양도소득세를 실지거래가액 적용하여 결정가능한지 여부

이 건 심사청구를 기각합니다.

청구인은 1992. 3.16. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 지하○○호 대지 328.81㎡ 건물 284.03㎡ (이하 “쟁점부동산”이라 하고 쟁점부동산 중 토지부분을 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 1994.11.22. 양도하고 1994.12.30. 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 개별공시지가가 없는 쟁점토지의 취득 시 기준시가를 새로이 산정하여 1999. 9. 7. 기준시가에 의하여 계산한 양도소득세 69,013,470원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.12.14. 이의신청을 거쳐 2000. 6.19. 심사청구를 하였다.

청구인은 다음과 같은 요지의 주장을 한다.

① 이 건 양도소득세와 관련한 납세고지서(이하 “이 건 납세고지서”라 한다)를 아파트 경비원이 수령하여 청구인에게 전달하지 아니하였으므로 이 건 납세고지서는 송달의 효력이 없다.

② 처분청이 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 토지를 비교표준지로 하여 개별공시지가가 없는 쟁점토지의 취득 시 기준시가를 산정한 처분은 부당하다.

③ 실지거래가액에 의한 쟁점부동산의 양도차익이 18,970,000원에 불과하므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 한다.

위의 청구주장에 대한 처분청의 의견은 다음과 같다.

① 1999. 9.16. 청구인의 주민등록상 주소지에 이 건 납세고지서를 송달한 사실이 배달증명원에 의하여 확인되므로 청구인의 주장은 이유 없다.

② 쟁점토지와 지목·이용상황 등 지가형성 요인이 유사한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 토지를 비교표준지로 선정하여 쟁점토지의 기준시가를 산정한 처분은 정당하다.

③ 청구인이 이 건 양도소득세 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 처분청에 신고하지 아니하였으므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정할 수 없다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구 쟁점은 다음과 같다.

① 이 건 납세고지서가 적법하게 송달되었는지 여부

② 쟁점토지의 기준시가 산정 시 비교표준지를 적정하게 선정하였는지 여부

③ 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 국세기본법 제8조 【서류의 송달】

① 이 법 또는 세법에 규정하는 서류는 그 명의인 (당해 서류에 수신인으로 지정되어 있는 자를 말한다. 이하 같다)의 주소·거소·영업소 또는 사무소(이하 “주소 또는 영업소”라 한다)에 송달한다.

○ 국세기본법 제10조 【서류송달의 방법】

① 제8조의 규정에 의한 서류의 송달은 교부 또는 우편에 의한다.

② 납세의 고지·독촉·체납처분 또는 세법에 의한 정부의 명령에 관계되는 서류의 송달을 우편에 의하고자 할 때에는 등기우편에 의하여야 한다.

④ 제2항 및 제3항의 경우에 송달할 장소에서 서류의 송달을 받아야 할 자를 만나지 못한 때에는 그 사용인 기타 종업원 또는 동거인으로서 사리를 판별할 수 있는 자에게 서류를 송달할 수 있으며, 서류의 송달을 받아야 할 자 또는 그 사용인 기타 종업원 또는 동거인으로서 사리를 판별할 수 있는 자가 정당한 사유없이 서류의 수령을 거부한 때에는 송달할 장소에 서류를 둘 수 있다.

⑥ 서류를 교부한 때에는 송달서에 수령인으로 하여금 서명날인하게 하여야 한다. 이 경우에 수령인이 서명날인을 거부한 때에는 그 사실을 송달서에 부기하여야 한다.

○ 구 소득세법 제60조 【기준시가의 결정】 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다.

○ 구 소득세법 시행령 제115조 【기준시가의 결정】

① 법 제60조에 규정하는 기준시가의 결정은 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

• 가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가 (이하 “개별공시지가”라 한다) 다만, 개별공시지가가가 없는 토지에 있어서는 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 국세청장이 지정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액

○ 구 소득세법 시행규칙 제56조 의 5 【기준시가 등의 계산】

① 영 제115조 제1항 제1호 가목 단서에서 “재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액”이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근 토지를 표준지로 본다.

○ 구 소득세법 제23조 【양도소득】

④ 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 구 소득세법 제45조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

• 가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호 (대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 구 소득세법 시행령 제170조 【양도소득금액의 조사결정】

④ 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 100조의 규정에 의한 신고 시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우 ※1995.12.30. 개정 (1996. 1. 1. 이후 결정분부터 적용) 양도자가 양도소득과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단 [쟁점(1)에 대한 사실관계 및 판단]

① 청구인의 주민등록상 주소지를 관리하는 아파트 경비원 김○○이 집배원으로부터 이 건 납세고지서를 1999. 9.16. 수령한 사실에 대하여는 당사자 간에 다툼이 없다.

② 청구인 아파트 경비원 김○○이 이 건 납세고지서를 수령한 후에 동 납세고지서를 청구인에게 전달하지 아니하였으므로 이 건 납세고지서는 송달의 효력이 없다고 주장하면서,

③ 아파트 경비실에 보관 중인 소포 및 우편물 전달대장 사본을 증빙으로 제시하고 있으며, 동 소포 및 우편물 전달대장에는 이 건 납세고지서를 아파트 경비원 김○○이 수령하였다거나 청구인이 이를 전달받았다는 내용이 기록되어 있지 아니한다.

④ 위 소포 및 우편물 전달대장이 아파트 경비실에 비치 보관되어 있는 사실로 미루어 볼 때, 위 아파트에서는 등기우편물 등 특수우편물을 집배원이 경비원에게 주면 아파트 경비원이 이를 거주자에게 직접 전달하여 왔으며, 아파트 주민들은 이러한 우편물 배달방법에 별다른 이의를 제기하지 아니하여 온 것으로 보여진다.

