이해관계자간의 다툼으로 토지에 가처분 및 가압류등기가 경료되고 판결에 의하여 소유권이전등기된 점 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 위와 같은 거래를 하였다고 보기는 어려움
이해관계자간의 다툼으로 토지에 가처분 및 가압류등기가 경료되고 판결에 의하여 소유권이전등기된 점 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 위와 같은 거래를 하였다고 보기는 어려움
○○세무서장이 2000.01.07 청구인에게 결정고지한 1995년 귀속 양도소득세290,123,640원의 부과처분은
1. ○○시 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 답 996㎡, 같은리 ○○번지 전 88㎡, 같은리 ○○번지 전 30㎡, 같은리 ○○번지 전 289㎡, 같은리 ○○번지 전 85㎡, 합계 1,488㎡의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 나머지 청구는 이를 기각한다.
청구인은 1995.02.08 ○○시 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 전 384㎡, 같은리 ○○번지 답 386㎡, 같은리 ○○번지 답 2,065㎡ 및 같은리 ○○번지 전 788㎡, 합계 3,615㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 그 중 ○○시 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 답 996㎡, 같은리 ○○번지 전 88㎡, 같은리 ○○번지 답 30㎡, 같은리 ○○번지 전 289㎡, 같은리 ○○번지 전 85㎡, 합계 1,488㎡(쟁점토지에서 분할된 것으로서 지번은 등기접수일인 1998.09.21 기준임, 이하 “쟁점①토지”라 한다)을 1995.02.08 추○○외 3인(이하 “이○○의 상속인들”이라 한다)에 양도하고, ○○시 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 답 2,065㎡ 중 661.14㎡ (이하 “쟁점②토지”라고 한다)를 1995.04.11 조○○에게 양도한 것에 대하여 양도소득세신고를 아니하였다. 처분청은 청구인이 쟁점①토지를 단기매매차익을 목적으로 양도한 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 쟁점②토지의 양도에 대하여는 미등기전매에 해당하다는 이유로 실지거래가액에 의한 양도소득세과세표준에 75％의 세율을 적용하여 2000.01.07 청구인에게 1995년 귀속 양도소득세 290,124,640원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.04.04 이 건 심사청구를 하였다.
청구인은 다음과 같은 요지의 주장을 한다.
(1) 청구인은 이○○에 대한 대여금채권을 회수할 목적으로 이○○이 ○○시 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지에 거주하는 정○○(이하 “당초소유자”라고 한다)과 단독으로 매매계약을 체결한 쟁점토지의 공동매수인이 되었고, 당초 이○○이 계약한 대로 쟁점토지의 잔금 585,000,000원은 당초소유자 소유의 다른 토지인 ○○시 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지의 지상에 여관을 지어 주기로 하였으며, 그 후 위 이○○이 청구인으로부터 차용한 자금을 변제할 능력이 없게되자 공동매수인의 지위에서 탈퇴함으로 인하여 어쩔 수 없이 청구인이 쟁점토지의 단독매수인으로 남게 되었다. 청구인은 이○○ 등이 당초소유자의 토지위에 여관신축공사를 해 주는 대신, 그 공사대금의 지급에 갈음하여 쟁점①토지의 소유권을 이전해 주는 조건으로 매매계약을 체결하여 여관신축공사를 진행하던 중 건축을 맡은 위 이○○이 1994.08.04 사망함으로 인하여 공사비의 부족으로 약정준공일인 1994.08.30이 지나도 공사가 완공되지 못하고 방치되자 위 이○○의 동업자로서 시공을 맡은 김○○에게 공사비를 대여하고 하청업자와 현장노무자의 인건비를 직접 지급하는 등 100,340,000원을 지급하여 1995.02.08 여관건물을 준공하였으며, 이○○의 상속인들 과 장기간의 소송을 거쳐 판결에 의하여 1998.09.21 쟁점①토지를 이○○의 상속인들에게 소유권이전등기하였다. 처분청은 쟁점①토지의 취득 및 양도가 세법상 조건부매매에 해당한다는 이유로 여관준공일인 1995.02.08을 쟁점①토지의 취득시기 및 양도시기로 보아 실지거래가액에 의하여 과세하였으나, 채권회수 목적으로 쟁점토지를 취득하게 된 점, 당초 계약자 이○○의 매매조건을 그대로 이행한 점, 취득에서 매각에 이르는 일련의 과정이 약 7년에 걸쳐 이루어 진 점 및 판결에 의하여 등기이전된 점 등으로 보아 쟁점①토지의 양도는 단기매매차익 또는 조세부담을 회피할 목적으로 거래한 경우에 해당하지 아니하므로 기준시가에 의하여 쟁점①토지의 양도차익을 산정하여 과세하여야 한다.
