실지거래가액 해당 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○가 ○○번지 66.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 건물 124.43㎡를 87. 6.12. ○○시로부터 취득하여 98. 4.15. 양도하고 토지는 실지거래가액으로(취득가액 43,537,700원, 양도가액 150,000,000원), 건물은 기준시가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고납부하였다. 처분청은, 쟁점토지에 대한 청구인의 실지거래가액 신고를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 2000. 3.14. 이 건 98년 귀속 양도소득세 31,199,150원을 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 5.30. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은, 쟁점토지의 양도가액이 비록 기준시가에는 미치지 못하나 이는 IMF로 부동산 가격이 하락되고 있는 상황에서 빚을 갚기 위하여 급하게 처분하였기 때문이며, 청구인이 신고한 양도가액은 실거래가액이므로 이를 인정하여 달라는 요지의 주장을 한다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은, 쟁점토지 양도가액은 지가가 하락한 99년 공시지가 대비 72.7%에 지나지 않고, 대금수수에 대한 객관적인 증빙제시가 없으며, 쟁점부동산에 대하여 매매계약일 현재 근저당이 설정되어 있음에도 그에 대한 부기사항이 없는 등, 쟁점부동산 양도계약서는 신빙성이 없으므로 기준시가결정은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은, 청구인이 신고한 쟁점토지 양도가액이 실거래가액인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호 ․ 제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 토지의 경우 양도차익 산정은 기준시가가 원칙이나, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있도록 관련법령에 규정되어 있다.

(2) 이 건의 경우, 청구인은 쟁점토지를 양도하고 “부동산매매계약서”를 첨부하여 양도소득세를 자진신고 ․ 납부하였으며, 이 건 심사청구 시에는 쟁점토지 매수자인 윤○○의 “거래사실확인서”를 제시하면서 청구인이 신고한 쟁점토지 양도가액 150,000,000원은 실지거래가액이므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 달라고 주장하고 있다.

(3) 그런데 청구인은, 검인계약서인 “부동산매매계약서”와 위 윤○○의 “매매사실확인서” 이외의 쟁점토지에 대한 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 영수증 및 매매대금수수 관련 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 이 건 심사청구에 대한 심리과정에서 쟁점토지 중개업자인 ○○부동산 정○○(000-00-00000)이 보관 중인 “부동산매매계약서”를 송부 받아 본 바, 동 계약서에는 특약사항이 없는 반면 청구인이 제시한 계약서에는 특약사항으로서 쟁점토지의 양도가액이 150,000,000원이라고 기재되어 있어 그 내용이 상이함을 알 수가 있으며, 쟁점토지 매매계약일 현재 총 330,000,000원의 근저당이 쟁점토지에 설정되어 있었음(98. 3.16. 말소)이 등기부등본에 의하여 확인됨에도 청구인이 제시한 매매계약서에는 그에 대한 특약사항이 기재되어 있지 아니한 점 등으로 볼 때, 양도 당시인 98년의 기준시가가 250,125,000원인 쟁점토지를 특별한 사유 없이 150,000,000원에 양도하였다는 청구주장을 인정하기는 어렵다고 판단된다.

(4) 또한, 쟁점토지 매수자인 윤○○에게 전화로 문의한 바, 청구인과는 30여 년간 이웃에 거주하여 서로 잘 아는 사이임이 확인되어, 영수증 등 거래대금 지급관련 증빙 없이 작성된 위 윤○○의 “매매사실확인서”를 인정하기도 어렵다 하겠다.

(5) 한편, 청구인은 97년 하순경의 IMF로 인하여 청구인이 운영하던 ○○수산(주)가 파산상태를 맞아 빚을 갚기 위하여 어쩔 수 없이 공시지가 이하로 쟁점토지를 양도한 것이라고 주장하고 있으나, 위 ○○수산(주)는 97. 9. 1. 폐업하였음이 국세청 “전산자료”에 의하여 확인되고 쟁점토지 양도는 98년이어서, 위와 같은 청구주장은 사실과 다른 주장이라 할 것이고, 설령, 청구인의 주장대로 빚을 갚기 위하여 쟁점토지를 양도하였다하더라도, 쟁점토지 양도시점에 청구인이 상환한 채무는 450,000,000원 정도로서 〔98. 3.14. ○○은행 120,000,000원과 등기부등본에 의하여 확인되는 98. 3.16. ○○은행 260, 000,000원(채권최고액) 및 98. 3.16. 정○○ 70,000,000원(채권최고액)〕상환 시점에 이 건 부동산 이외의 다른 부동산을 처분한 사실이 발견되지 않는 것에 비추어 볼 때, 쟁점토지의 실지 양도가액은 청구인이 주장하는 150,000,000원을 초과할 것으로 보여지며, 쟁점토지 인근의 ○○동 ○○공인중개사무소(☎ 000-000-0000)에 전화로 문의한 바, 비록 쟁점토지의 공시지가가 IMF를 맞아 하락하고 있었다고는 하나, 쟁점토지는 구 ○○시청 3거리 대로변에 위치하고 쟁점토지상의 건물에는 낚시점이 오래 전부터 입점하고 있어 ○○시청의 이전과는 상관없이 공시지가 이상으로 거래되었을 것이라는 답변이 있었는 바, 이 같은 답변은 신빙성이 있는 것으로 판단되어 기준시가 250,125,000원 대비 60%에 불과한 양도가액 150,000,000원의 청구인 제시 계약서는 신빙성 없는 계약서로 보여진다.

(6) 따라서, 쟁점토지에 대한 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 영수증 및 매매대금수수 관련 금융자료 등 객관적인 증빙이 없는 청구인의 실지거래가액신고를 부인하고, 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.