8년 이상 자경농지인지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1985. 3. 6. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 답 5,323²(이하 “양도토지”라 한다)를 청구 외 이○○(청구인의 부)로부터 증여를 원인으로 취득하여 보유하던 중 1994.11.28. 청구 외 ○○공사(이하 “○○공사”라 한다)에 수용된 후, 청구인은 확정신고기한이 경과된 1995.11.27. 양도토지 중 3,171m²는 농지대토 비과세로 잔여토지 2,152m²는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 신고·납부불성실 가산세를 적용하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 1996.10.15. 청구인에게 위 양도토지 중 주택공사로부터 농지로 평가되어 m²당 207,000원을 보상받은 3,171m²는 농지대토로 인정하여 양도소득세를 비과세하였으나 대지로 평가되어 m²당 460,000원을 보상받은 321m²와 잡종지로 평가되어 m²당 410,000원을 보상받은 1,831m² 합계 2,152m²는 양도소득세 206,124,500원을 과세하겠다는 결정 전 통지서를 발송하였다가 청구인의 1996.10.30.자 과세적부심사청구(양도당시 위 토지 중 2,010.75m²는 화원으로 이용되는 8년 자경농지이며, 141.25m²는 대지는 이용되었음)을 채택하는 것으로 결정하여 2,010.75m²(이하 “쟁점토지”라 한다)는 8년 자경농지로 보아 양도소득세를 면제하였으나, 처분청에 대한 ○○지방국세청의 업무감사 시(1999. 6.10.~1999. 6.25.) 청구 외 김○○의 1991. 4.31.(19991. 4.30.을 잘못 기재한 것으로 보임)부터 쟁점토지를 임차하여 사용하였다는 1999. 6.17.자 확인서를 근거로 청구인의 경작기간은 1985. 3. 6.~1991. 4.30.까지 6년 1월이므로 쟁점토지는 8년 자경농지에 해당하지 아니하고 양도소득세를 과세하여야 한다는 감사지적에 따라 1999.11.10. 양도소득세 169,342,680원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 1.18. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점토지를 1985. 3. 6. 취득 시부터 1993년 10월 청구 외 김○○에게 임대할 때까지 8년 6개월을 자경하였으며(청구 외 김○○의 추후 확인서 참조), 쟁점토지는 1994.11.28. ○○공사에 수용될 당시까지 청구 외 김○○이 지방세법시행령 제148조 에서 규정하는 화훼류 등을 재배하였던 농지이므로 양도소득세를 면제하여야 한다.

토지보상을 위하여 ○○공사에서 ○○감정평가법인에 의뢰하여 조사한 감정평가서에 의하여 수용당시 쟁점토지는 대지 및 잡종지로서 인정하고, 임차인인 청구 외 김○○과 조○○은 화훼류 도·소매업자로서 쟁점토지에 비닐하우스 및 이동식 다이 등을 설치하여 화훼류를 식재한 판매용 화분을 일시 보관하였던 것으로 확인되므로 쟁점토지는 수용당시 농지로 볼 수 없으며, 설사 쟁점토지를 농지로 본다 하더라도 청구 외 김○○이 1991. 4.30.부터 임차하여 사용하였음이 청구 외 김○○의 확인서 등에 의하여 확인되므로 청구인의 쟁점토지에 대한 자경기간은 6년 1개월로서 처분청이 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 8년 자경농지로 양도소득세를 면제할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 이 건 양도 당시 조세감면규제법 제55조 제1항 및 같은 법 시행령 제54조 제1항과 제2항을 종합하면 농지가 소재하는 시·구(특별시와 직할시의 구를 말한다)·읍·면 또는 농지임대차관리법시행령 제23조 제2항 2호 에 규정된 거리 이내에 거주하며 8년 이상 계속하여 직접 경작한 토지로서 농지세의 과세대상(비과세·감면 및 소액부징수의 대상이 되는 토지를 포함한다)이 되는 토지(이하 “농지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 면제한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 위 관련법령을 종합하여 보면 양도소득세가 면제되는 8년 자경농지라 함은

① 농지가 소재하는 지역(조세감면규제법 시행령 제54조에 규정하는 지역)에 거주하면서 ② 8년 이상 직접 경작한 ③ 양도당시 농지인 경우에 양도소득세를 면제한다고 규정되어 있다.