(2) 청구인은 당초 소유자에게 쟁점토지의 잔금을 지급하지 아니한 상태에서 1994.05.13 조○○외 1인과 쟁점②토지에 대한 매매계약을 체결함으로써 계약당시에는 청구인 명의로 등기할 수 없는 상태였으므로 처분청이 쟁점토지의 취득시기를 1995.02.08로 본 이상 미등기전매가 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 과세하여야 한다.
위의 청구주장에 대하여 처분청의 의견은 다음과 같다.
(1) 청구인은 채무자의 부동산을 가압류하는 등으로 채권을 확보하여야 할 사항인데도 청구인과 관련없는 쟁점토지의 매매계약서에 청구인을 공동매수자로 등재한 후 단독계약자로 권리를 행사하였고, 쟁점①토지의 매매계약서에 “매수인측은 형질변경 및 매립공사를 착공키로 하며 매도인은 매수인에게 토지사용승낙서를 하여주기로 함”이라는 조건이 언급되어 있는 점과 형질변경 후 쟁점토지의 가액이 대폭 상승한 점으로 미루어 청구인은 토지계약 후 형질변경을 실시하여 단기매매차익을 꾀할 의도를 갖고 있었던 것으로 보여진다. 또한, 청구인이 조건부매매에 의하여 1995.02.08 쟁점토지를 취득하여 같은날 그 중 일부인 쟁점①토지를 양도하였으므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.
(2) 청구인이 당초소유자로부터 쟁점토지에 대한 사용승락을 받은 상태에서 조○○○외 1인과 쟁점②토지에 대한 매매계약을 체결하였고, 조○○으로부터 수령한 쟁점②토지의 양도대금으로 쟁점토지 형질변경 및 제반 비용으로 사용하였는 바, 청구인이 당초소유자의 위임장을 받아 미등기전매한 사실이 명백하므로 당초처분은 정당하다.
(1) 단기매매차익을 목적으로 1년 이내에 양도한 것으로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부
(2) 미등기양도자산에 해당하는지 여부
○ 구 소득세법 제23조 (양도소득)
① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득
2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득
○ 구 소득세법 제45조 (양도소득의 필요경비계산)
○ 구 소득세법 시행령 제170조 (양도소득금액의 조사결정)
④ 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
2. 다음 각호의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득ㆍ양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
- 나. 법 제70조 제7항에 규정된 자산을 양도한 경우
- 다. 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우
○ 구 소득세법기본통칙 2-11-6...27(조건부매매인 경우 양도 또는 취득시기) 조건부로 자산을 매매하는 경우 그 조건성취일이 양도 또는 취득의 시기가 된다. ［쟁점(2) 관련법령］
○ 구 소득세법 제70조 (세율)
③ 거주자의 양도소득에 대한 소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액으로 한다.
양도소득세과세표준의 100분의 75
⑦ 제3항 제4호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제23조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산을 제외한다.
○ 구 소득세법시행령 제121조 의 2(미등기양도 제외자산) 법 제70조 제7항단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호에 게기하는 것을 말한다.
1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
3. 법 제5조 제6호(마)ㆍ(차) 및 조세감면규제법 제55조 제1항에 규정하는 토지
4. 법 제5조 제6호(자)에 규정하는 1세대1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
- 다. 사실관계 및 판단 ［쟁점(1)에 대한 사실관계 및 판단］
(1) 청구인이 쟁점토지를 취득한 경위를 살펴본다. (가) 청구인은 채권회수목적으로 쟁점부동산을 취득하게 되었다고 주장하면서 이○○의 상속인들이 청구인 및 당초소유자를 상대로 제기한 소유권이전등기 소송에 대한 ○○지방법원의 판결문(97나 164, 1998.01.16) 및 ○○시 ○○구 ○○가 ○○번지에 거주하는 김○○이 당초소유자 및 쟁점②토지의 취득자인 조○○을 상대로 제기한 소유권이전등기 소송에 대한 ○○지방법원의 판결문(96나1429, 1996.05.03)을 제시하고 있는 바, 청구인의 취득경위와 관련된 내용을 요약하면 다음과 같다.
