신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의한 양도소득세 계산 여부

○○세무서장이 1999.7.2 청구인에게 결정고지한 1998년 귀속분 양도소득세 201,068,770원은 신고불성실가산세와 납부불성실가산세를 배제하여 그 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각합니다

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 1필기 대지 453㎡ 및 지상 건물 293.85㎡(이하 “쟁점부동산”라 한다)를 1998.08.18 청구외 ○○주식회사(이후 ‘흥국종합건설주식회사’로 법인명이 바뀜, 이하 “취득법인”이라 한다)에 양도한 후 처분청에 실지거래가액에 의한 자산양도차익예정신고서(이하 “신고서”라 한다)를 1998.8.21 제출하였다. 처분청이 청구인의 양도소득세 신고내용을 조사하여 양도가액의 실지거래금액이 확인되지 아니한 것으로 보고 기준시가에 의하여 양도소득금액을 산출하여 1999.7.2 1998년 귀속분 양도소득세 201,068,770원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.9.20 이의신청을 거쳐 2000.1.31 본 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산을 양도할 당시 청구인은 부도위기에 몰리는 등 특수한 사정으로 인하여 제값을 받지 못하고 처분하였는 바, 쟁점부동산을 260,000,000원에 취득하여 328,800,000원에 취득법인에게 양도한 사실에 따라 취득가액 및 양도가액을 실지 거래한 금액으로 신고서를 작성하여 적법하게 제출하였으며, 쟁점부동산의 양도가액이 거래당사자의 거래확인서, 금융증빙, 중개인의 확인등에 의하여 확인되고 있음에도 처분청이 기준시가를 적용 양도소득금액을 산출하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시 쟁점부동산의 기준시가가 823,576,000원에 이르나, 청구인이 신고한 실지거래가액은 328,800,000원으로서 인근 부동산 중개업소에 탐문된 당시 시가와 현저한 차이가 있으며, 취득법인의 부동산보유명세서상 쟁점부동산의 가액과 일치하지 않은 점과 청구인이 제시하고 있는 대금지급 관련 사항도 지급시가와 급액이 일치하지 않는 등 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 않으므로 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도소득】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다』라고 규정하고 있고, 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

(가) 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (나) 가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다.

2. (이하 생략)』이라고 규정되어 있으며, 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항 내지 제5항에서 『④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보류기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 제1호 내지 제2호 (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관하 세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정되어 있고, 같은 법 제105조 【자산양도차익의 예정신고】 제1항에서 『제94조 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자(제165조의 규정에 의한 부동산양도신고를 한 거주자를 제외한다)는 제95조 제1항의 규정에 의하여 계산한 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지관할세무서장에게 신고하여야 한다』고 규정하고, 같은 법 제109조 【자산양도차익의 결정】 제1항에서 『거주자가 자산양도차익예정신고 또는 자산양도차익예정신고자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 양도차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있을 때에는 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 즉시 양도차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 거주자에게 통지하여야 한다』고 규정하고 있으며, 같은 법 제110조 【양도소득세 과세표준확정신고】 제4항에서 『자산양도차익예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고, 당해 소득세 대한 양도소득세과세표준확정신고를 하지 아니할 수 있다』고 규정하고 있고, 같은 법 제115조 【양도소득세에 대한 가산세】 제1항 및 제2항에서 『① 거주자가 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니 하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 그 신고를 하지 아나한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 양도소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액(신고불성실가산세액)을 산출세액에 가산한다.

② 거주자가 제111조의 규정에 의한 양도소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 미달한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액(납부불성실가산세액)을 산출세액에 가산한다』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제172조 【자산양도차익의 결정 및 통지】 제1항 및 제2항에서 『① 납세지관할세무서장은 법 제105조 및 법 제106조 제1항의 규정에 의하여 자산양도차익의 예정신고 또는 자산양도차익의 예정신고 또는 자산양도차익 예정신고 자진납부를 한 자에 대하여는 그 예정신고를 하지 아니한 자에 대하여는 즉시 그 양도차익과 세액을 결정하여야 한다.

