매매의 일방예약인 경우 양도시기의 판정

이 건 심사청구를 기각합니다.

청구인은 1984.8.20 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 답 936㎡, 같은동 ○○번지 답 110㎡, 같은동 ○○번지 6㎡, 같은동 ○○번지 답 5㎡ 및 같은동 ○○번지 답 160㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)가 인낙조서에 의하여 1999.4.13 안○○(이하 “매수인”이라 한다)에게 소유권이전등기된 것에 대하여 양도소득세신고를 아니하였다. 처분청은 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 2000.1.3 청구인에게 1999과세연도 양도소득세 26,579,720원을 결정고지하였다. 처분인은 이에 불복하여 2000.2.29 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 다음과 같은 요지의 주장을 한다.

(1) 청구인이 1097.7.7 쟁점토지를 63,250,000원에 매수인에게 매매하기로 매매예약을 하면서 1988.1.7이 경과하면 매매완결의 의사표시가 없어도 당연히 매매가 완결되는 것으로 보기로 약정을 하고, 1987.7.9 매매예약으로 인한 소유권이전청구권등기를 하였으며, 위 소유권이전청구권가등기에 기하여 1988.1.8자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하라는 인락조서(95기합99462, 1996.2.5)에 의하여 1999.4.13 매수인에게 등기이전되었으므로 쟁점토지의 양도시기를 1988.1.7로 보아야 한다.

(2) 설혹, 양도시기를 등기접수일인 1999.4.3로 본다 하더라도 쟁점토지의 실지양도가액이 63,250,000원이므로 소득세법 제100조 제1항 및 같은법시행령 제167조 제1항에 의하여 양도차익을 계산할 경우 양도차익이 발생하지 아니하므로 당초처분은 부당하다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 쟁점토지가 형식적인 재판절차인 인락조서에 의하여 양도되었으나 잔금청산일이 불분명하므로 등기접수일을 양도시기로 본것은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 다음과 같다.

(1) 쟁점토지의 양도시기를 언제로 볼 것인지 여부

(2) 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되는지 여부

• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다. [쟁점(1) 관련법령]

○ 소득세법 제98조 (양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령이 정한다.

○ 소득세법시행령 제162조 (양도 또는 취득의 시기)

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급 약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부・등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다. [쟁점(2) 관련법령]

○ 소득세법 제96조 (양도가액) 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다

1. 제94조 제1호・제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류・보유기간・거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산) 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호・제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류・보유기간・거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

○ 소득세법시행령 제166조 (양도차익의 산정)

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류・보유기간・거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법시행령 제167조 (양도차익산정의 특례)

① 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 의제취득일 현재의 기준시가)

○ 민법 제564조 (매매의 일방예약)

① 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.

• 다. 사실관계 및 판단 [쟁점(1)에 대한 사실관계 및 판단]

(1) 청구인이 제시한 매매예약계약서에 의하면, 청구인과 매수인은 1987.7.7 쟁점토지의 매매대금을 63,250,000원으로 하고, 매매예약의 완결일자는 1988.1.7로 하되 1988.1.7이 경과하였을 때에는 청구인의 매매완결의 의사표시가 없어도 당연히 패배가 완결되는 것으로 하며, 예약의 증거금으로 예약당일에 매수인이 55,000,000원을 청구인에게 지급하기로 매매예약을 체결하였음이 나타난다.

(2) 매수인은 1987.7.9 위 매매예약을 원인으로 하여 쟁점토지에 대하여 소유권이전청구권가등기(○○등기소 접수 제80500호)를 경료하였고, 1992.1.13 ○○세무서장이 쟁점토지 중 ○○구 ○○동 ○○번지 답 936㎡를 압류하였음이 등기부등본에 의하여 확인된다.