① 이○○은 1992.10.07 당초소유자로부터 쟁점토지를 650,000,000원에 매수하면서 계약금 65,000,000원 중 20,000,000원은 계약당일 지급하였고, 나머지 계약금 중 15,000,000원은 1992.12.07에, 30,000,000원은 1993.04.07에, 잔금 585,000,000원은 1994.10.07에 각각 지급하기로 약정하였다.
② 위 이○○은 1992.12.07 당초소유자에게 위 계약금 중 15,000,000원을 지급하였을 뿐, 자금부족으로 인해 나머지 계약금 및 잔대금 등의 비용을 감당할 능력이 모자라게 되자, 이미 86,000,000원 상당의 자금을 차용한 바 있던 청구인에게 나머지 계약금을 지급하기 위한 30,000,000원을 더 대여해 줄 것을 요청하였고, 이에 대하여 청구인은 1993.04.07 위 이○○에 대한 당시까지의 대여금채권을 담보하기 위하여 쟁점토지에 대한 공동매수인의 지위를 보장해 주는 조건으로 이○○에게 30,000,000원을 추가로 대여하였다.
③ 청구인과 이○○은 1993.04.07경 당초소유자에게 나머지 계약금 30,000,000원을 지급하면서 당초소유자로부터 청구인을 쟁점토지에 관한 공동매수인으로 추가하는 데 동의를 받은 다음, 매매계약서를 1992.10.07로 소급하여 작성하는 한편, 당초소유자와의 사이에 청구인과 위 이○○이 위 잔금 585,000,000원의 지급에 갈음하여 당초소유자 소유의 ○○시 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 지상에 지하 1층 지상 4층의 여관건물 1동을 건축해 주기로 약정하였다.
④ 위 이○○은 1993년 10월경 청구인으로부터 차용한 자금을 변제할 능력이 없게 이르자 1993.10.10 쟁점토지의 공동매수인의 지위에서 탈퇴하였고, 이에 따라 청구인이 쟁점토지의 단독매수인으로 남게 되었다. (나) 처분청은 이에 대하여 청구인이 이○○의 부동산을 가압류하는 등의 방법으로 이○○에 대한 채권을 확보하여야 할 것인데도 위 이○○이 단독으로 계약한 쟁점토지의 공동매수인이 된 후, 단독으로 권리를 행사한 점으로 미루어 청구인이 쟁점토지의 형질을 변경하여 단기매매차익을 꾀할 의도를 갖고서 쟁점토지를 취득한 것으로 보았다. (다) 이 건 심리과정에서 채무자 이○○의 부동산 취득 및 양도현황을 전산(DB)으로 조회하여 본 바, 청구인이 쟁점토지에 대한 공동매수인의 지위를 확보하게 된 1993.04.07 현재 위 이○○ 명의로 보유 중이던 부동산이 1994.11.04∼1995.11.25 기간 중 아래와 같이 대부분 경락에 의하여 소유권이전등기되었음이 나타난다. (단위: ㎡) 부동산 소재지 지목 면적 양도일자 등기원인
○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호 대지 아파트 68.1 138.8
1994. 11. 04 경락 〃 ○○구 ○○리 산 ○○번지 임야 1,375.0
1994. 11. 04 경락 〃 ○○구 ○○리 ○○번지 대지 건물 754.0 39.6
1994. 12. 02 경락 〃 ○○구 ○○동 ○○번지 건물 686.8
1995. 01. 23 매매 〃 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 건물 33.6 123.0
1995. 11. 25 경락 (라) 또한, 1993.04.07 현재 이○○ 소유의 부동산에 설정되어 있던 근저당권의 채권최고금액과 양도시까지의 동 부동산에 대한 가압류, 압류, 임의경매 및 강제경매신청(아래표에서는 “가압류 등”이라 한다) 현황이 아래와 같음이 등기부등본에 의하여 확인된다. (단위: ㎡, 천원, 건) 부동산 소재지 지목 면적 근저당권의 채권최고금액 최초 가압류 등 일자 가압류 등 건수
○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호 대지 아파트 68.1 138.8 3건, 180,000
1993. 05. 17 10 〃 ○○구 ○○리 산 ○○번지 임야 1,375.0 5건, 522,500
1993. 09. 06 5 〃 ○○구 ○○리 ○○번지 대지 건물 754.0 39.6 〃 ○○구 ○○동 ○○번지 건물 686.8 8건, 591,800
1993. 09. 16 10 〃 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 건물 33.6 123.0 3건, 112,153
1994. 03. 05 11 계 토지 건물 2,230.7 988.2 19건, 1,406,453 36 (마) 청구인이 제시한 1996.05.03자 ○○지방법원의 판결문에 의하면, 아래와 같은 요지로 판시하였음이 나타난다.
