환지 및 택지개발사업으로 형질이 변경된 취득당시의 토지의 공시지가 산정 방법

○○세무서장이 99.11.3. 청구인에게 고지한 98.귀속 양도소득세 10,733,130원에 대한 과세처분은 쟁점토지의 취득가액을 소득세법 시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 평가한 취득시의 개별공시지가로 산정한 금액으로 하여 경정한다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○개발지구내 16브록 4롯트(택지개발시행중에 부여한 가지번으로 96.1.11. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지로 환지확정됨) 165.60㎡(‘쟁점토지’ 라 한다)를 93.12.20. ○○시장으로부터 분양(잔금지급일 94.3.28)받아 그 지상에 95.6.28. 주상복합건물 422.48㎡를 건축하여 보유하다가 98.6.3. 쟁점토지 및 지상 건물을 양도하고 이에 대한 양도소득세과세표준을 98.6.13. 처분청에 신고하면서, 쟁점토지의 취득일(94.3.28) 이후인 94.6.30. 고시된 94.1.1 기준 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정ㆍ신고하였다. 처분청은 쟁점토지의 취득 당시에는 94년 개별공시지가가 고시되지 아니하였고 택지개발중이라서 93년 개별공시지가도 고시되지 아니하였으므로 쟁점토지의 환지전 지번에 대한 93년 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정하여야 하는 것으로 하여 양도소득세과세표준을 결정, 99.11.3. 98.귀속 양도소득세 10,733,130원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 1. 3. 본 심사청구를 제기하였다.

쟁점토지의 환지전 지번인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지는 청구인 소유가 아니며 쟁점토지는 청구인의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 주택이 ○○조성사업과 관련하여 수용됨으로 인하여 ○○시장으로부터 받은 이주택지로 쟁점토지의 취득일(94.3.28) 현재 고시된 개별공시지가가 없었으므로 94.1.1. 기준으로 94.6.30. 고시된 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 계산하여야 함에도 처분청이 쟁점토지의 환지전 지번에 대해 고시된 93년도 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정한 것은 부당하다.

청구인은 쟁점토지를 ○○시장으로부터 분양받아 93.12.30. 잔금을 청산하였음에도 동 지번의 93년도 개별공시지가가 없다는 이유로 94년도 개별공시지가를 적용하여 양도소득세 예정신고를 하였는바, 쟁점토지는 ○○개발지역내의 토지로 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지의 토지가 택지개발후 ○○구 ○○동 ○○번지로 지번이 변경된 것으로, 90년부터 93년까지는 종전 지번에 대해 개별공시지가가 고시되었고 94년 이후부터 환지된 지번에 대해 개별공시지가가 고시되었으며 택지개발 전후의 토지이용현황이 대지로 동일하므로 양도소득의 산출에 필요한 93년도 개별공시지가를 쟁점토지의 종전 지번의 공시지가를 적용하여 결정한 것이므로 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 구 지번으로 고시한 93년도의 개별공시지가가 택지개발된 후의 토지를 기준으로 고시된 것인지를 살펴 택지개발후에 취득한 쟁점토지의 취득가액 계산시에 적용한 처분에 잘못이 있는지 그 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】제1항에서 『토지의 경우는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가를 기준시가로 하되, 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 한다.』라고 규정하고 있고 같은 법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】제1항 및 제9항에서 『법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 말하며, 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 사실관계를 본다.

(1) 청구인이 쟁점토지를 취득한 경위를 보면, 청구인의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 주택이 93.12.20. ○○시장에게 ○○조성사업과 관련하여 수용됨으로 인하여 이에 대한 대체물건으로 ○○시장으로부터 93.12.20. 분양(94.3.28. 잔금지급일)을 받은 이주택지로 확인된다.

(2) 쟁점토지는 등기부등본상 환지전 토지인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 982㎡에서 환지된 것으로 되어 있으나 2000.2.11.쟁점토지에 대한 택지개발사업을 시행한 ○○공사 ○○지사에 전화로 확인한 바, 택지개발사업 종료후 환지확정된 필지를 등기하는 과정에서 편의상 택지개발지구내의 종전토지 중 임의로 한 필지에서 환지된 것으로 등기한 것이므로 등기부등본상의 종전토지를 쟁점토지의 환지전 토지로 볼 수는 없다고 답변하였다.

