토지의 양도에 대하여 실지거래가액이 시세에 부합함에도 이를 배제하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 2000년 7월 4일자로 청구인에게 결정고지한 1997과세년도 양도소득세 12,024,260원의 부과처분은

1. 양도차익을 계산함에 있어서 실지거래가액인 양도가액 57백만원, 취득가액 35백만원으로 하여 양도차익을 산정하고,

2. 시멘트블럭대 5,806,000원, 측량비 3백만원, 공장으로 전용하기 위한 농지조성비 5,781,600원, 전용부담금 3,244,120원, 취득세 297,460원, 등록세 408,735원을 필요경비로 공제한다

청구인은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 답 1,606㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 ´97.6.16 서○○에게 양도하고(취득일 ´95.4.3) ´97.7.2 실지거래가액에 의하여 자산양도차익을 예정신고를 하였다 처분청은 위 사실에 대하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 2000.7.4자로 청구인에게 양도소득세 12,460,770원을 결정고지하였다 청구인은 이에 불복하여 2000.10.4 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점토지를 ´97.6.16 양도시 매수인 서○○가 양말공장을 할 목적으로 74백만원으로 양도하기로 하였으나, 쟁점토지가 군부대에 인접하여 건물을 짓는데 군부대의 동의를 받아야 하였고 탄약고가 바로 옆에 인접하여 양말공장에 필요한 만큼의 건물을 지을 수 없는 문제점 때문에 매수인 서○○가 계약을 파기하려는 것을 양도금액 57백만원으로 합의하여 거래한 것이고 취득금액은 ´95.4.3 서○○으로부터 매수시 취득가액 35백만원, 필요경비로 레미콘대금 12,212,970원, 시멘트블럭대금 5,806천원, 측량비 3백만원, 공장으로 전용하기 위한 공장부지조성비 9,025,720원, 취득세 297,460원, 등록세 408,735원 합계 30,750,885원이 소요되어 양도차익이 발생하지 않은 사실을 자산양도차익 예정신고를 하였음에도 이 건 실거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 처분을 함은 부당하다고 주장한다

청구인은 쟁점토지 양도당시 실지계약서를 작성하지 않고 거래를 하였는 바 구두계약은 담합에 의해 상황에 따라 당사자들에게 유리하게 내용을 번복할 수 있어 부동산 실지거래내역으로 인정할 수 없으며 실지거래내용을 입증할 수 있는 증빙이 없는 상황에서 기준시가에 의하여 양도차익을 계산함은 정당하다는 의견이다

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액을 배제하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제94조 (양도소득의 범위) 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만,당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 정하는 바에 의한다

2. 기준시가에 의하는 경우(제100조 제1항 단서의 규정에 의하여 취득가액을 환산한 경우를 포함한다)에 있어서는 제1항 제1호 가목 본문 및 동호 나목 단서의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

○ 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다

○ 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비)

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 1의 금액을 말한다.

1. 법 제94조 제1호에 규정된 자산 취득당시의 지방세법상의 취득세시가표준액(건물의 경우에는 제164조 제3항의 가액을 말한다)×10/100

○ 소득세법 시행령 제166조 (양도차익의 산정)

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년 이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서 작성,주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우

⑥ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다

○ 소득세법 시행규칙 제82조 (양도차익의 산정) 영 제166조 제6항의 규정에 의하여 국세청장은 관할세무서장 또는 지방국세청장으로 하여금 양도소득에 대한 소득세의 과세대상이 되는 자산의 평가 및 이에 관련있는 사항을 당해 세무서 또는 지방국세청의 과장급 공무원 3인 이상과 공무원이 아닌 자로서 부동산감정평가에 관한 학식ㆍ경험이 풍부한 자 3인 이상에게 국세청장이 정하는 절차에 따라 자문하게 할 수 있다

○ 국세심판례(국심94광4833, 1995.4.28) 신고한 실지거래가액이 정당한 것으로 보여지므로 기준시가로 과세한 처분은 부당함

• 다. 사실관계 및 판단

① 청구인은 ´97.6.16 쟁점토지를 양도하고 양도가액을 52,676,800원 취득가액을 35백만원, 필요경비 및 자본적 지출액을 30,376,570원으로 하여 ´97.7.29 자산양도차익 예정신고를 한 사실이 있다