① 원고인 김○○은 소위 적색거래자로 분류되어 가계수표를 발행할 수 없게 된 이○○에게 자금융통의 편의를 제공하기 위하여 1993년 11월 위 김○○이 발행한 발행일 및 액면이 백지로 된 가계수표를 빌려주어 그로 하여금 사용하도록 하면서 그가 사용한 수표는 그 자신이 직접 지급기일에 지급결제하기로 하고, 그 지급을 담보하기 위하여 1993.12.21 만일 위 이○○이 사용한 가계수표를 지급결제하지 못하는 경우에는 쟁점토지의 2분의 1 지분을 위 김○○에게 양도하기로 약정한 사실을 인정할 수 있다.
② 그러나 위 이○○은 1993년 10월경 청구인으로부터 차용한 자금과 청구인이 부담한 쟁점토지의 개발비용으로서 그에게 변제하여야 할 자금이 150,000,000원에 이르러 이를 감당할 능력이 없게 되자, 1993.10.10 이○○은 쟁점토지의 매수인의 지위에서 완전히 탈퇴하여 청구인이 단독으로 매수인이 된 사실, 이○○은 위와 같이 매수인의 지위에서 탈퇴하여 쟁점토지에 관하여 아무런 권한이 없었음에도 불구하고 그와 같은 사실을 숨긴 채 위 김○○으로부터 가계수표를 빌려 사용하기 위하여 가계수표를 지급결제하지 못하면 쟁점토지의 2분의 1지분을 넘겨주겠다고 속이고 그로부터 가계수표를 빌려 사용하여 오다가 이를 결제하지 못한 사실로 1994.12.16 ○○지방법원에서 사기죄로 징역 10월의 형을 선고받았다. (바) 이 건 심리과정에서 위 이○○에 대하여 사업자기본사항 및 결손이력을 전산으로 조회하여 본 바, 1990.05.30∼1994.03.30 기간 중 ○○시 ○○구 ○○가 ○○번지에서 ○○침대가구를 운영하였으나 1993.01.01 이후 부가가치세를 신고한 사실이 발견되지 아니하고, 위 이○○에게 고지된 1993.11.30 납기 양도소득세 등 7건, 53,730,340원이 결손처분되었음이 확인된다. (사) 위에서 살펴본 바와 같이, 청구인이 쟁점토지의 공동매수인이 된 1993.04.07 현재 이○○ 소유의 부동산에 총 19건, 채권최고금액 합계 1,406,453,000원의 근저당권이 설정되어 있었던 점, 1993.05.17부터 수십건의 가압류 및 강제경매신청 등이 이루어 진 점, 적색거래자로 분류되어 가계수표를 발행할 수 없었던 점 등을 종합하여 볼 때 위 이○○에 대한 대여금 채권을 회수할 목적으로 부득이 쟁점토지를 취득하게 되었다는 청구인의 주장은 신빙성이 있어 보인다.
(2) 쟁점①토지의 양도경위 및 소유권이전등기 과정을 살펴본다. (가) 청구인이 제시한 ○○지방법원의 판결문(97나 164, 1998.01.16)에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
① 청구인은 1994.02.15 이○○(당시 ○○은행 재직) 및 그의 동업자 백○○, 김○○이 당초소유자의 토지 위에 여관신축공사를 해 주는 대신 그 공사대금의 지급에 갈음하여 쟁점토지(1,093평) 중 450평에 상당하는 쟁점①토지의 소유권을 이전해 주되, 위 여관의 공사기간은 1994.02.20부터 1994.08.30까지, 공사대금은 621,000,000원, 쟁점①토지의 매매대금은 675,000,000원으로 하여 그 차액 54,000,000원은 별도로 현금으로 지급하기로 여관신축공사에 관한 도급계약을 체결하였으며, 위 54,000,000원은 이○○에 의하여 지급되었다.
② 위 이○○ 등 3인은 1994.02.20경부터 위 이○○이 공사에 필요한 자금을 대고 위 백○○ 및 김○○은 시공을 담당하여 위 공사를 시작하였으나, 동 공사가 진행되던 중 위 백○○이 동업관계에서 탈퇴하였고, 1994.08.04 에는 위 이○○이 사망하였다.