(1) 주민등록초본에 의하면 청구인은 쟁점토지를 취득한 1985. 3. 6.~1988. 3.20.까지 쟁점토지 소재지인 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지에 주소를 두고 있었고, 1988. 3.20.~1991. 1. 9.까지 같은 시 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호에 주소를 두고 있었으며, 1993. 8.13.~1994.11.28.까지 쟁점토지 소재지인 같은 시 ○○동 ○○번지에 주소를 두고 있었음이 확인되므로 양도소득세가 면제되는 8년 자경농지를 판정함에 있어 거주요건은 충족하고 있음이 인정된다.

(2) 처분청은 수용당시 화원으로 사용되던 쟁점토지는 화훼류 판매업자인 청구 외 김○○과 조○○이 판매용 화분을 일시 보관한 것이며, 주택공사의 보상가액 산정과 관련한 ○○감정원의 감정평가서에 화분 39,050개, 사기분 3,050개, 돌·난석 1,000개, 이동식 다이 15개, 계단식 다이 7개 등으로 조사되어 있는 점으로 보아 쟁점토지는 화훼류를 판매하기 위해 일시 보관하는 사업장으로 사용되던 토지이므로 농지가 아니라고 판단하였으나, 청구인은 수용당시 쟁점토지의 지목이 답(沓)으로 되어있고, 임차인인 청구 외 김○○과 조○○이 화분을 이용하여 화훼류를 재배하였으므로 쟁점토지는 수용당시 농지라고 주장하고 있어 양도당시 쟁점토지가 농지였는지 여부를 살펴보면, 첫째, 농지원부에 의하면 양도농지 5,323m²의 지목은 답(沓)으로 기재되어 있으나, 지목변경란에는 면적의 약 1/3 정도는 일부 화원 및 대지로 기재되어 있고, 둘째, 1990~1993년의 공시지가 산정 시 작성된 토지특성조사표에 의하면 쟁점토지를 포함한 양도토지의 지목은 답(沓)으로서 토지용도는 답(특용작물)으로 기재되어 있음이 확인된다. 셋째, 국세청의 전산조회자료에 의하면 생화, 분재 등의 도·소매업을 영위하는 청구 외 김○○, 조○○의 확인서 및 이 건 심사청구서와 ○○공사의 보상가액 산정과 관련한 ○○감정원의 감정평가서에 의하면 수용당시 쟁점토지에 청구 외 김○○과 조○○이 공동으로 영위하는 『○○화훼공판장』의 비닐하우스 온실이 설치되어 화분에 식재된 화훼류 등이 있었던 것으로 확인되고 있으며 이에 대하여는 다툼이 없다. 넷째, ○○공사의 토지보상 관련 감정평가서에 의하면 양도토지에 대한 보상가액이 m²당 농지 207천원, 대지 460천원, 잡종지 410천원으로 선정하였으며, 수용당시 쟁점토지를 잡종지로 평가하여 m²당 보상가액을 같은 번지의 답에 대한 보상가액 207천원의 198%에 해당하는 410천원을 적용하여 보상하였음이 확인된다. 다섯째, 쟁점토지 양도당시 소득세법 시행규칙 제5조 제1항 에서 『농지라 함은 전(田), 답(沓으)로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말하며, 농지경영에 직접 필요한 농막, 퇴비사, 양수장, 지소, 농도 수로 등을 포함한다』고 규정하고 있으며, 국어사전에서 『경작이라 함은 논밭을 갈아 농사를 지음』이라고 풀이하고 있어, 위 관련사실을 종합하여 보면 쟁점토지의 공부상 지목이 답이라 하더라도 화훼류 판매업자가 온실을 설치하고 판매용 화훼류 화분을 일시 보관한 것이므로 쟁점토지는 경작에 사용된 토지로 보기 어려운 것으로 판단된다.

