신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 93.9.1 황○○과 공동으로 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 대지 967㎡ 및 같은곳 ○○번지 전 688㎡를 취득하고 93.10.20 당해 토지위에 근린생활시설(지하1층 지상6층, 연면적 3,483㎡)을 신축한 후 98.9.17 이 건물중 2층○호, 3층○호, 4층○호의 청구인지분(대비 241.205㎡, 건물 897.245㎡, 이하“쟁점부동산”이라 한다)을 앙도하고 당해 토지는 실지거래가액으로, 건물은 기준시가로 각각 양도차익을 계상하여 부동산 양도신고를 하였다. 처분청은 99.9.29 이의신청을 하였고 처분청은 99.11.30 재조사 결정을 하였으며, 2000.4.19 청구인에게 재조사 결과당초의 기준시가 결정이 정당함을 통지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.7.20 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 당초 이의신청에서 쟁점부동산 토지의 취득가액이 쟁점이었던 바, 토지의 실지 취득가액을 인정하면서 또다른 사안인 양도가액의 실지거래가액을 재조사하는 것으로 결정함은 불이익변경금지의 원칙에 위배되고, 쟁점부동산의 양도가액이 인증된 부동산매매계약서에 의해 확인됨에도 객관적 거증없이 단순히 심증에 의하여 당해 양도가액을 부인하는 것은 부당하므로 당초 신고대로 실지거래가액에 의해 양도차익을 계상하여야 한다는 주장이다.

위의 청구인 주장에 대해 처분청은 이의신청의 결정에 따라 재조사한 결과 쟁점부동산의 취득가액은 신고한 내용대로 실지거래가액이 확인되나, 쟁점부동산의 양도가액은 매수자의 진술내용이 계약서상의 내용과 상이하고, 대금수수에 대한 금융자료 등이 확인되지 않아 신빙성이 없는 것으로 판단되므로 기준시가에 의해 양도차익을 계상하여 양도소득세를 부과함은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 국세기본법 제79조 【불고불리ㆍ불이익변경금지】

① 국세심판관회의 또는 국세심판관합동회의는 제81조에서 준용하는 제65조의 규정에 의한 결정을 함에 있어서 심판청구를 한 처분 이외의 처분에 대하여는 그 처분의 전부 또는 일부를 취소 변경 하거나 새로운 처분의 결정을 하지 못한다.

② 국세심판관회의 또는 국세심판관합동회의는 제81조에서 준용하는 제65조의 규정에 의한 결정을 함에 있어서 심판청구를 한 처분보다 청구인에게 불이익이 되는 결정을 하지 못한다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가.다만, 당해자산의 종류. 보유기간. 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다) 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가.다만, 당해자산의 종류. 보유기간. 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류. 보유기간. 거래규모 및 거래방법등을 간안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년이내의 보동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6호의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

① 먼저, 청구인의 이의신청에 대한 재조사 결정이 불이익변경금지의 원칙에 위배되는지에 관하여 살펴보면, 처분청은 99.6 당초 조사시 쟁점부동산 토지의 실지 취득가액을 부인하여 기준시가에 의해 양도차익을 계상하였으나, 99.11.30 청구인의 이의신청에 따라 심리한결과 취득가액은 실지거래가액이 인정되므로 양도가액을 재조사하여 양도소득세를 과세할 것을 결정하였으며, 2000.1.15 재조사결과 쟁점부동산의 양도가액이 확인되지 않아 당초 기준시가에 의한 양도소득세 과세를 그대로 유지하였음이 처분청의 당초 조사복명서, 이의신청결정서, 재조사복명서 등에 의해 확인된다.

② 국세기본법 제79조 의 불고불리ㆍ불이익 변경금지의 규정은 청구인에게 불복청구를 한 처분보다 불이익이 되는 심리결정을 하지 못한다는 의미이며, 이 건의 경우 이의신청에 대한 재조사 결정 자체는 청구인에게 당초 기준시가에 의한 결정 처분보다 불이익이 되는 심리결정이 아니고, 당해 규정은 처분청이 재조사 과정에서 확인된 사실에 의해 당초 처분을 그대로 유지하는 경우까지 제한하는 것은 아니므로 처분청의 이의신청에 따른 재조사 결정은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

③ 다음, 청구인이 신고한 실지거래가액의 당부에 관하여 살펴보면, 소득세법 제96조 제1호 및 동 법 제97조 제1항 제1호에 의하면 토지 및 건물의 경우에는 양도 및 취득당시의 기준시가로 양도가액 및 취득가액을 산정하는 것으로 되어 있고, 동 법 시행령 제166조 제4항 제3호에 의하면 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 관할 세무서장에게 신고하는 경우는 실지거래가액에 의하여 양도 및 취득가액을 산정하는 것으로 규정하고 있다.

④ 또한, 동 법 시행령 제166조 제5항 제2호에 의하면 양도자가 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우는 기준시가에 의해 양도 및 취득가액을 산정하는 것으로 되어 있다.

⑤ 쟁점부동산의 취득가액에 대하여는 처분청이 재조사 결과 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하였으므로 양도가액의 당부에 대하여 살펴보면, 청구인이 제출한 양도시의 부동산매매계약서에는 양도가액이 토지 146백만원(평당 2백만원), 건물등 228백60만원(평당 백만원) 합계 374백60만원으로 되어있고, 대금은 금융채무 300백만원 및 임대보증금 57백50만원(115백만원의 청구인지분 1/2) 합계 357백50만원을 매수인이 인수하고 소유권이전 등기일까지 잔금 17백10만원을 지급하는 것으로 약정되어 있으나, 매수인인 홍○○는 청구인이 아닌 황○○에 대한 채권의 대물변재로 쟁점부동산을 취득하게 되었으며, 상기 부동산매매계약서의 내용에 대하여는 전혀 모른다고 진술하고 있다.

⑥ 또한, 처분청의 조사서에 의하면 위 계약서상의 임대보증금 115백만원은 실제 322백만원으로 확인되고, 양도물건이 아닌 지하 및 1층에 대한 임대보증금도 포함되어 있으며 청구인의 금융채무도 실제와 약25백만원 차이가 나는 것으로 확인되는 등 청구인이 제출한 양도시의 부동산매매계약서는 신빙성이 적은 것으로 판단된다.

⑦ 청구인이 당해 부동산매매계약서 외에 실지거래가액을 확인할 수 있는 대금수수 증빙이나 공유자인 황○○과의 이해관계를 파악할 수 있는 자료 등 구체적인 증빙을 제시하지 않으므로 위 매매계약서의 양도가액을 실지거래가액으로 인정하기 어렵다.

⑧ 위의 사실을 종합해 보면, 처분청이 당초 청구인이 신고한 실거래가액에 의한 양도가액을 부인하고, 기준시가에 의해 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.