② 제1항의 결정내용은제177조의 규정을 준용하여 서면으로 통지하여야 한다』라규 규정되어 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 양도소득금액을 실제 거래증빙에 의하여 신고하였다고 주장하고, 처분청은 거래증빙에 의하여 실제거래가액이 확인되지 아니하여 기준시가를 적용 양도소득금액을 계산하였다는 의견이므로 이에 대하여 본다.

(1) 청구인은 1998.8.18 처분청에 접수한 자산양도차익예정신고서에서 쟁점부동산을 1988.9.15 청구외 이○○외 1인으로부터 260,000,000원에 취득하여(1993.2.24 ○○시 ○○구청으로부터 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 13㎡에 대한 취득가액 10,000,000원이 포함된 가액임) 1998.8.21 취득법인에게 328,800,000원에 양도하였다고 신고하면서, 취득 및 양도시 매매계약서(양도계약서는 검인계약서임)를 제시하였음이 신고서에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 취득법인의 법인세신고서 내용중 부동산보유명세서에 기재되어 있는 쟁점부동산의 가액이 396,973,790원으로 되어 있는 등 청구인이 신고한 쟁점부동산의 거래금액과 일치하지 않으며, 청구인이 주장하는 양도가액은 기준시가 대비 39.9%에 불과하고 인근 부동산중개업소에서 탐문된 쟁점부동산 인근의 토지시세가 평당 4,000,000원 이상으로 확인됨에도 청구인이 신고한 평당 양도가액은 2,400,000원(지상건물은 건축된지 30년이상 경과한 낡은 아연즙건물로서 건물가액은 가액산정에 영향이 미미한 것으로 보이며, 청구인도 재산적가치가 미미한 것으로 인정함)에 불과하는 등 청구인이 신고한 양도가액이 상당한 차이가 있는 등의 사실관계 조사내용에 따라 쟁점부동산에 대한 양도가액의 실지거래금액이 불분명한 것으로 보고, 청구인이 신고한 금액을 부인하고 기준시가를 적용하여 양도소득금액을 결정하였음이 조사서 및 처분청의견서 등에 의하여 확인된다.

(3) 청구인이 선고한 쟁점부동산의 취득가액이 260,000,000원인 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며, 처분청이 취득법인의 장부상 쟁점부동산의 가액이 청구인이 신고한 양도가액과는 다르게 기재되어 있는 사실을 들어 청구인이 주장하는 양도가액이 불분명하다는 근거로 본 사실에 대하여는 본 건 청구전 결정된 이의신청결정서(대구지방국세청, 제99-186호, 1999.11.12)에서 처분청의 주장이 미약함을 인정하고 있다.

(4) 청구인이 제시하고 있는 양도계약서에는 계약금 30,000,000원(계약일자:1998.8.5), 중도금 1998.8.10, 190,000,000원, 잔금은 1998.8.18, 108,800,000원을 지급받는 조건으로 기재되어 있으며, 특약사항에 중도금은 ○○은행 ○○지점의 청구인의 채무 190,000,000원을 취득법인이 승계하기로 약정되어 있음이 양돗계약서에 의하여 확인된다.