② 처분청에서는 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도가액은 52,676,800원, 취득가액은 16,220,600원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 양도소득세 결정결의서에서 확인된다

③ 청구인이 이 건 심사청구시 제시한 양도시의 매수인인 서○○의 확인서에 의하면, 쟁점토지의 당초 계약시 ´96년 말경 74백만원으로 계약하였으나 서○○가 양말공장을 할 목적으로 매수하려다가 인근에 군부대가 위치하여 철조망도 있고 진입로 문제 등 정상적인 계약이행이 어려워 계약을 파기하려는 것을 청구인이 사정하여 57백만원으로 할인하여 계약을 완료하였음을 확인하였다

④ 쟁점토지의 취득시 매매계약서에는 매매대금 35백만원으로 계약하였으며 매도인 서○○은 자필로 계약내용에 대하여 거래사실 확인서를 작성하였다

⑤ 당심에서 현지 확인하여 ○○공인중개사(TEL 000-000-0000)에 문의한 바 ´95년 농지(논)의 경우 평당 7만원, ´97년 공장용지의 경우 12만원 정도의 시세가 형성되었다는 진술이 있었으므로 청구인이 거래한 실지거래가액이 신빙성이 있는 것으로 인정되므로 처분청이 실지거래가액이 불분명하다 하여 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 당초처분은 사실조사를 소홀히 한 것으로 판단된다

⑥ 다음으로, 필요경비로 인정하여야 한다는 30,750,885원(레미콘대금 12,212,970원, 시멘트블럭대금 5,806천원, 측량비 3백만원, 공장으로 전용하기 위한 공장부지조성비 9,025,720원, 취득세 297,460원, 등록세 408,735원 합계 30,750,885원)에 대하여 보면 레미콘대금 12,212,970원에 대한 증빙인 입금표는 ○○신업 김○○에게 ○○레미콘(주)에서 입금표를 발행한 것으로 청구인이 아닌 다른 사람에게 영수증을 발행한 것으로서 청구인의 필요경비로는 인정할 수 없는 것으로 판단되고 시멘트블럭대금 5,806천원은 ○○시멘트공업(주)에서 발행한 영수증으로서 당심에서 현장확인한 바 인근에 있는 회사로부터 매입한 시멘트블럭으로서 쟁점토지에 대한 담장을 한 데 사용한 사실이 확인되므로 이 금액은 필요경비로 인정함이 타당하다고 판단된다

⑦ 측량비 3백만원, 공장으로 전용하기 위한 공장부지조성비 9,025,720원, 취득세 297,460원, 등록세 408,735원 합계 12,731,915원에 대하여 보면, ´95.3.20 한측량설계연구소에서 발행한 측량비 3백만원은 농지를 공장부지로 용도변경하기 위하여는 측량이 필수적인 것으로서 필요경비로 인정함이 타당하고

⑧ 공장으로 전용하기 위한 공장부지조성비 9,025,720원에 대하여는 농어촌진흥공사 농지관리기금출납담당본부장이 ´97.6.25 발행한 농지조성비 및 전용부담금 납부확인원에서 농지조성비 5,781,600원, 전용부담금 3,244,120원 계 9,025,720원임을 확인하였고, 취득세 297,460원과 등록세 408,735원도 쟁점토지의 취득에 필수적인 비용이므로 필요경비로 인정함이 타당하다고 판단된다

⑨ 위의 사실을 종합할 때 이 건 쟁점토지를 양도한 사실에 대하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 당초처분은 부당한 것으로서양도가액 57백만원, 취득가액 35백만원을 실지거래가액으로하여 양도차익을 산정하고, 그 외 필요경비로서 시멘트블럭대 5,806,000원, 측량비 3백만원, 공장으로 전용하기 위한 공장부지조성비 9,025,720원, 취득세 297,460원, 등록세 408,735원 합계 18,537,915원은 필요경비로 공제함이 타당하다고 판단된다 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장내용이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.