건물증축 및 용도변경에 따른 비용을 필요경비로 인정하지 않은 처분의 당부

○○세무서장이 1999.11.11. 청구인에게 결정고지한 1998년귀속 양도소득세 44,159,010원의 부과처분은,

○○도 ○○시 ○○동 ○○번지의 대지 628.6㎡ 및 건물 212.3㎡의 양도차익을 계산함에 있어서 42,704,000원(85,408,000원×1/2지분＝42,704,000원)을 필요경비로 공제하고, 취득가액을 212,150,000원(424,300,000원×1/2지분＝212,150,000원)으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 628.6㎡, 1층 근린생활시설(음식점) 187.73㎡ 및 지하실 대피소 24.57㎡(청구인 지분은 1/2임, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1998.02.07 김○○에게 양도한 후 청구인 지분에 대하여 양도가액을 231백만원, 취득가액은 193,572천원 건물증축비 및 용도변경에 대한 비용을 49,508,800원(총99,017,600원 중 1/2지분)으로 하여 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 위 신고한 양도ㆍ취득가액과 건물증축비 및 용도변경에 대한 비용을 조사하여 양도가액은 320백만원 취득가액은 210백만원으로 결정하고 건물증축비 및 용도변경에 대한 비용 49,508,800원은 전액공제하지 않고 1999.11.11자로 청구인에게 양도소득세 44,159,010원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.02.11 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산은 1989.08.18 취득시 주택 138.84㎡와 대피소 24.57㎡이었던 것을 1990.05.29 48.89㎡를 증축허가받아 1991.04.03 증축 후, 1층 주택면적187.73㎡에 대하여 1991.04.19 용도변경허가를 받아 근린생활시설로 용도변경함에 따라, 증축과 용도변경에 대한 비용 99,017,600원(청구인 1/2지분 49,508,800원)이 소요되었음에도 이를 필요경비로 인정하지 않음은 부당하다고 주장한다.

위의 청구주장에 대하여, 처분청은 청구인이 양도건물의 증축비용 관련입증서류로 지출명세서를 제시하고 있으나 양도소득세를 실지거래가액 조사시 동 명세서 외에 이를 입증할 수 있는 증빙자료(세금계산서 등)를 보관하고 있지 않아 해당금액을 양도차익 계산시 필요경비로 공제하지 않은 것으로 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 건물증축 및 용도변경에 따른 비용을 필요경비로 전혀 인정하지 않은 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

○ 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비)

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 설비비와 개량비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다

1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용

2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용

3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 총리령이 정하는 것

④ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 자본적 지출액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제69조의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액

• 다. 사실관계 및 판단

① 쟁점부동산의 건축물대장에는 48.89㎡를 1990.05.29 증축허가를 받아 1991.04.03 준공을 하였고, 1층 전체면적 187.73㎡에 대하여 1991.04.19 용도변경 허가를 받아 1991.06.26 주택에서 근린생활시설(음식점)로 용도변경을 완료하였고, 이 건 심사청구시 제출한 증축 및 대수선후 평면도와 건물의 사진에 의하면 공부상 증축허가면적 외에 미허가면적도 65.29㎡가 있다.

② 양도소득세를 실지거래가액으로 결정하는 경우 양도가액에서 공제되는 필요경비는 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것이며(국세청 예규 재일 46014-188,1995.01.25 참조) 양도차익 계산시 필요경비는 납세자가 제출한 증빙 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 필요경비로 인정할 수 있다(국심 94서2438, 1994.07.08, 대법98두2263, 1998.05.26 참조)

③ 청구인이 이 건 쟁점부동산을 증축 및 음식점으로 용도변경에 따른 비용을 알아 보기 위하여 1990.05.04 ○○건설(대표자: 최○○)로부터 받은 견적서에는 총비용 119,323,281원이 소요된다고 작성되어 있다

④ 청구인이 제출한 증축 및 개축비용 명세서에는 합계 99,017,600원에 대한 명세가 있고, 그에 대한 증빙으로 제출한 간이세금계산서ㆍ입금표ㆍ노임 영수증을 합계하면 106,729천원이다.

⑤ 청구인이 제시한 증빙 중 76,918천원은(별첨) 증축 및 개축을 함에 있어서 필수적으로 소요되는 비용이고, 거래상대방들이 그 당시 사업을 하고 있었음이 사업자기본사항조회에서 확인되고 있고, 위의 증빙 명세 이외에 제시한 인건비 증빙 중 조적노무비 3,290천원, 철근콘크리트 노임 2,400천원, 미장공사 노임 2,800천원 계 8,490천원은 쟁점부동산의 증축ㆍ개축에 있어서 필수적으로 소요되는 비용이고 인건비 수령자의 인적사항이 확인되므로 위 금액 76,918천원을 합한 85,408천원 중 청구인 해당분 42,704천원은(85,408천원×1/2＝42,704천원) 이 건 양도차익 산정시 필요경비로 인정함이 타당하다고 판단된다

⑥ 청구인이 증빙으로 제출한 나머지 금액 21,321천원은 거래할 당시 거래상대방이 사업을 하고 있지 않았음이 사업자기본사항조회에서 확인되고 있어(16,311천원) 거래내용이 확실하다고 보기에는 신빙성이 적다는 점과 인건비 증빙 중 5,010천원은 인건비 수령자의 인적사항이 확인되지 않아 거래사실을 입증하기에는 신빙성이 적어 필요경비로 인정하기 어렵다 할 것이다

⑦ 그리고, 이 건 양도소득세 결정시 취득가액을 210백만원으로 하여 양도차익을 산정하였으나, 청구인이 심사청구시 제출한 취득시 매매계약서에는 매매대금이 424,300천원으로 확인되므로 이에 대한 청구인 해당 1/2지분은 212,150천원으로서 이 금액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정함이 타당하다고 판단된다 앞에서 살펴 본 바와 같이, 이 건 심사청구는 청구인의 주장내용이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.