주택이 비록 미등기 상태였지만, 신축하여 임대한지 3년이 지난 사실이 확인되어 소유한지 3년 이상이 지난 주택임이 확인되므로 부동산의 토지는 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 부수토지에 해당하여 양도소득세를 비과세하여야 함
주택이 비록 미등기 상태였지만, 신축하여 임대한지 3년이 지난 사실이 확인되어 소유한지 3년 이상이 지난 주택임이 확인되므로 부동산의 토지는 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 부수토지에 해당하여 양도소득세를 비과세하여야 함
○○세무서장이 2000. 06. 07 청구인에게 결정고지한 양도소득세 45,904,770원의 부과처분은
○○시 ○○읍 ○○리 ○○ 대지 66l㎡는 1세대1주택의 부수토지로 양도소득세의 비과세에 해당하므로 이를 취소한다.
청구인은 1998.10.23 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○ 대지 661㎡ 및 주택 84.33㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 양도하는 계약을 하고 쟁점부동산이 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택에 해당한다고 보아 1998. 12. 09 부동산양도신고를 하였다. 처분청은 2000.06.07 쟁점부동산의 주택이 양도당시 미등기된 상태였으므로 양도소득세과세자료전상 대지만 양도된 사실을 확인하고 양도소득세 45,904,770원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.09.01 이건 심사청구를 하였다.
청구인은 쟁점부동산 주택이 비록 미등기 상태였지만, 신축하여 임대한지 3년이 지난 사실이 확인되어 청구인이 소유한지 3년 이상이 지난 주택임이 확인되므로 쟁점부동산의 토지는 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 부수토지에 해당하여 양도소득세를 비과세하여야 한다는 주장이다.
위의 청구인 주장에 대해 처분청은 청구일 현재 쟁점부동산의 주택이 멸실된 상태로 양도당시에 주택이 있었던 사실이 확인되지 않고 주택이 지상에 존재하였다 하더라도 당해 주택의 실제 완공시기가 확인되지 않아 쟁점부동산의 대지를 양도한 사실에 대하여 양도소득세를 과세함은 정당하다는 의견이다.
3. 대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 소득세법시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조 제3호에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.
③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택 부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. 소득세법 제91조 【양도소득세 비과세ㆍ감면의 배제】 제104조 제3항에 규정하는 미등기 양도자산에 대하여는 이 법 또는 이 법외의 법률 중 양도소득에 대한 소득세의 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니한다. 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
③ 제1항 제3호에서 “미등기 양도자산”이라 함은 제94조 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. 소득세법시행령 제168조 【미등기양도제외 자산】 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각 호의 것을 말한다.
4. 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
① 청구인은 쟁점부동산의 대지 661㎡를 1995.06.26 ○○로부터 매입하여 1998.12.17 박○○에게 양도하였음이 등기부등본, 부동산양도신고서, 매매계약서 등에 의해 확인된다.
② 청구인은 1998.12.09 쟁점부동산의 지상주택을 3년 이상 보유하여 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택에 해당한다고 보아 부동산양도신고를 하였고, 처분청은 1999. 06. 07 양도소득세 과세자료전에 의해 당해 대지위에 주택이 있었던 사실을 인지하지 못한 상태에서 대지의 양도에 대한 양도소득세를 결정고지하였음이 처분청의 양도소득세 결정결의서 등에 의해 확인된다.
③ 이에 대하여 청구인은 2000.07.21 처분청에 시정요구서를 제출하였으나, 처분청은 이에 대한 사실 확인 없이 서류 확인만으로 쟁점주택이 미등기 양도자산에 해당하여 당초 처분이 적법하다는 회신을 하였음이 처분청의 시정요구서에 대한 회신 공문(세이 00000-000, 2000.08.17)에 의해 알 수 있다.
④ 소득세법 제89조 제3호 의 1세대1주택 비과세의 규정을 적용함에 있어 “미등기 양도자산”에 대해서는 양도소득에 대한 비과세규정을 적용하지 아니하는 것이며, 다만, 토지의 경우는 주택의 미등기 여부와 관계없이 주택의 부수토지로서 3년 이상 보유하였다면 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지는 양도소득세가 비과세되는 것이다. (국세청 재산 46014-1090, 2000.09.06 참조)
⑤ 쟁점부동산의 대지위에 청구인이 3년 이상 소유한 주택이 있었는지를 판단해 보면, 청구인이 당초 부동산 양도신고시 제출한 부동산매매계약서상에 주택1채가 있어 당해 임대보증금 3천만 원을 제외하고 매매거래를 하였음을 알 수 있고, 당심에서 확인한 바, 매수인인 ○○는 1998 12.17 쟁점부동산을 매입할 당시 청구인이 임대한 주택이 있어 임차인에게 이듬해 5월 임대보증금 3천만 원을 지급하고 당해 주택을 멸실한 후 지금의 상가건물을 지었음을 확인하고 있으며, 이에 대한 증빙으로 건축물폐기물 업체인 ○○산업(주)의 공사영수증을 제시하고 있다.
⑥ 또한, 청구인이 주택신축시 1995.06 28 ○○면장에게 제출한 소규모건축물신고서 및 정화조설치신고서에 의해 이 당시에 주택의 신축이 시작되었음을 알 수 있다.
⑦ 다만, 당해 주택의 허가를 취득하지 못하여 건축물관리대장 또는 등기부등본에 의하여 완공시기를 알 수 없으나, 당해 주택의 시공자가 1995.09.30에 당해 주택공사를 완공하였음을 확인하고 있고, 벽지와 바닥공사를 1995.09.10경에 하였음을 유○○이 확인하고 있으며, 당해 주택이 조립식 판넬과 조적 조를 혼합한 주택인 점과 소규모 농촌주택의 공사기간이 약3∼4개월이면 충분한 점 등으로 미루어 보면 주택의 완공 시기는 1995.09. 30경으로 판단되고, 건축물신고서상 사용검사예정일이 1995.10월로 확인되며, 임차인 강○○가 1995.09.30 청구인과 당해 주택에 대한 임대차계약을 맺고 전세금을 3천만 원으로 하여 1995.10.05 주택을 임차하였다가 주택양도후인 1999.5월에 매수자인 박○○에게 변제받은 사실과 강○○의 1996. 1∼1996. 3월 유선 방송관리비가 당해 주택의 소재지로 고지된 점, 계절적으로 겨울보다는 가을에 입주하였을 것으로 예상되는 점 등으로 미루어 보면 당해 주택의 취득시기는 임대차계약서상 사실상의 사용일인 1995. 10. 5로 봄이 타당하다 할 것이다.
⑧ 한편, 당초 주택신축시 건축물신고서에 의하면 총 건축면적이 200.33㎡로서 주택의 면적이 84.33㎡, 축사면적이 116㎡로 확인되나, 청구인은 축사를 자금사정 등의 사유로 신축하지 못하였음을 주장하고, 당시의 주택임차인도 주택 외에 축사는 없었다고 확인하고 있으며, 매수인인 박○○ 역시 쟁점부동산의 취득당시 지상에 주택만이 존재하였음을 확인하고 있다.
⑨ 위의 사실을 종합하여 보면, 처분청이 미등기 양도자산이라 하여 쟁점부동산의 토지에 대하여 양도소득세를 과세함은 사실을 오인한 잘못이 있는 것으로 보여지고, 쟁점부동산의 토지는 3년 이상 보유한 1세대1주택의 부수토지로 보아 양도소득세를 비과세함이 타당한 것으로 판단된다. 앞에서 살펴본 바와 같이 이건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.