(3) 청구인이 쟁점토지를 8년 이상 자경한 사실이 확인되는지 살펴본다. 첫째, 청구인은 쟁점토지를 1985. 3. 6.~1993.10.까지 8년 6개월 동안 직접 경작한 후 청구 외 김○○에게 임대하였다고 주장하면서 인근주민 이○○ 등 5인의 확인서 및 쟁점토지를 임차하여 화원을 경영하던 청구 외 김○○의 확인서를 제시하고 있어 이를 살펴보면,

① 청구 외 이○○(000000-0000000)은 1996. 3.20.자 확인서에서 청구인이 1985년부터 토지 수용 전까지 양도토지 5,323m²를 모두 자경하였다고 확인하고 있고,

② 청구 외 구○○(000000-0000000)은 1996. 3.20.자 확인서에서 청구인이 1980년부터 토지 수용 전까지 양도토지 5,323m²를 자경하였다고 확인하고 있으며,

③ 청구 외 김○○(000000-0000000)은 2000. 3.17.자 확인서에서 청구인이 ○○화훼공판장 농지를 개발 직전까지 자경하였다고 확인하고 있고,

④ 청구 외 배○○(000000-0000000)은 2000. 3.17.자 확인서에서 청구인이 ○○화훼자리의 농지에 하우스를 설치하고 화훼작물을 재배하고 나머지 농지는 고추, 마늘, 벼를 재배하였다고 확인하고 있으며,