③ 청구인은 위 이○○이 사망한 후 위 김○○(이하 “시공자”라고 한다)이 공사비 부족으로 약정준공일인 1994.08.30이 경과하여도 위 공사가 완공되지 못하게 되자, 시공자에게 공사비를 대여해 주거나 하청업자 또는 근로자들에게 공사비 등을 직접 지급하는 등 합계 100,340,000원을 지출하여 1995.02.08 여관을 준공하였다.
④ 이○○의 상속인들은 청구인에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 청구인을 대위하여 ○○지방법원 95카탄 1832호로 쟁점토지에 관하여 처분금지가처분신청을 하였고, 위 법원의 처분금지가처분결정에 따라 1995.02.02 쟁점토지에 가처분등기가 경료되었다.
⑤ 한편, 이○○의 상속인들은 청구인을 상대로 금 100,340,000원을 지급받음과 상환으로 쟁점①토지에 관하여 1994.02.15 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 소송을 제기하였고, 이에 대하여 청구인은 위 이○○의 상속인들을 상대로 여관공사기간 중 대여하여 준 100,340,000원을 청구인에게 지급하여 달라고 대여금 등 청구의 소송을 제기하였으며, 동 소송이 진행중이던 1997.05.22 쟁점토지 중 2,957㎡ 가 비로소 청구인 명의로 소유권이전등기되었다.
⑥ ○○지방법원 제1민사부는 1998.01.16 청구인에게 이○○의 상속인들로부터 100,340,000원을 지급받음과 동시에 쟁점①토지에 관하여 1994.02.15 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고 판시(97나164)하였고, 동 판결에 따라 1998.09.21 쟁점①토지가 이○○의 상속인들에게 소유권이전등기되었다.
(3) 쟁점①토지의 양도가 투기성이 있는 거래에 해당하는지 여부에 대하여 살펴본다. (가) 이 건 심리과정에서 청구인에 대하여 부동산 취득ㆍ양도현황 및 1992년 이후 소득자료현황을 전산(DB)으로 조회하여 본 바, 쟁점토지를 취득하기 이전에는 아래와 같이 단독주택 1채를 양도하고 18평 규모의 연립주택 1채를 취득한 사실외에는 다른 부동산거래사실이 발견되지 아니하고, 사업 및 근로소득자료가 없음이 확인된다. (단위: ㎡) 부동산 소재지 지목 면적 취득일자 양도일자
○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 연립주택 56.75 60.18
1982. 06. 10 보유중
○○시 ○○동 ○○번지 대지 단독주택 251.00 37.19 (불명)
1990. 06. 26 (나) 처분청은 청구인이 쟁점토지의 잔금지급에 갈음하여 당초소유자에게 여관건물을 지어주는 조건으로 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결한 다음, 이○○ 등이 위 여관신축공사를 해 주는 대신 그 공사대금의 지급에 갈음하여 쟁점토지의 일부인 쟁점①토지에 관한 소유권을 이전해 주기로 위 이○○과 매매계약을 체결함으로써 취득 및 양도가 모두 조건부매매에 해당한다 하여 매매계약서상의 조건성취일(여관준공일)인 1995.02.08 을 쟁점①토지의 취득시기 및 양도시기로 보았으며, 이에 대하여는 청구인과 다툼이 없다. (다) 그러나 청구인은 채무자 이○○의 부동산에 다수의 근저당권이 설정되어 있는 것과 위 이○○이 청구인 이외의 타인에게도 많은 채무를 지고 있다는 사실을 알게 되어 이○○에 대한 대여금 채권을 담보할 목적으로 쟁점토지의 공동매수인이 되었고, 그후로는 이○○이 당초소유자와 계약한 매매조건을 그대로 이행하였을 뿐이며, 당시로서는 달리 이○○으로부터 대여금을 회수할 방법이 없다고 생각되었기 때문에 어쩔 수 없이 위와 같은 거래를 하였으나, 수년간의 소송으로 많은 경제적 손실을 보았고 엄청난 정신적 고통을 겪었다고 전화로 당심에 진술하였다. (라) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 이○○의 상속인들 이외에도 이○○에의하여 사기피해를 당한 김○○이 1995.05.15 가처분등기를 하고, 1995.03.15 이○○과 이○○이 각각 