(5) 청구인은 당시 본인의 어려운 사정에 의하여 쟁점부동산의 평당가액을 시가보다 낮은 금액인 2,500,000원으로 하여 1998년 6월경 동아공인중개사(대표: 장두현, 이하 “동아공인중개사”라 한다)사무실에 매매를 의뢰한 사실이 있으며, 친지의 소개로 취득법인 대표 청구외 김○○을 만나게 되어 쟁점부동산의 양도계약을 매매당사자간에 직접 체결하게 되었고, 계약서와 총매매대금은 변동이 없으나 실질적인 대금지급관계는 거래사정에 의하여 아래와 같이 수수되었다고 주장하면서 이와 관련한 수표사본 및 관련인의 확인서등을 제시하고 있으나, 청구인이 동아공인중개사에 쟁점부동산을 낮은 가액(평당 250만원)으로 중개의뢰하였다는 증빙으로서 제시하고 있는 동아공인중개사의 부동산물건의뢰대장은 동아공인중개사의 확인서 내용에 대하여 대구지방국세청에서 현지확인을 실시하였으며(1999.10.21 이의신청에 대한 심리시 출장확인) 의뢰일자, 관련기록이 일치하지 않은 것으로 조사되어 있는 등 청구인이 쟁점부동산을 평당 250만원에 매물의뢰하였음을 입증할 수 있는 증빙으로서 인정되기 힘들며, 계약서의 내용과 실지계약 이행사항이라고 주장하는 내용과는 계약일을 포함하여 중도금지급일, 잔금청산일 및 각각의 지급액이 일치하지 않으며, 계약서상에는 중도금을 청구인의 ○○은행 ○○지점 채무 190,000,000원을 승계하는 조건으로 되어 있음에도 취득법인은 청구인의 채무를 승계하지 않은 사실 등 청구인이 제시한 제증빙은 매매대금총액이 328,800,000원임을 확인시킬 수 있는 신빙성있는 증거로서 인정되기 어려운 것으로 보여진다. (단위: 천원) 계약금 중도금 잔금 지급일 지불방법 지금액 지급일 지불방법 지금액 지급일 지불방법 지금액 계약서상기재내용 98.8.05

• 30.000 98.8.10 부채와 상계 190,000 98.8.18

• 108,800 변경주장 98.8.15 자기앞 수표 10.000 수령하지 않음 98.8.21 수표 어음 현금,수표 265,125 30,000 23,671

(6) 본 건 심리시 취득법인이 쟁점부동산을 청구인으로부터 취득한 직후(1998.8.21) 쟁점부동산에 근저당권을 설정하고 채권최고액을 742,000,000원으로 하여 청구외 주식회사 ○○레미콘에 대출한 청구외 주식회사 ○○신용금고[○○지점, 심리일 현재는 ○○은행(계산5거리지점)에 흡수합병됨]에 근저당권 설정당시 작성한 쟁점부동산의 감정평가서류 제시를 요구(심삼 46820-469, 2000.3.21)하여 확인한 바, 회신(○○은행계산오거리 2000-15, 2000.3.28)된 내용에 의하면 당시 쟁점부동산은 대한감정평가법인에 의하여 감정평가되었으며, 대한감정평가법인은 쟁점부동산의 평가가격을 693,545,800원으로 감정하였음이 쟁점부동산의 감정평가서(대한 9808-2-0509, 1998.8.10작성, 대지 679백만원, 건물 14백만원으로 각각 평가함)에 의하여 확인된다.

