매매계약서상에 근저당 설정 채무의 인수에 관한 약정사항이 기재되어 있지 아니하다는 이유와 토지현황 및 인근부동산 중개업자에 대한 탐문 등 개괄적인 이유만으로 청구인의 신고가액을 부인한 것으로서 그 근거가 미흡하므로 청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정하여야 하는 것임
매매계약서상에 근저당 설정 채무의 인수에 관한 약정사항이 기재되어 있지 아니하다는 이유와 토지현황 및 인근부동산 중개업자에 대한 탐문 등 개괄적인 이유만으로 청구인의 신고가액을 부인한 것으로서 그 근거가 미흡하므로 청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정하여야 하는 것임
○○세무서장이 2000.1.11 청구인에게 결정고지한 1997년 귀속 양도소득세 16,887,490원의 Q과처분은 청구인이 신고한 취득가액을 제조사하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
청구인은 1990.9.26 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 전 2,631㎡를 윤○○외 2인으로부터 취득하여 1996.4.16 위 토지중 283㎡를 ○○번지로 필지 분할하여 ○○시가 도로부지로 수용하였으며 토지보상금으로 27,026,500원을 수령하였으며 1997.8.25 잔여부동산 2,348㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도한 후, 1997.8.26 실지거래가액에 의하여 쟁점토지의 양도가액을 250,000,000원으로 하고 취득가액 227,319,272원(254,720,000원×2,348㎡/2,631㎡)으로 하여 1997년 귀속 양도소득세 4,161,520원을 예정신고납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 2000.1.11 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 16,887,490원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.4.8 이건 심사청구를 하였다.
청구인은 다음과 같은 요지의 주장을 한다
(1) 청구인은 전 소유자 윤○○외 2인으로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 저 2,631㎡를 윤 ○○외 2인으로부터 254,720,000원에 취득하고 매매계약서 및 영수증을 교부받아 양도소득세 신고시 제출하였으나, 처분청은 등기부상 종전 소유자중 스스로 명의대여자라고 밝히고 있는 최○○의 진술만을 근거로 하여 취득가액을 부인한 것은 부당하며 실제로 매매계약을 주도하고 대금을 수령한 실제소유자에게 사실확인하여 취득가액을 조사하던지 청구인이 신고한 취득가액을 인정함이 타당하다
(2) 청구인은 당초신고시 제출한 매매계약서상의 내용대로 250,000,000원에 쟁점토지를 양도하고 매수자의 사실확인서를 제출하였으나, 처분청은 매수자로부터 매매대금이 250,000,000원이라는 사실을 확인하고서도 특별한 사유도 없이 실지거래가액이 아니라고 부인함은 부당할뿐더러 양도당시 토지가액을 평가함에 있어서 1년 4개월전에 동일토지의 일부에 대한 보상가액이 평당 315,000원이었음에도 불구하고 아무런 근거도 없이 막연히 50~80만원으로 평가하여 거래내용을 부인한 처분은 부당하다.
위의 청구주장에 대한 처분청의 의견은 다음과 같다.
(1) 당초신고시 최○○의 2인으로부터 쟁점토지를 취득하였다면서 매매계약서 및 매매대금 영수증을 제출하고 있으나, 거래당사자가 자기 명의로 작성된 매매계약서 및 영수증이 허위라고 확인하고 있으므로 실제 매매계약서라고 인정할 수 없다.
(2) 청구인이 쟁점토지의 양도와 관련하여 제출한 매매계약서는 매수자가 기억나지 않는다고 진술하고 있을뿐더러, 소유권이전등기를 위하여 사법시사가 형식적으로 작성한 검인계약서로서 당해 토지에 설정되어 있는 근저당권에 대한 언급이 전혀 없어 신빙성이 없으므로 실제 매매계약서로 보기는 어려우며 당초취득한 토지에서 일부 토지가 수용되어 보상금(㎡당 95,500원)을 지급받은 사실이 있으나, 이는 1995.5.16을 가격시점으로 평가한 가액으로서 쟁점토지의 양도일(97.8.30)과는 약2년3개월의 시차가 있고, 당해 토지의 위치 및 개발상황, 인근부동산 중개업자에 대한 현지확인 조사결과를 종합해 볼 때, 청구인이 신고한 양도가액은 실지거래가액으로 보기 어렵다.
○ 소득세법 제96조 (양도가액) 양도가액은 다음 각호의 금액을 기준으로 한다.
1. 제94조제1호・제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산인 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류・보류기간・거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액으로 한다.
○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산)
① 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법 시행령 제156조 (양도차익의 산정)
④ 법 제96조제1호 단서 및 법 제97조 제1항제1호가목 단서에서 “당해 자산의 종류・보유기간・거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우.
