신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인은 93.2.10 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대 313㎡ 및 주택 65㎡와 93.3.24 동 소 ○○번지 전 657㎡(이하“쟁점부동산”이라 한다)를 홍○○로부터 취득하여 99.6.30 유○○에게 양도하고 99.7.23 실지거래가액으로 부동산 양도신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의한 양도차익을 계산하여 99.10.12 양도소득세 8,511,570원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.10.29 이의신청(99.11.25 기각)을 거쳐 2000.2.1 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산을 홍○○로부터 71,380천원에 취득한 사실이 법원의 조정조서에 의해 확인되고, 유○○에게 73,000천원에 양도한 사실이 부동산매매계약서 및 금융자료 등에 의해 확인되므로 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여야 한다고 주장한다.

위의 청구인 주장에 대해 처분청은 쟁점부동산의 취득가액은 법원의 조정조서에 의해 확인되나, 청구인이 주장하는 양도가액은 대금수수에 대한 구체적인 금융자료가 없고, 청구인과 유○○간 자금수수내역이 상호 일치하지 않는 점 등으로 보아 신빙성이 없는 것으로 판단되므로 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과함은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 (양도가액)

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가.다만, 당해자산의 종류. 보유기간. 거래규모 밀 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다) 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가.다만, 당해자산의 종류. 보유기간. 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.

○ 소득세법 시행령 제166조 (양도차익의 산정)

④ 법 제96조 제1호 단서 및 범 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류. 보유기간. 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6호의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

① 청구인은 홍성규로부터 쟁점부동산 중 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대 313㎡ 및 주택 65㎡는 93.2.10일자에 매매대금 47,500천원을 지급하고, 동 소 ○○번지 전 657㎡는 93.3.24일자에 매매대금 23,880천원을 지급하여 합계 71,380원에 쟁점부동산을 취득하였으나, 당시에 농지취득허가를 받지 못하여 등기이전을 미루어 오던 중 97년에 등기이전이 가능해져 홍○○에게 등기이전에 필요한 서류를 요구하였는 바, 홍○○는 청구인이 취득 즉시 등기이전을 하지 않아 입은 피해에 대하여 추가로 금전을 요구함으로써 법원에 소를 제기한 결과 당사자간 합의에 의해 청구인이 홍○○에게 200만원을 지급하고 99.1.19 소유권이전 등기를 하였음이 98.12.10 ○○지방법원의 조정조서(사건번호 98머27590) 및 등기부등본 등에 의해 확인된다.

② 처분청도 위의 취득가액은 실지거래가액임을 인정하였으나, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액 73,000천원이 신빙성이 없는 것으로 판단하여 소득세법 제100조 에 의해 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세하였음이 확인된다.

③ 소득세법 제96조 제1호 및 동 법 제97조 제1항 제1호에 의하면 토지의 경우에는 양도 및 취득당시의 기준시가로 양도가액 및 취득가액을 산정하는 것으로 되어 있고, 동 법 시행령 제166조 제4항 제3호에 의하면 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 관할 세무서장에게 신고하는 경우는 실지거래가액에 의하여 양도 및 취득가액을 산정하는 것으로 규정하고 있다.

④ 또한, 동 법 시행령 제166조 제5항 제2호에 의하면 양도자가 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우는 기준시가에 의해 양도 및 취득가액을 산정하는 것으로 되어 있다.

⑤ 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 살펴보면, 부동산매매계약서에는 유○○이 청구인에게 총 매매대금 73,000천원을 지급하고 쟁점부동산을 매입하는 것으로 되어 있으며 계약금은 99.5.20일자에 7,500천원을 지급하고, 중도금 없이 잔금을 99.6.30일자에 65,500천원을 지급하기도 되어 있으나, 청구인이 대금수수증빙으로 제시한 유○○의 예금계좌출금내역을 보면, 98.4.22～99.7.15에 8회에 걸쳐 31,400천원을 인출한 것으로 되어 있어 계약서상 계약금 지급일자와 잔금일자와 전혀 일치하지 않아 당해 부동산매매계약서의 내용이 사실과 다름을 알 수 있고, 예금인출액외에 41,600천원은 본인이 보유하던 현금(1,600천원)과 거래처로부터 받음 (40,000천원)대금이었음을 주장하나, 동 금액의 구체적인 자금출처에 대한 증빙 및 청구인에게 지급되었는지 여부가 확인되지 않아 청구인이 주장하는 양도가액을 실지거래가액으로 인정하기 어렵다.

⑥ 또한, 당심에서 인근 부동산중개업소 등에 확인한 바, 쟁점부동산은 ○○신공항건설지역에 위치한 부동산으로서 99.6 현재 평당 40만～50만원을 호가하는 것으로 탐문되는 바, 청구인이 주장하는 양도가액(평당 약23만원)과는 큰 차이가 있는 것으로 보여지고, 소송에 계류중이었던 사실만으로 청구인이 부득이하게 쟁점부동산을 시세보다 낮게 양도할 특별한 사정이 있었던 것으로 판단되지 않는다.

⑦ 따라서, 처분청이 당초 청구인이 신고한 실거래가액에 의한 양도가액을 부인하고, 기준시가에 의해 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.