(7) 관계 법령과 사실 관계를 종합하여 보면, 전시한 법령에 양도자가 양도당시 및 취득당시의 거래가액을 실지거래가액에 의하여 신고하는 경우에도 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가를 적용하여 양도소득금액 결정하도록 규정하고 있다. 본 건의 경우 청구인이 신고한 양도가액은 매매계약서의 내용과 청구인이 본 건 청구시 주장하는 거래일자와 대금지불방법 및 각각의 금액이 일치하지 않으며, 특히 계약금은 계약서 작성일에 수수되는 것이 부동산거래 관행임에 비추어 청구인이 주장하는 계약금지급일과 매매계약서상의 계약일자가 일치하지 않는 등 청구인이 제시하고 있는 양도계약서는 실지거래가액이 확인되는 진실된 계약서로서 인정되기 어려우며, 청구인이 신고한 양도가액은 기준시가 대비 39.9%로서 인근 부동산중개업소에 대한 처분청의 탐문결과에 의한 쟁점부동산의 시세와도 많은 차이가 있음이 확인되고 있는 점과 같은 시기에 금융기관이 쟁점부동산을 담보로 대출을 위하여 감정평가법인에 평가의뢰하여 평가된 쟁점부동산의 감정가액과도 현저한 차이(감정가액 대비 47.4%)가 있는 사실로 볼 때, 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인된다고 볼 수 없으므로 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득금액을 산출하여 양도소득세를 결정한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 한편, 청구인이 쟁점부동산을 1998.8.18 양도하고 법정신고기한(양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내) 내인 1998.8.21 자산양도차익예정신고를 이행하고 양도소득세 15,205,350원을 자진납부한 사실은 자산양도차익예정신고서 및 국세청의 전산조회자료에 의하여 확인되고 다툼이 없는 사실이나 처분청은 과세표준확정신고기간이 지난 1999.7.2 양도소득세 과세표준과 세액을 결정하면서 신고불성실가산세 16,018,350원과 납부불성실가산세 16,822,947원을 부과하였는 바, 이건 처분이 적법한 처분인지를 살펴보면, 첫째, 양도소득세에 대한 가산세 관련규정에 의하면 신고불성실가산세는 과세표준확정신고 의무가 있음을 전제로 그 의무불이행에 대한 제재로서 본세에 가산하는 것인바, 1994.12.22. 법률 제4803호로 소득세법이 전면개정(1996.1.1. 이후 양도분부터 적용)된 후에는 제110조(양도소득세과세표준확정신고) 제4항에서 “자산양도차익예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고 당해 소득에 대한 양도소득세과세표준확정신고를 하지 아니할 수 있다”고 규정하고 있으므로, 청구인과 같이 1996.1.1 이후 양도한 본건의 경우에는 여타소득 유무에 불구하고 과세표준확정신고를 할 의무가 없다(구법 제101조 제1항 제7의 2호에서는 양도소득만 있는 거주자로서 자산양도차익예정신고를 한 자만 과세표준확정신고를 하지 아니하여도 된다고 규정하였음)고 판단(국심98중1704, 1998.10.28, 국심98서2072, 1999.2.22, 심사99-4511, 2000.3.10외 다수 같은 뜻임) 되므로 신고불성실가산세가 적용될 여지가 없다 하겠고, 둘째, 납부불성실가산세는 납세의무자가 과세표준과 세액을 성실하게 납부하도록 유도하기 위한 장치로서 납세의무자가 늦어도 소득세 납세의무가 확정되는 소득세확정신고기한까지 무납부 또는 과소납부한 사실이 있는 경우 과세관청이 그 이후 결정 또는 경정결정시 납부하지 아니한 금액에 대하여 의무불이행에 대한 제재로서 본세에 가산하는 것이므로 납부불성실가산세는 예정결정시에는 부과되지 아니하고 확정결정시에만 부과되는 것으로 보아야 할 것이다. 그렇다면 이건 처분이 예정결정과 확정결정 중 어떤 결정에 해당하는지 그 판단에 따라 이건 처분의 당부가 가려진다 할 것인 바, 관련법령에 의하면 총결정세액에서 예정결정세액을 공제한 후 추가납부세액을 결정하는 것이므로 자산양도차익예정신고납부가 있는 경우 추가납부세액의 결정은 사전에 예정결정이 이루어져야 가능한 것으로서 예정결정이 되지 아니한 채 바로 확정결정을 한다는 것은 올바른 법적용이 아닌 것으로 판단된다. 따라서 이건의 경우와 같이 청구인이 자산양도차익예정신고납부은 하였으나, 처분청이 법정기한 내는 물론 이건 처분시까지 예정결정이 없었던 경우에는 비록 그 처분이 과세표준확정신고기한 경과 후에 이루어진 것이라고 하더라도 이는 예정결정을 한 것으로 보아야 할 것이므로 납부불성실가산세를 적용하여서는 아니된다고 판단(국심97서526, 1997.5.24, 국심98경1642, 1999.1.15, 심사99-4511, 2000.3.10외 다수 같은 뜻임)된다. 그렇다면 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인의 1998년 귀속 양도소득세를 결정하면서 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.