○ 소득세법 시행령 (1999.12.30. 대통령령 제14860호) 부칙 제8조(양도소득에 관한 적용례 등)
② 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청의 조사종결복명서에 의하면, 청구인이 신고한 쟁점토지의 실거래가액을 부인하고 공정과세협의회를 거쳐 기준시가를 적용하여 과세한 사실이 확인되므로 청구인이 신고한 취득가액 및 양도가액을 실지거래가액으로 보아야 한다는 주장에 관하여 살펴본다.
(2) 청구인은 1990.9.26 윤 ○○외 2인으로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 전 22,631㎡를 254,720,000원((당초 취득한 토지 2,631㎡중 283㎡가 먼저 수용되어 협의양도하고 난 후에 남은 쟁점토지 2,348㎡의 환산가액은 227,319,272원)에 취득하였다고 주장하면서 매매계약서, 매매대금영수증 및 거래당사자가 아닌 입회자 최○○의 확인서를 제출하였으나, 처분청에서 매매계약서상 거래당사자인 최○○에게 정취한 확인서에 의하면, 위 최○○은 실제 소유자가 아니라 명의만 빌려주었을뿐더러, 매매계약서를 작성한 사실도 없고 토지대금 영수증을 발급해 준 사실이 없다고 진술한 사실이 확인된다.
(3) 위의 관련볍령의 규정에서 본 바와 같이 자산의 양도 및 취득에 있어 양도차익의 계산은 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하되, 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하고 당해 거래가액이 그 증빙에 의하여 확인될 수 있는 경우에는 실지거래가액에 첨부된 증빙서류, 징취한 공부, 기타 수집한 관련자료와 거래상대방에 대한 대인조사에 의해 실지거래가액의 진위여부를 확인하여야 하며 이와 같은 사실조사에 의하여도 확인이 불가능할 경우 반드시 정왕조사를 하여 신고된 실지거래가액의 신빙성여부를 판단하여야 할 것이며 세무서가 계약상대방으로부터 매매가액에 관한 확인을 받을 수 없었다는 사유만으로 증빙서류에 의하여 취득 및 양도의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우가 아니라고 단정할 수 없는 것인 바,(대법원 93누 2353,93.4.9) 처분청에서 명의자에 불과한 매매계약서상의 거래당사자의 진술만을 근거로하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인한 것은 실지거래가액의 사실인정 여부에 대한 확인을 소홀히 한 조사미진의 잘못이 있다고 할 것이므로 취득 당시 실지거래가액 확인을 철저하게 제조사하여 그 결과에 따라 이 사건 부과처분을 경정하는 것이 타당하다고 할 것이다.
(4) 다음으로 청구인이 주장하는 양도가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 1997.8.25 쟁점토지를 청구외 변○○에게 250,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 이에 대한 매매계약서(1995.8.25 계약금 100,000,000원, 1997.8.30 잔금 150,000,000원) 및 거래상대방의 사실확인서를 제출하였으며 거래상대방은 청구인이 제출한 매매계약서가 계약당시 작성된 계약서인지 기억나지 않지만 실제로 매매가액은 현금 150,000,000원, 근저당채무 인수액 100,000,000원, 합계 250,000,000원이라고 진술한 사실이 처분청에서 쟁취한 확인서에 의하여 확인되는 등 청구인이 신고한 거래가액이 신빙성이 있으나, 처분청은 양도당시 쟁점토지에 설정되어 있는 근저당권 대출금의 인수에 관한 언급이 없으며 당해 토지의 위치 ACL 개발상황, 인근부동산 중개업자에 대한 현지확인 조사결과, 청구인이 신고한 가액은 신빙성이 없다고 하여 이를 부인하였다.
(5) 위와 같이 처분청이 거래상대방에게 조사한 거래가액이 청구인의 신고가액과 같다면 일응 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정해야 할 것이며, 그러함에도 불구하고 그 거래가액을 불인정하고 기준시가에 의하여 처분을 하기 위해서는 처분청이 달리 실지거래가액을 찾아내어 이를 입증시키는 노력과 책임이 있어야 할 것이나(대법원 96누 629, 87.2.10 등 같은 뜻) 이 건 처분은 매매계약서상에 근저당 설정 채무의 인수에 관한 약정사항이 기재되어 있지 아니하고 토지현황 및 인근부동산 중개업자에 대한 탐문등 개황적인 이유만으로 청구인의 신고가액을 부인한 것으로서 그 근거가 미흡하다 할 것이므로 청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정하여야 할 것이다. 앞으로 살펴본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제65조제1항제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.