가 자산양도차익예정신고 또는 자산양도차익예정신고자잔납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 양도차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있을 때에는 납제지관할세무서장 또는 지방국세청장은 즉시 양도차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 거주자에게 통지하여야 한다』고 규정하고 있으며, 같은 법 제110조 【양도차익과세표준확정신고】 제4항에서는 『자산양도차익예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고, 당해 소득에 대한 양도소득세과세표준확정신고를 하지 아니할 수 있다』고 규정하고 있고, 같은 법 제115조 【양도소득세에 대한 가산세】에서는 『① 거주자가 양도소득세과세표준확정신고를 하지 아니 하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 양도소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액(신고불성실가산세액)을 산출세액에 가산한다. ② 거주자가 제111조의 규정에 의한 양도소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는그 납부하지 아니하였거나 미달한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액(납부불성실가산세액)을 산출세액에 가산한다』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제172조 【자산양도차익의 결정 및 통지】에서는 『① 납세지관할세무서장은 법 제105조 및 법 제106조 제1항의 규정에 의하여 자산양도차익의 예정신고 또는 자산양도차익예정신고자진납부를 한 자에 대하여는 그 예정신고 또는 예정신고자진납부를 한 날부터 1월 이내에, 자산양도차익의 예정신고를 하지아니한 자에 대하여는 즉시 그 양도차익과 세액을 결정하여야 한다. ② 제1항의 결정내용은 제177조의 규정을 준용하여 서면으로 통지하여야 한다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 제시된 심리자료에 의하여 이건 과세처분의 경위를 살펴보면, 첫째, 청구인은 1990.11.30 청구외 ○○건설 주식회사로부터 쟁점토지를 191,589천원(매매계약서상 매매대금 270,000천원×쟁점토지 423.2㎡ / 취득당시의 토지 596.4㎡)에 취득하여 그 지상에 1991.9.28 쟁점건물을 신축하여 1997.3.27 청구외 류○○에게 총 매매가액 555,000천원에 양도한 후 쟁점건물은 기준시가로 양도차익을 산정하고, 쟁점토지는 실지거래가액(취득가액 191,589천원, 양도가액 210,000천원)으로 양도차익을 계산하여 1997.3.31 자산양도차익 예정신고를 하였음이 신고서에 의하여 확인되고, 둘째, 처분청은 1998.9.17～1998.9.30까지 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액 및 양도가액에 대하여 조사한 후 양도가액이 실지거래가액으로 확인되지 않는다 하여 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 1997년 귀속분 양도소득세 15,441,690원을 1999.4.6 과세하였음이 1998.10월 조사서에 의하여 확인되고, 셋째, 이에 불복한 청구인이 1999.6.28 ○○지방국세청에 쟁점토지의 양도차익을 신고한 실지거래가액으로 결정하여야 한다는 취지의 이의신청을 제기한데 대하여 ○○지방국세청장은 쟁점부동산의 양도가액과 쟁점토지의 취득가액은 확인되나 쟁점부동산의 가액 중 토지 및 건물가액이 구분되지 아니하므로 쟁점토지의 양도가액은 기준시가에 의하여 안분계산한 가액으로 산정하여야 할 것으로 판단되므로 당초 처분을 재검토하라는 내용으로 이의신청에 대한 처분청의 심리의견을 조회(○○지방국세청 송무61230-823, 1999.7.23)하였으며, 넷째, 처분청은 1999.8.5 쟁점건물의 양도차익은 기준시가로, 쟁점토지의 양도차익은 실지거래가액으로 산정하여 양도소득세를 과세하였는바, 쟁점토지의 취득가액은 청구인이 신고한 191,589,411원, 양도가액은 총 매매가액을 기준시가로 안분계산한 270,727,399원 〔쟁점부동산의 총 매매가액 555,000,000원 × 쟁점토지의 기준시가 155,737,600원/(쟁점건물의 기준시가 163,529,560원 ＋ 쟁점토지의 기준시가 155,737,600원) = 270,727,399원〕을 실지거래가액으로 보아 양도소득세 22,669,630원을 과세하였음이 확인된다.

(2) 자산양도차익 예정신고서와 심사청구서 및 처분청의 조사서와 경정결의서 등 제시된 심리자료를 종합하여 보면 쟁점부동산 중 쟁점건물의 양도차익을 산정함에 있어 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 처분 및 쟁점토지의 실제 취득가액을 191,589,411원(청구인이 1990.11.30 청구외 ○○건설주식회사로부터 취득한 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 596.4㎡의 취득가액 270,000,000원 × 423.2㎡ / 596.4㎡)으로 계산하고 양도소득세를 신고하였음이 확인되고 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으나,