(3) 쟁점토지로 환지확정되기전 가지번인 ○○구 ○○동 16브럭 4롯트에 대해 94년도 이전의 개별공시지가는 고시되지 않았고 94.1.1.을 기준으로 한 94년도 개별공시지가는 441,000원으로, 95.1.1.을 기준으로 한 95년도 개별공시지가는 524,000원으로 고시되어 있음이 확인된다. 사실관계와 관계법령을 종합하여 살펴 본다. 쟁점토지의 경우 그 취득가액을 94.1.1.을 기준으로 하여 94.6.30. 고시된 94년도 개별공시지가를 적용하여 양도차익을 산정할 수 있는지를 본다.

(1) 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점토지의 소유권을 96.3.13. ○○시장으로부터 매매를 원인으로 하여 취득한 것으로 나타나고 있으나 취득시 토지 분양계약서에 의하면 94.3.28. 잔금을 지급하는 것으로 되어 있으므로 청구인의 쟁점토지 취득일은 94.3.28.로 보아야 할 것이다.

(2) 청구인과 ○○시장간에 93.12.20. 계약한 토지 분양계약서를 보면 총매매대금을 64,048,500원으로 하고 계약금 및 1,2차 중도금을 거쳐 94.3.28. 잔금을 지급하는 것으로 되어 있으며, ㎡당 분양가액은 387,000원임이 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점토지에 대한 취득일(94.3.28) 현재의 고시된 개별공시지가가 없음을 사유로 94.1.1.을 기준으로 하여 94.6.30. 고시된 94년도 개별공시지가를 적용하여 산정한 금액을 취득가액으로 신고하였다.

(4) 등기부등본상 쟁점토지의 종전토지로 되어 있는 ○○시 ○○ ○○동 ○○번지에 대한 93.1.1.자 개별공시지가는 93.5.22. 고시되었는데 ○○시장이 93.12월 쟁점토지가 소재한 ○○개발지구내의 이주택지를 분양한 점을 감안하여 볼 때 ○○시장이 결정한 종전토지의 93.1.1.자 개별공시지가는 쟁점토지의 취득시 현황을 반영하였다고 보기는 어렵다고 할 것이다. 살피건데, 97.2. 국세청이 마련한 『개별공시지가가 없는 토지에 대한 평가 지침』을 보면, “환지 및 택지개발 등에 의하여 연도중에 토지의 형질이 변경된 경우(구 토지의 개별공시지가가 활용이 불합리한 토지)”에는 개별공시지가가 없는 토지로 보도록 규정하고 있고, 대법원판례(96누 8734,97.6.24)에 의하면, “환지예정지가 지정된 상태에서 그 토지를 매매의 목적물로 삼을 때에는 일반적으로 종전토지의 위치와 평수는 고려의 대상이 되지 아니하고 환지예정지의 위치와 평수에 의하여 그 매매가격이 결정되는 것이 보통인 만큼 양도차익 산출을 위하여 그 취득 또는 양도시의 기준시가를 평가함에 있어서도 종전토지를 기준으로 할 것이 아니라 환지예정지를 기준으로 하여야 한다.” 고 하고 있는 점을 볼 때 택지개발사업으로 형질이 변경된 취득당시 의 쟁점토지는 종전토지와 다른 토지로 보아야 하고, 쟁점토지에 대한 개별공시지가가 새로 고시된 바 없으므로 개별공시지가가 없는 토지에 해당되는 것으로 보아야 할 것이다. 그렇다면 쟁점토지의 취득가액을 종전토지에 대한 93년도 개별공시지가를 적용하여 산정한 처분청의 처분은 법리를 오해한 잘못이 있다 할 것이고, 청구인이 쟁점토지의 취득일 이후 고시된 쟁점토지에 대한 94년도 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정한 것도 타당하지 아니하다 할 것으로, 쟁점토지의 취득가액은 소득세법시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액에 의하여 산정하는 것이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.