부동산 취득 후 1년 이내 단기양도하고 기준시가로 신고납부한 경우 실지거래가액에 의하여 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인은 1995.11.17 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 임야 40,959㎡(이하 “쟁점토지” 라 한다)를 취득하여 1996.8.6 양도한 후 1997.5.27 기준시가에 의한 가액(취득가액 221,178,600원, 양도가액 248,211,540원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득세 과세표준 및 세약을 신고납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 취득한 후 1년 이내에 단기양도한 것이라고 보아 실지거래가액(취득가액 220,000,000원, 양도가액 450,000,000원)으로 양도차익을 산정하고 2000.2.19 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 121,665,870원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.2.28 이의신청을 거쳐 2000.5.12 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점토지를 450,000,000원에 양도한 사실이 부동산매매계약서에 의하여 확인되었으나, 처분청은 취득당시의 거래가액을 거래당사자인 원○○에게 확인하여야 함에도 1990년 말경부터 유행성뇌출혈의 후유증으로 기억력을 상실한 상태여서 전소유자의 처로부터 취득가액이 220,000,000원이라는 진술을 받아 결정하였는 바, 전 소유자인 청구외 원○○은 조사당시는 물론 이 건 심사청구일 현재까지 정상적인 활동을 하고 있으므로 그의 처에게 확인한 취득가액은 신빙성이 없으며, 그 가액은 취득세 및 등록세 신고시 공시지가에 의한 가액으로 작성한 계약서상의 가액으로서 실지거래가액이 아니며 청구인은 쟁점토지를 392,000,000원에 취득한 사실이 거래상대방의 확인서 및 매매계약서에 의하여 확인된다. 설령, 쟁점토지의 취득가액을 392,000,000원으로 인정할 수 없다 하더라도 취득후 1년 이내에 단기양도한 경우로서 양도당시의 실지거래가액은 확인되나 취득가액이 확인되지 않는 경우에 해당하므로 소득세법시행령 제166조제2항제2호 가목의 규정에 의하여 취득가액을 환산하여 양도소득세를 과세하는 것이 타당하다는 주장이다.

청구인은 당초 쟁점토지를 취득한 지 1년 이내에 양도하였으나 기준시가에 의한 가액으로 양도소득세를 신고하였으며 처분청은 실지거래가액으로 결정하였는 바, 쟁점토지의 전소유자인 원○○에게 쟁점토지의 취득가액을 확인하려 하였으나, 1990년말경 유행성뇌출혈로 인한 후유증으로 기억력을 상실한 상태여서 그의 처 권○○에게 확인하였는 바, 실지 거래가액은 220,000,000원이라고 임의진술하였으며 이는 청구인이 당초 제시한 매매계약서상의 금액과도 일치하므로 실지취득가액은 220,000,000원이라 할 것이다. 또한, 청구인은 조사당시 쟁점토지의 양도가액은 250,000,000원이라면서 매매계약서를 제시하였으나, 쟁점토지를 매수한 거래상대방에게 확인한 결과, 실지양도가액은 450,000,000원으로 확인되었다. 위와 같이 실지거래가액이 확인되어 양도소득세가 추가로 결정고지되자, 청구인은 다시 당초 제시한 취득계약서와는 다른 매매계약서를 제시하면서 취득가액이 392,000,000원이라는 주장이나, 동 계약서는 거래당사자간의 합의에 의하여 사후에 작성된 것으로 보여지므로 청구주장을 받아들일 수 없다. 따라서 단기양도차익을 목적으로 취득후 1년 이내에 양도한 사실이 확인되므로 소득세법 제96조제1호 단서 및 동법시행령 제166조제4항제1호나목의 규정에 의하여 위의 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 실지거래가액에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액에 의하여야하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】

② 법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액” 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.

2. 제4항제1호의 경우에는 다음 각목의 의하여 환산한 가액

• 가. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액 양도당시의 실거래가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가

④ 법 제96조제1항 단서 및 법제97조제1항제1호가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득 후 1년 이내의 부동산
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1995.11.17 쟁점토지를 산림경영 목적으로 취득하였으나, 취득후 1년 이내인 1996.8.6 양도하였으며, 1997.5.31 기준시가에 의한 가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 신고납부한 사실이 확인된다.

(2) 처분청은 청구인이 단기매매차익 목적으로 취득후 1년 이내에 양도한 것이라고 보아 실지 취득가액을 220,000,000원, 실지 양도가액을 450,000,000원으로 각각 조사확인하여 실지 거래가액으로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 결정고지한 사실이 조사서 및 결정결의서에 의하여 나타난다.

(3) 청구인은 처분청의 조사당시 양도가액이 250,000,000원이라면서 매매계약서를 제시하였으나, 매수인이 지급한 매매대금에 대한 금융자료 및 매매계약서에 의하여 실지거래가액이 450,000,000원으로 확인되었으며 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(4) 취득당시 등기부상의 소유권자인 청구외 원○○은 유행성 뇌출혈로 인한 후유증으로 기억력을 상실한 상태였으며 그의 처인 청구외 권○○가 쟁점토지를 220,000,000원에 거래하였다고 진술한 사실이 『문답서』에 의하여 확인될뿐더러, 처분청에서 작성한 조사종결보고서에 의하면, 청구인이 당초 제시한 취득계약서상의 거래금액도 220,000,000원으로 확인되고 있으므로 취득당시 실지거래가액은 220,000,000원이라 할 것이다. 한편, 청구인은 전 소유자의 인감증명서가 첨부된 확인서 및 매매계약서를 제시하면서 실지취득가액이 392,000,000원이라고 주장하고 있으나, 이는 당초 제시한 양도가액(250,000,000원)이 450,000,000원으로 확인되어 양도소득세가 추가고지되자, 양도소득세를 회피할 목적으로 사후에 작성된 계약서라고 보여지므로 청구주장은 받아들일 수 없다 할 것이다.

(5) 쟁점토지를 취득하여 특별한 사유없이 1년 이내에 단기 양도한 사실로 보아 단기매매차익 목적이 아니라고 보기도 어려우므로 소득세법 제96조 제1호 단서 및 소득세법시행령 제166조 제4항 제1호 나목의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 할 것인 바, 위와 같이 확인된 양도가액을 450,000,000원, 취득가액을 220,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하고 이 건 양도소득세를 결정고지한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 앞에서 살펴본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.