(3) 쟁점토지의 양도가액에 대하여 청구인은 1997.3.19자 매매계약서 및 토지거래계약허가증을 제시하면서 210,000천원이라고 주장하고 있는 반면 처분청은 쟁점토지와 쟁점건물을 합한 쟁점부동산의 총 매매가액 555,000천원을 실지거래가액으로 인정하였으나 쟁점토지 및 건물의 가액이 구분되지 아니하고 함께 양도된 것으로 보아 쟁점부동산의 총 매매가액에 양도당시 쟁점토지의 기준시가와 쟁점건물의 기준시가를 적용하여 계산한 270,727,399원을 쟁점토지의 실지거래가액으로 보아 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세하였는바, 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액이 증빙에 의하여 실지거래가액으로 확인되는지 살펴보면, 첫째, 청구인은 1997.3.19자 매매계약서 및 토지거래계약허가증을 제시하면서 쟁점토지의 양도가액을 210,000천원이라고 주장하고 있어 이를 살펴보면 쟁점부동산의 총 매매가액은 건물 345,000천원 토지 210,000천원 합께 555,000천원으로 기재되어 있으나, 제시된 매매계약서에는 보통의 부동산 거래와 달리 중개인이 기재되어 있지 아니할 뿐만 아니라 양도당시 임차인에 관련된 내용은 전혀 언급이 없어 이를 신뢰하기 어렵고, 둘째, 쟁점건물을 취득한 청구외 류○○이 처분청의 담당공무원(당시 8급 박형태)의 질문에 답변하고 서명한 문답서를 보면 청구외 류○○은 청구인으로부터 쟁점부동산을 555,000천원에 취득하였으며, 전세보증금 125,000천원(지하실 박영희 5,000천원, 1층 ○○반점 김신자 10,000천원, 2층 북부교회 80,000천원, 3층～4층 동성학원 30,000천원)을 차감한 430,000천원을 지급하였고, 당초 계약서에는 중개인 및 임대차 내용이 기재되었으며 토지 및 건물가액을 구분하여 기재하지는 아니하였다고 진술하였으며, 섯째, 쟁점부동산 매매당시 증인으로 참석하였다는 청구외 연춘호(윤정부동산)의 문답서에 의하면 쟁점부동산의 총 매매가액은 토지 및 건물의 구분없이 555,000천원으로 하여 매매계약을 체결하고 볼펜으로 계약서를 작성하였으며 처분청에서 보여준 청구인이 제시한 매매계약서(전산작성)는 다시 작성된 것으로 진술하고 있다. 그렇다면 위 관련사실을 모아볼 때, 쟁점부동산의 양도가액은 토지 210,000천원, 건물 345,000천원으로 구분하여 총 555,000천원에 양도하였다는 청구인의 주장은 신뢰하기 어렵다 할 것이므로 토지ㆍ건물 구분없이 쟁점부동산의 총 매매가액을 555,000천원으로 하여 거래된 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

(4) 한편, 청구인이 쟁점부동산을 1997.3.31 양도하고 법정신고기간(양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내) 내인 1997.3.31 자산양도차익예정신고를 이행하고 양도소득세 1,109,810원을 자진납부한 사실은 자산양도차익예정신고서 및 국세청의 전산조회자료에 의하여 확인되고 다툼이 없는 사실이나 처분청은 과세표준확정신고기간이 지난 1999.8.5 양도소득세 과세표준과 세액을 결정하면서 신고불성실가산세 1,797,363원과 납부불성실가산세 1,915,283원을 부과하였는바, 이건 처분이 적법한 처분인지를 살펴보면, 첫째, 양도소득세에 대한 가산세 관련규정에 의하면 신고불성실가산세는 과세표준확정신고 의무가 있음을 전제로 그 의무불이행에 대한 제재로서 본세에 가산하는 것인바, 1994.12.22. 법률 제4803호로 소득세법이 전면개정(1996.1.1. 이후 양도분부터 적용)된 후에는 제110조(양도소득세과세표준확정신고) 제4항에서 “자산양도차익예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고 당해소득에 대한 양도소득세과세표준확정신고를 하지 아나할 수 있다”고 규정하고 있으므로, 청구인과 같이 1996.1.1 이후 양도한 본건의 경우에는 여타소득 유무에 불구하고 과세표준확정신고를 할 의무가 없다(구법 제101조 제1항 제7의 2호에서는 양도소득만 있는 거주자로서 자산양도차익예정신고를 한 자만 과세표준확정신고를 하지 아니하여도 된다고 규정하였음)고 판단(국심98중1704, 1998.10.28, 국심98서2072, 1999.2.22외 다수 같은뜻임) 되므로 신고불성실가산세가 적용될 여지가 없다 하겠고, 둘째, 납부불성실가산세는 납세의무자가 과세표준과 세액을 성실하게 납부하도록 유도하기 위한 장치로서 납세의무자가 늦어도 소득세 납세의무가 확정되는 소득세확정신고기한까지 무납부 또는 과소납부한 사실이 있는 경우 과세관청이 그 이후 결정 또는 경정결정시 납부하지 아니한 금액에 대하여 의무불이행에 대한 제재로서 본세에 가산하는 것이므로 납부불성실가산세는 예정결정시에는 부과되지 아니하고 확정결정시에만 부과되는 것으로 보아야 할 것이다. 그렇다면 이건 처분이 예정결정과 확정결정 중 어떤 결정에 해당하는지 그 판단에 따라 이건 처분의 당부가 가려진다 할 것인 바, 관련법령에 의하면 총결정세액에서 예정결정세액을 공제한 후 추가납부세액을 결정하는 것이므로 자산양도차익예정신고납부가 있는 경우 추가납부세액의 결정은 사전에 예정결정이 이루어져야 가능한 것으로서 예정결정이 되지 아니한 채 바로 확정결정을 한다는 것은 올바른 법적용이 아닌 것으로 판단된다. 따라서 이건의 경우와 같이 청구인이 자산양도차익예정신고납부는 하였으나, 처분청이 법정기한 내는 물론 이건 처분시까지 예정결정이 없었던 경우에는 비록 그 처분이 과세표준확정신고기한경과 후에 이루어진 것이라고 하더라도 이는 예정결정을 한 것으로 보아야 할 것이므로 납부불성실가산세를 적용하여서는 아니된다고 판단(국심97서526, 1997.5.21, 국심98경1642, 1999.1.15외 다수 같은뜻임)된다. 그렇다면 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인의 1997년 귀속 양도소득세를 결정하면서 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심사청구는 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.