부동산의 양도당시 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 번지 대지 79.3㎡를 1990.12.31 청구외 권○○으로부터 취득하여 보유하다, 위 대지 주변 지역이 주택재개발지역으로 지정되어 ○○동 주택개량재개발조합으로부터 분양 받은 ○○동 ○○아파트 ○동 ○호 141.72㎡(42.87평형)(대지와 아파트를 포함하여 이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 박○○에게 1999.6.7 양도한 후, 실지양도가액을 205,000,000원으로, 실지취득가액을 127,393,553원으로, 양도차익을 77,606,447원으로하여 양도소득세 2,119,132원을 1999.6.9 예정신고납부하였다. 처분청은 실지양도가액을 260,000,000원으로, 실지취득가액을 142,805,059원으로, 양도차익을 117,194,941원으로 조사하여 청구인에게 1999년 귀속분 양도소득세 27,353,180원을 2000.6.2 추가로 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.9.2 이건 심사청구를 하였다.

청구인은 처분청에서 쟁점부동산의 양수자 박○○으로부터 실지거래가액을 260,000,000원으로 조사하여 이건 양도소득세를 추가로 결정고지하였으나, 박○○은 조사 당시에 조사공무원이 작성한 문답서에 아무런 생각없이 확인날인한 것으로서 쟁점부동산의 실지거래가액을 205,000,000원이라고 위 박○○이 재차 확인하고 있으므로, 양도당시의 실지거래가액을 청구인이 신고한 205,000,000원으로하여 이 건 양도소득세를 재경정하여야 한다고 주장한다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 위 박○○이 당초 조사시에 쟁점부동산을 260,000,000원에 양수하였다고 진술하였다가 이를 번복하고 205,000,000원에 양수하였다고 제출한 확인서는 신빙성이 없는 것으로 판단되며 쟁점부동산(42.87평형 아파트)의 매매시세 등을 감안하여 볼 때에, 실지양도가액을 260,000,000원으로 결정하여 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분이 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점부동산의 실지양도가액의 적정 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제105호 【자산양도차익의 예정신고】

① 제94조 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자(제165조의 규정에 의한 부동산 양도신고를 한 거주자를 제외한다)는 제95조 제1항의 규정에 의하여 계싼한 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

○ 소득세법 제109조 【자산양도차익의 결정】

① 거주자가 자산양도차익예정신고 또는 자산양도차익예정신고 자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 양도차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 즉시 양도차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 거주자에게 통지하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 번지 대지 79.3㎡를 청구외 권○○으로부터 1990.11.1 매매를 원인으로 60,000,000원에 취득하여 1990.12.31 청구인 앞으로 소유권이전 등기접수하였다.

(2) 청구인이 취득한 위 대지 주변 지역이 주택재개발지역으로 지정되어, 청구인은 1997.11.5 ○○동 주택개량재개발조합으로부터 ○○아파트 ○동 ○호 141.72㎡((42.87평형)을 분양받았으며, 위 아파트 분양권의 청산금(납부총액)은 127,393,559원인 사실이 아파트공급계약서 등에 의해 확인된다.

(3) 청구인은 청산금중 계약금과 1ㆍ2ㆍ3차 중도금 82,805,059원을 납입한 상태(4차 중도금 19,109,000원 및 잔금 25,479,500원 제외)로 쟁점부동산(아파트 분양권)을 청구외 박○○에게 1999.6.7 양도하였다.

(4) 청구인이 실지양도가액의 증빙으로 제시한 부동산매매계약서에 의하면, 1999.5.24 매매대금 205,000,000원으로 계약체결하여 계약일에 계약금 2천만원을, 1999.5.27 중도금 9천5백만원을, 1999.6.7 잔금 9천만원을 수수하는 것으로 기재되어 있다.

(5) 처분청의 쟁점부동산 양도소득세 실지조사시에, 양수자 박○○은 쟁점부동산을 260,000,000원에 양수하였다고 조사공무원에게 2000.4.4 진술한 사실이 처분청의 문답서에 의하여 확인된다.

(6) 청구인은 양도소득세 조사시에 위 박○○이 아무런 생각 없이 조사공무원이 작성한 문답서에 날인하였을 뿐이었고 쟁점부동산을 205,000,000원에 양수하였다는 박○○의 확인서를 제시하면서, 쟁점부동산의 실지양도가액을 위 205,000,000원으로하여 이 건 양도소득세를 재경정하여야 한다고 주장한다.

(7) 처분청의 조사복명서에 의하면, 쟁점부동산은 지하철 3호선 독립문역에 위치한 아파트로서 기준시가는 260,000,000원(고시일자: 2000.7.1)이며, 입주당시에는 3억원 정도의 매매시세가 형성되었고, 현재는 3억5천만원에서 3억8천만원까지 매매거래가 이루어지는 것으로 조사되었다.

(8) 청구인은 처분청에서 경정한 실지취득가액(142,805,059원)에 대하여는 다툼이 없다. 다음으로, 청구인이 주장하는 205,000,000원을 양도당시의 실지거래가액으로 인정할 수 있는지에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산의 매매계약서 및 양수자 박○○의 확인서 등을 실지거래가액에 대한 증빙으로 제시하면서 205,000,000원이 쟁점부동산의 실지양도가액이라고 주장하나

① 청구인이 제시한 매매계약서는 중개업소의 중개 없이 쌍방합의로 작성된 점과 4차중도금과 잔금 및 은행 융자금의 처리 등에 관한 언급이 전혀 없는 점 및 계약금ㆍ중도금 ㆍ잔금 수수에 관한 거래 증빙 등을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 볼 때에, 위 매매계약서를 진실된 매매계약서로 인정하기 어렵다고 판단되며

② 당초 조사시에 양수자 박○○은 쟁점부동산의 양수가액을 260,000,000원이라고 진술하였다가, 이 건 양도소득세가 고지된 후 심사청구를 제기하면서 당초 진술을 번복하고 양수가액이 205,000,000원이라는 내용의 확인서를 제시한 점에 비추어 볼 때에, 위 확인서를 자의에 의한 확인으로 보기 어려우므로 당초 조사시에 양수자 박○○이 최초로 진술한 양수가액(260,000,000원)이 쟁점부동산의 실지양도가액으로서 신빙성이 있는 금액이라고 판단되고

③ 쟁점부동산은 42.87평형의 중형 아파트로서, 청구인이 주장하는 실지양도가액(2억5백만원)은 기준시가(2억6천만원) 대비 78.8%에 불과한 점과 쟁점부동산의 입주 당시 시세(약 3억원) 및 현재의 시세(약 3억5천만원～3억8천만원) 등에 비추어 볼 때에, 양도당시의 실지거래가액이 205,000,000원이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 할 것이다. 따라서, 처분청에서 쟁점부동산의 양도당시의 실지거래가액을 260,000,000원으로하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하고 달리 잘못이 없다고 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.