⑤ 청구인이 청구주장과 관련하여 제시한 소포 및 우편물 전달대장에 이 건 납세고지서의 수령 및 전달내용이 기록되어 있지 아니한 사실이 곧 아파트 경비원으로부터 청구인이 이 건 납세고지서를 전달받지 아니하였다는 것을 의미하는 것은 아니라 할 것이고,

⑥ 설령, 청구주장과 같이 청구인이 이 건 납세고지서를 직접 수령한 사실이 없다고 하더라도 청구인을 비롯한 위 아파트 주민들은 등기우편물 등의 수령권한을 아파트 경비원에게 묵시적으로 위임한 것이라고 볼 것이므로 아파트 경비원 김○○이 납세고지서를 수령한 1999. 9.16.에 이 건 납세고지서가 적법하게 청구인에게 송달되었다 할 것 (대법 98두3679, 1998. 5.15. 판결참조)이어서 청구인의 주장은 이유 없는 것으로 판단된다. [쟁점(2)에 대한 사실관계 및 판단]

① 청구인은 1992. 3.16. ○○공사로부터 쟁점부동산을 취득하여 1994.11.22. 양도하였으며 1994.12.30. 자산양도차익 예정신고서를 처분청에 제출하였다.

② 자산양도차익 예정신고서에 의하면, 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 1994년 개별공시지가 (591,000/㎡)를 적용하여 계산하였고, 취득가액은 쟁점토지의 1991년 개별공시지가가 고시되어 있지 아니하여 인근에 위치한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 토지의 1991년 개별공시지가 (572,000/㎡)를 차용하여 계산한 사실이 확인된다.

③ 처분청은 이 건 양도소득세를 결정하면서, 쟁점토지의 양도가액은 청구인이 계산한 금액을 그대로 인정하고 취득가액은 쟁점토지의 1991년 개별공시지가가 없어 전시한 소득세법 제60조 및 같은법 시행령 제115조, 같은법 시행규칙 제56조의 5의 규정에 따라 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 토지를 표준지로 하여 동 표준지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 쟁점토지의 1991년 기준시가를 산정한 후에 이를 적용하여 계산한 사실이 확인된다.

④ 쟁점토지는 ○○도 ○○시 ○○동 ○○아파트 단지 내 상가부지로 쟁점토지 및 인근토지의 개별공시지가는 다음과 같다. (단위: 천원) 연도 지번 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 쟁점토지 65 미고시 미고시 550 591 659 659 705 같은 동 ○○번지 65 180 201 550 357 648 648 648 같은 동 ○○번지 380 572 480 480 556 631 677 702

⑤ 토지대장 및 지적도에 의하면, ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 토지와 쟁점토지는 ○○동 ○○아파트 부지 및 동 아파트 단지 내 상가부지로 서로 연접하고 있고, 위 토지들은 1993. 1.12. 토지구획정리사업이 완료된 것으로 확인되며,

⑥ 청구인이 쟁점부동산에 대한 자산양도차익 예정신고 시 1991년 개별공시지가를 차용한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 토지는 쟁점토지와 대로를 사이에 두고 있으며 1989. 6.10. 토지구획정리사업이 완료된 것으로 확인된다.

⑦ 청구인은 개별공시지가가 없는 토지의 기준시가를 산정할 때에는 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한지 여부를 우선적으로 검토하여 비교표준지를 선정하여야 함에도 처분청이 이를 소홀히 하였다고 주장하고 있으나, 위에서 살펴본 바와 같이 처분청은 쟁점토지의 1991년 기준시가를 관련법령이 정하는 바에 의하여 적법하게 산정한 사실이 확인되고,

⑧ 처분청이 쟁점토지의 비교표준지로 본 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 토지와 쟁점토지는 1990년 및 1993년 개별공시지가가 동일할 뿐만 아니라 1992. 3.16. (청구인이 쟁점토지를 취득한 날) 현재에는 위 두 토지 모두 토지구획정리사업이 진행 중이었으며,

⑨ 청구인 쟁점부동산에 대한 자산양도차익예정신고 시 1991년 개별공시지가를 차용한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 토지는 1989. 6.10.에 이미 토지구획정리사업이 완료되어 토지구획정리사업이 진행 중이었던 쟁점토지와 유사한 가격대를 형성하는 지역적 범위의 토지로 볼 수 없다 할 것이다.

⑩ 따라서 처분청이 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 토지를 비교 표준지로 하여 개별공시지가가 없는 쟁점토지의 1991년 기준시가를 산정한 처분은 정당한 것으로 판단된다. [ 쟁점(3)에 대한 사실관계 및 판단]

① 청구인은 실지거래가액에 의한 쟁점부동산의 양도차익이 18,970,000원에 불과하므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 한다고 주장하고 있으나,

② 청구인은 이 건 양도소득세 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 처분청에 신고하지 아니하였으므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정할 수는 없다 할 것이다.

③ 다만, 청구인이 양도소득세 결정일 이내에 실지거래가액을 처분청에 신고하지 아니하였다 하더라도 기준시가에 의하여 산출한 양도소득세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없다 할 것이고 위와 같은 과세장해사유는 청구인이 입증하여야 할 것(대법 98두15511, 1999. 1.26. 판결참조)이나,

④ 당심이 청구인에게 쟁점부동산의 양도가액을 확인할 수 있는 금융자료 등 구체적이고 객관적인 증빙을 제시할 것을 요구하였음에도 청구인은 이 건 심사청구서 심리일 현재까지 이를 제시하지 못하고 있어 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 할 것이다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.