⑤ 청구 외 이○○(000000-0000000)는 2000. 3.15.자 확인서에서 청구인이 ○○화훼공판장 농지를 개발 직전까지 꽃과 고추, 마늘농사를 지었다고 확인하고 있다. 위 확인서를 종합하여 보면, 청구 외 이○○, 청구 외 구○○, 청구 외 김○○는 청구인이 자경을 하였다는 확인을 하고 있으나, 수용당시 쟁점토지를 청구 외 김○○등에게 임대하고 있었음에도 이를 수용당시까지 자경하였다는 내용일 뿐 청구인이 어떤 작물을 재배하였는지도 나타나지 아니하여 이를 신뢰하기 어렵고, 청구 외 배○○, 청구 외 이○○도 청구인이 쟁점토지(○○화훼공판장)에 하우스를 설치하고 화훼작물을 재배하였다고 확인하고 있으나 이 사실만으로 청구인이 쟁점토지를 1985. 3. 6.~1993.10월까지 8년 6개월 자경하였다고 보기 어렵다. 둘째, 수용당시 쟁점토지를 임차하여 ○○화훼공판장이라는 상호로 화훼류판매업을 영위하였던 청구 외 김○○은 처분청 조사당시인 1999. 6.17.자 확인서에서 구체적으로 쟁점토지의 약도를 그리면서 1991. 4.31.부터 청구 외 한○○의 사업장(화원) 약 900평을 인수받아 수용당시까지 청구 외 조○○과 동업을 하였다고 확인하였다가 1999. 7.12.자 확인서에서 1991년 말부터 약 20평을 임차하여 꽃집으로 사용하였으며 꽃집확장을 위하여 청구 외 조○○과 공동으로 1993.10월경 청구인 소유토지 약 700~800평을 임차하여 하우스를 설치하고 사업을 영위하였으며 1999. 6.17.자 확인서에서 1991년부터 조○○과 공동으로 청구인 소유토지 900평을 화원으로 사용하였다는 내용은 잘못 확인하였던 것이라고 번복하는 확인을 하였으며, 이 건 심리 중인 2000. 3.18. 청구 외 김○○과 조○○은 청구인의 쟁점토지에 1993.10월경에 공동으로 비닐하우스를 설치하였고 나무, 화초 등 특수작물농사를 청구인, 김○○, 조○○ 등 3인이 공동으로 경작하였으며 폐업 시 비닐하우스는 청구인에게 양도하기로 하였으나 수용당시 보상문제에 있어서 청구 외 김○○과 조○○에게 다시 넘어왔다고 확인하고 있으나, 이 건 심사청구에서 청구인은 1993.10월까지 쟁점토지를 자경하였다고 주장하고 있어 청구 외 김○○과 조○○의 위 확인서와 그 내용이 서로 일치하지 아니할 뿐만 아니라 ○○공사의 보상가액 산정과 관련한 ○○감정원의 감정평가서에 의하면 수용당시 쟁점토지와 관련하여 영농보상을 받은 사실이 전혀 없어 청구인 등 3인이 쟁점토지에 화초 등 특수작물을 직접 경작하였던 것으로 보기 어렵고, 청구 외 김○○과 조○○이 경작에 따른 영농보상이 아닌 영업권 보상만을 받은 사실로 미루어 보면 청구인이 쟁점토지에서 청구 외 김○○ 및 조○○과 같이 자경하였다는 확인내용은 진실로 보여지지 아니한다. 둘째, 청구인은 2000. 3. 6.자 경작사실확인서에서 쟁점토지에 비닐하우스를 설치하여 화훼작물을 재배하였다고 확인하고 있으나, 일반적으로 온실을 설치하여 재배하는 화훼작물은 주말 또는 1년 중 일정한 기간(방학기간)에만 종사하여 경작할 수 있는 작물이 아니며 그 장소에 상주하면서 온도와 습도의 조절을 필요로 하고 전문지식이 있어야 가능한 작물이며 또한, 경작 후 자가소비하는 작물이 아니므로 반드시 판매처가 있어야 함에도 청구인은 어떤 화훼작물을 어떻게 재배하여 어느 곳에 판매하였는지에 대한 아무런 입증자료를 제시하지 못하고 있다. 셋째, 청구인은 쟁점토지를 보유하였던 1985. 3. 6.~1994.11.28.까지 9년 8개월 동안 청구인은 1988. 3.20.~1993. 8.12.까지 5년 5개월간 시내에 소재한 아파트에 거주하고 있었음이 주민등록초본에 의하여 확인되고, 청구인은 교육공무원으로서 1985. 3. 1.~1988. 8.31.까지 ○○여자중학교에 근무하였으며, 1988. 9. 1.~ 1990. 2.28.까지 ○○중학교에 근무하였고, 1990. 3. 1.~1995. 2.28.까지 ○○고등학교 근무하였음이 확인된다. 넷째, 당심에서 이 건 심리일 현재 청구 외 김○○이 쟁점토지에서 ○○화훼공판장을 영업하기 전에 같은 장소에서 1989. 4. 1.부터 화원을 경영하였던 청구 외 한○○(000000-0000000, ○○도 ○○시 ○○동에 거주함)에게 사실조회 공문을 발송한 후, 그 배우자인 청구 외 이○○와 2000. 3.28. 통화한 내용에 의하면 당시 800평의 토지를 임차하여 ○○화훼공판장을 경영하였다고 진술하고 있어, 최초에 20평을 임차하여 화원을 경영하였으며 1993.10월부터 쟁점토지에 비닐하우스를 설치하였다는 청구인 및 청구 외 김○○과 조○○의 확인서는 당사자간에 이해관계에 따라 임의 작성이 가능한 것이므로 이 확인서만으로는 자경에 대한 직접적인 입증자료의 뒷받침이 없는 한 청구인이 쟁점토지를 8년 이상 자경하였다고 볼 수 없다 하겠다.

(4) 위 관련사실을 종합하여 보면 청구인이 쟁점토지를 8년 이상 자경한 것으로 인정되지 아니하고 또한, 쟁점토지는 양도당시 농지로 볼 수 없는 토지로 판단되므로 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.