청구인이 쟁점토지의 실지양도가액을 160,000,000원으로 하였다는 주장은 그 당시 정황, 주면시세, 감정평가액, 개별공시지가 등을 참작하여 볼 때 신빙성이 없다고 판단되므로 처분청이 공평과세협의회의 의결에 따라 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인이 쟁점토지의 실지양도가액을 160,000,000원으로 하였다는 주장은 그 당시 정황, 주면시세, 감정평가액, 개별공시지가 등을 참작하여 볼 때 신빙성이 없다고 판단되므로 처분청이 공평과세협의회의 의결에 따라 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
이 건 심사청구를 기각합니다.
청구인은 1988.12.30 자 김○○과 공동으로 상속받은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 554.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1999.02.11 신○○에게 양도하고 1999.02.12 쟁점토지의 실지거래 양도가액을160,000,000원(이 중 청구인 지분은 1/2)으로 하여 양도소득세를 신고하였으나 세액은 무납부하였다. 처분청은 쟁점토지에 대한 양도차익을 기준시가로 결정하여 2000.09.06 청구인에게 양도소득세 44,737,360원을 결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.12.04 이 건 심사청구를 하였다.
청구인은 쟁점토지를 담보로 ○○생명(주)로부터 1997.08.05 160,000,000원을 대출받아 사용하다가 IMF로 이자를 감당하기 어려워 신○○에게 위 대출금만 인수하는 조건으로 양도한 것이 사실임에도 처분청에 신고 된 실지거래 양도가액이개별공지지가의 약 38%에 불과하다고 하여 실지거래가액의 적용을 배제하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장한다.
위의 청구주장에 대하여 처분청은 신고한 실거래가액은 양도당시 기준시가의 38%로 근저당 설정시의 평가액, 거래당시의 정황, 인근부동산의 거래내역 등으로 보아 시가보다 현저히 저렴한 가격으로 양도할 특별한 사정이 없으며, 양도양수인이 담합하여 신고한 양도가액은 신빙성이 없으므로 공평과세협의회의 의결에 따라 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ·보유기간·ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다. 소득세법 제96조 (1998.12.28 법률 제5,580호로 개정된 것) (양도가액)
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (이하 생략) 소득세법시행령 제166조 (양도차익의 산정)
④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우
① 청구인은 김○○과 공동으로 상속받은 쟁점토지를 1999.02.11 신○○에게 양도하고, 1999.02.12 쟁점토지의 양도가액을 160,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세 신고를 하였다.
② 청구인은 1997.08.04 쟁점토지에 채권최고액 224,000,000원으로 근저당권을 설정하고 1997.08.05 ○○생명보험(주)에서 160,000,000원을 대출받은 사실이 쟁점토지에 대한 등기부등본 및 금전소비대차약정서에 의하여 확인된다.
③ 청구인이 쟁점토지를 담보로 제공하고 대출받기 위하여 감정한 가액은 371,783,000원이고, 1998.07.11 ○○생명보험(주)의 의뢰에 의하여 ○○감정평가법인이 조사한 현지가격수준은 470,000,000원이었으며, 양도일 직후인1999.03.15 양수자 신○○ 명의로 저당권 설정 변경시 ○○감정평가법인이 감정한 가액은 332,940,000원이고,1999.06.03 신○○가 (주)○○은행으로부터 220,000,000원을 대출(채권최고액 286,000,000원)받기 위하여○○감정평가법인이 감정한 가액은 360,685,000원 이었음이 감정평가서 등 심리자료에 의하여 확인된다.
④ 한편 청구인은 만수토지구획정리작업으로 인하여 쟁점토지의 일부인 0.6㎡가 부족하게 됨에 따라 1998.02.26 이에 대한 청산교부금을 795,000원/㎡으로 지급 받은 사실이 확인된다.
⑤ 청구인은 1999.02.11 현금수령 없이 ○○생명보험(주)에 대한 채무를 매수인이 인수하는 조건으로 쟁점토지를 신○○에게 양도하여 실지거래 양도가액은 160,000,000원이라고 주장하면서 검인계약서와 매수인의 거래사실 확인서를 제시하고 있다.
⑥ 쟁점토지의 양도당시 개별공지지가는 417,839,700원으로서 청구인이 주장하는 양도가액 160,000,000원은개별공지지가의 38%에 불과하고, 인근의 매매가액이 개별공시지가의 60∼70% 정도인 점으로 보아 청구인의 양도가액은 당시거래시가의 60%정도에 불과하여 극히 낮은 금액이라고 보여진다.
⑦ 또한 IMF로 인하여 부동산거래가격이 급격히 하락한 시점이자 쟁점토지의 양도 7개월 전인 1998.07월 ○○감정평가법인이조사한 현지가격수준은 470,000,000원이었던 점에 비추어 볼 때도 청구인이 주장하는 양도금액은 실지거래금액이라고 인정하기어렵다고 보여진다.
⑧ 한편 청구인은 쟁점토지 외에도 다른 부동산을 상당히 소유하고 있었고 ○○생명보험(주)의 대출금 상환기일도1999.08.04이고 이자도 정상적으로 납부되고 있었으므로 경매가 개시되는 등 부득이 쟁점토지를 시가보다 현저히 저렴하게양도할 특별한 사정이 있었다고 보여지지도 아니한다.
⑨ 청구인은 쟁점토지를 시가보다 현저히 저렴하게 양도한데 대하여 별다른 이유나 근거를 제시하지 못하고 단지 이자 부담으로 인하여위 ○○생명보험(주)에 대한 부채 160,000,000원만을 양수인이 인수하는 조건으로 쟁점토지를 양도하였다고 할 뿐이다.
⑩ 또한 청구인이 제시한 매매계약서도 등기신청을 위하여 작성된 검인계약서로서 실지거래계약서라고 보기 어려우며, 양수인이1999.02.09자로 작성한 부동산거래사실 확인서도 매매계약서와 동일한 필체로 작성되어 있는 점 등으로 보아 이는 당사자 간에 양도소득세 및 취득세 등을 위하여 작성된 것으로 보여져 진실 된 계약서라고 보기는 어렵다.
⑪ 따라서 청구인이 쟁점토지의 실지양도가액을 160,000,000원으로 하였다는 주장은 그 당시 정황, 주면시세, 감정평가액, 개별공시지가 등을 참작하여 볼 때 신빙성이 없다(같은 뜻 대법 2000두3504, 2000.10.06)고 판단되므로 처분청이 공평과세협의회의 의결에 따라 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구주장 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.