(3) 청구인이 제시한 소장, 인락조서(95가합 99462, 1996.2.5) 및 등기부등본에 의하면, 매수인이 청구인을 상대로 ○○지방법원 민사11부에 위 가등기에 기하여 1988.1.8자 매매를 원인으로 한 소유권이전등절차의 이행을 구하는 소송을 제기하였고, 청구인이 1996.2.5 매수인의 청구를 인낙함에 따라 1999.4.13 쟁점토지가 1988.1.8 매매를 원인으로 하여 매수인 명의로 소유권이전등기되었으며, 같은날 ○○세무서장의 압류가 직권말소 되었음을 알 수 있다. (4) 민법 제564조 제1항 에서 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결하는 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다고 규정하고 있는 바, 매매예약은 본계약을 체결하는 것을 약속하는 계약으로서 매매예약만으로는 매매의 효력이 생기지 아니하는 것이므로 매매예약에 따라 매도자가 매수인으로부터 대금상당액을 받았다고 하더라도 이는 매매대금이 아닌 예약금에 해당한다고 할 것이고, 예약완결권자가 완결의사를 표시하는 때에 비로소 매매가 성립되고 예약금도 매매대금으로 된다고 보아야 할 것이다.(국심99서142, 1999.8.18. 국심98서3116, 1999.3.30, 국심95구147, 1995.6.3 참조)

(5) 처분청은 쟁점토지의 잔금청산일자가 불분명하다고 하여 등기접수일인 1999.4.13을 양도시기로 보아 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 이 긴 양도소득세를 결정고지하였다.

(6) 그러나, 이 건의 경우 매수인이 청구인을 상대로 가등기에 기한 소유권이전등기절차 이행 청구의 소송을 제기한 점으로 보아 당초의 매매예약의 내용에 대하여 다툼이 있었던 것으로 볼 수 있는 바, 청구인이 위 소송의 청구를 안락한 시점인 1996.2.5에 비로소 쟁점토지의 매매예약완결의 의사표시가 있었던 것으로 보아야 할 것이다.

(7) 또한, 1988.1.8 이후 매수인이 쟁점토지를 사용・수익한 사실이 발견되지 아니하고, 1992.1.13 ○○세무서장이 쟁점토지 중 ○○구 ○○동 ○○번지 답 936㎡를 압류한 것에 대하여도 매수인이 아무런 이의를 제기하지 아니한 점 등에 비추어 쟁점토지의 양도시기가 1988.1.8이라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(8) 한편, 쟁점토지의 양도시기는 1996.2.5이후라 할 것이서 양도시기를 1996년으로 보는 경우 1996년 귀속분 양도소득에 적용되는 세율(50%)이 1999년도의 것(40%)보다 높으므로 세액이 당초처분보다 오히려 늘어나게 되는 바, 국세기본법 제79조 제2항 (불이익변경금지)의 규정에 의하여 반한다. [재점(2)에 대한 사실관계 및 판단]

(1) 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액이 63,250,000원이므로 소득세법 제100조 제1항 및 같은법시행령 제167조 제1항의 규정에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다고 주장한다.

(2) 쟁점토지가 1996.2.5자 인락조서에 의하여 1987.7.9자 소유권이전청구가 등기에 기한 본등기가 1999.4.13 경료되었음에도 청구인은 쟁점토지에 대한 양도소득세 과세표준확정신고 또는 예정신고를 아니하였고, 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 쟁점토지의 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 처분청에 신고하지 아니하였다는 것에 대하여는 다툼이 없다.

(3) 또한, 청구인이 제시한 1987.7.7자 매매예약계약서에 쟁점토지의 매매대금을 63,250,000원으로 하고, 매매예약의 증거금으로 예약당일에 55,000,000원을 지급한다는 내용이 기재되어 있을 뿐 위 증거금 및 잔금 8,250,000이 실제로 지급된 사실이 객관적인 증빙자료에 의하여 확인되지도 아니한다.

(4) 따라서, 처분청이 기준시기에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 앞에서 살펴본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.