청구인은 토지 양도 및 취득계약서와 거래 당사자의 확인서 이외에 토지의 거래가액을 확인할 수 있는 객관적 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구인이 주장하는 거래금액은 사회통념상 그 객관성을 인정하기 어려워 기준시가로 양도소득세를 결정한 처분은 달리 잘못이 없는 것임
청구인은 토지 양도 및 취득계약서와 거래 당사자의 확인서 이외에 토지의 거래가액을 확인할 수 있는 객관적 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구인이 주장하는 거래금액은 사회통념상 그 객관성을 인정하기 어려워 기준시가로 양도소득세를 결정한 처분은 달리 잘못이 없는 것임
이 건 심사청구를 기각합니다.
청구인은 1997.1.9. ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 전 331㎡ 및 같은곳 ○○번지 전 555㎡ (이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 1998.9.30 양도하고 1998.10.12 실지거래가액으로 계산한 양도소득세 789.710원을 신고납부하였다. 처분청은 쟁점토지 양도 및 취득시의 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 2000.2.10 기준시가에 의하여 계산한 양도소득세 26.354.370원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.2.23 심사청구를 하였다.
청구인은 쟁점토지에 창고를 신축하기 위하여 ○○군청으로부터 농지전용 허가를 받아 토지형질을 변경하였으나, 창고진입로를 확보하지 못하여 창고신축이 불가능하게 되자, 쟁점토지를 개별 공시지가에 미달하는 금액으로 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였음에도 처분청이 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세함은 부당하다고 주장한다.
처분청은 쟁점토지를 청구인이 양도하기 전에 농지전용허가를 받아 상당한 양도차익이 있었을 것으로 판단되고, 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.
○ 소득세법 제96조 (양도가액) 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제94조 제1호・제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류・보유기간・거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
○ 소득세법 제97조 (양도소득의 피리요경비계산)
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법 시행령 제166조 (양도차익의 산정)
④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류・보유기간・거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제회할 수 있다.
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우
- 다. 사실관계 및 판단
① 청구인은 농지이던 쟁점토지를 1997.1.9 취득 (등기접수일)하여 대지로 농지전용한 후 1998.9.30 양도하였고, 이 기간중 개별 공시지가는 약13배(취득시: 4,828천원, 양도시:67,247천원) 상승한 것으로 확인된다. 한편, 청구인은 쟁점토지 양도시 실지거래가액이 취득시와 비교하여 23%(취득시: 42,000천원, 양도시: 52,000천원) 상승한 것으로 1998.10.12 자산양도차익 예정신고하였다.
② 자산양도차익예정신고시 제시한 쟁점토지 양도계약서 (1998.8.5 작성)에 의하면, 쟁점토지 매매대금총액은 52백만원이고, 청구인은 매도대금을 1998.8.5. 7백만원, 1998.10. 15백만원, 1998.9.30. 30백만원 수령한 것으로 기록되어 있으며, 매수인 기○○가 확인한 부동산거래사실 확인서의 내용과 일치한다.
③ 청구인은 1996.11.21 ○○군청으로부터 쟁점토지에 대한 농지전용의 허가를 받았고, 19983.18 쟁점토지 매수인 기○○가 쟁점토지의 농지전용 변경허가를 받은 사실로 미루어 볼 때, 청구인과 기○○는 적어도 1998.3.18 이전에 쟁점토지의 매매계약 등을 체결한 것으로 추정되나, 위에서 살펴본 바와 같이 청구인이 제시한 양도계약서는 계약일이 1998.8.5로 기록되어 있어 신빙성이 없는 것으로 판단된다.
④ 자산양도차익 예정신고시 제시한 쟁점토지 양수계약서 (1996.7.1 작성)에 의하면, 쟁점토지 매매대금총액은 42백만원이나, 청구인이 양수대금으로 1996.7.1. 5백만원, 1996.7.15. 20백만원,1996.8.30. 27백만원, 총 52백만원을 지급하는 것으로 기록하고 있어 매매대금총액과 지급총액에 10백만원의 차이가 있다.
⑤ 쟁점토지를 청구인에게 양도한 채○○이 확인한 거래사실확인서에는 쟁점토지 매매대금 총액이 42백만원으로 기록되어 있고, 이 건 심사청구서 청구인은 자산양도차익 예정신고시 제시한 쟁점토지 양수계약서상 중도금 지급액 (1996.7.15) 20백만원을 10백만원으로 정정하여 제시하고 있으나, 청구인은 중도금 지급액이 정정된 사유와 관련한 합리적인 이유를 설명하지 못하고 있다.
⑥ 청구인은 쟁점토지에 창고를 신축하고자 하였으나, 창고진입로를 확보하지 못하여 농지만으로 이용이 가능한 쟁점토지를 개별 공시지가에 미달하는 금액으로 양도하였다고 주장하고 있으나,
⑦ 쟁점토지 지적도등본에 의하면 쟁점토지는 10m 도로 (○○군청 추정치) 및 4.5m 도로 (○○군청 추정치)와 접하고 있는 것으로 확인되며, 쟁점토지 매수인 기○○는 1998.3.18 상가 200㎡, 창고 70㎡를 신축할 목적으로 농지전용 변경허가를 받은 것으로 확인되는 바, 청구인의 주장은 설득력이 미흡한 것으로 판단된다.
⑧ 청구인은 쟁점토지 양도 및 취득계약서와 거래 당사자의 확인서 이외에 쟁점토지의 거래가액을 확인할 수 있는 객관적증빙을 제시하지 못하고 있어 청구인이 주장하는 거래금액은 사회통념상 그 객관성을 인정하기 어렵다 할것이다.
⑨ 따라서 양도 및 취득시 실지거래가액이 확인되지 아니하는 이 건 양도에 대하여 처분청이 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도소득세를 결정한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.