가압류와 가처분등기를 하였음이 확인되는 바, 이로 인하여 청구인은 1997.05.22 쟁점토지 중 2,957㎡가 그의 명의로 소유권이전등기되기 이전까지는 쟁점토지에 대한 재산권을 제대로 행사할 수 없었을 것으로 보여진다. (마) 한편, 구 소득세법시행령 제170조 제4항 2호 의 규정의 취지는 투기행위에 대하여는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하도록 하여 양도소득세를 중과하겠다는 취지인 것이고, 이에 위 조항에서 열거하고 있는 투기거래의 유형에 해당되면 일응 투기거래에 해당한다고 추정이 되기는 하지만, 당해 부동산의 거래에 있어서의 취득경위ㆍ이용실태ㆍ매도경위ㆍ보유기간 등 구체적인 사정을 종합해 보아 당해 거래가 지극히 정상적인 경제행위로서 투기성이 없다고 인정되는 경우에는 위 조항의 단서규정에 의하여 실지거래가액의 적용에서 제외시키고 기준시가원칙으로 돌아가 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것으로 해석함이 타당하다 할 것이다. (대법92누619, 1992.07.14, 대법95누818, 1996.05.31 참조) (바) 이 건의 경우 비록 세법상으로는 부동산을 취득하여 그 취득일로부터 1년 이내에 양도한 경우에 해당한다 할 것이나, 실제로는 농지전용, 형질변경, 건축허가 및 여관건물신축공사 등 복잡한 과정을 통하여 수년에 걸쳐 거래가 이루어진 점, 채권회수를 목적으로 취득하게 된 점, 이해관계자간의 다툼으로 쟁점토지에 가처분 및 가압류등기가 경료되고 판결에 의하여 소유권이전등기된 점 등에 비추어 청구인이 단기매매차익을 목적으로 위와 같은 거래를 하였다고 보기는 어렵다 하겠다. ［쟁점(2)에 대한 사실관계 및 판단］
(1) 처분청이 제출한 1994.05.13자 부동산매매계약서 등 심리자료에 의하면, 청구인은 1994.05.13 쟁점토지의 일부인 쟁점②토지의 매매대금을 180,000,000원으로 하고, 계약금 20,000,000원은 계약당일에, 1차 중도금 40,000,000원은 1994.06.20에, 2차 중도금 40,000,000원은 1994.05.13 지급하며, 잔금 80,000,000원은 명의이전과 동시에 지급하기로 조○○과 매매계약을 체결하였음을 알 수 있다.
(2) 쟁점②토지는 1994.04.01자 매매를 원인으로 하여 1995.04.11 당초소유자로부터 조○○ 명의로 소유권이전등기되었고, 쟁점②토지의 양도대금은 당초의 계약서상의 약정내용과 다소 다르게 수수되었으며, 1995.06.14 청구인이 잔금 10,000,000원을 ○○은행 ○○지점 발행 1천만원권 약속어음(결제일: 1995.07.21)으로 수령하였음이 등기부등본 및 영수증에 의하여 확인된다.
(3) 처분청은 쟁점②토지의 양도가 미등기전매에 해당한다는 이유로 실지거래가액에 의하여 산정한 양도소득세과세표준에 75％의 세율을 적용하여 양도세결정결의서 및 조사서 동에 의하여 확인된다.
(4) 이에 대하여 청구인은 당초소유자에게 쟁점토지의 잔금을 지급하지 아니한 상태에서 1994.05.13 조○○ 등과 쟁점②토지에 대한 매매계약을 체결함으로써 계약당시에는 청구인 명의로 등기할 수 없는 상태였으므로 처분청이 쟁점토지의 취득시기를 1995.02.08로 본 이상, 미등기전매가 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 과세하여야 한다고 주장한다.
(5) 그러나 청구인이 쟁점토지를 1995.02.08 취득하였으므로 쟁점토지의 일부인 쟁점②토지의 취득시기도 1995.02.08라 할 것이고, 위 조○○ 명의로 쟁점②토지를 소유권이전할 당시에는 동 토지가 구 소득세법시행령 제121조 의 2에서 규정하는 소정의 재산에 해당하지 아니하였는 바, 청구인 명의로의 소유권이전등기를 생략한 채 작점②토지를 당초소유자로부터 조○○에게 소유권이전한 것에 대하여 미등기양도로 보아 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 앞에서 살펴본 바와 같이, 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.