주택 양도 시 토지에 대해 1세대 1주택 부수토지로 보아 비과세 될 수 있는지 여부

○○세무서장이 2000.12.01 청구인에게 결정 고지한 1999년 귀속양도소득세 10,110,110원은 이를 취소합니다.

청구인은 1963.12.23 취득하여 소유하던 ○○시 ○○구 ○○동 ○○호 소재 대지 314.1㎡(이하 “쟁점토지” 라고 한다) 및 주택 41.31㎡(이하 “쟁점주택” 이라고 한다)를 1999.12.10 양도하고 쟁점주택과 그 부수토지를 1세대1주택으로 하여 2000.05.31 1999귀속 양도소득세 확정신고시 비과세 신고하였다. 처분청은 쟁점주택과 그 부수토지(주택정착면적의 5배 이내) 206.55㎡는 1세대1주택 비과세 요건에 해당되는 것으로 보아 비과세 처리하고, 쟁점토지중 쟁점주택부수토지를 제외한 107.55㎡에 대하여 기준시가에 의하여 2000.12.01 청구인에게 1999귀속 양도소득세 10,110,110원을 고지결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.12.23 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점토지 지상에 쟁점주택을 1967년경 22.47㎡를 추가로 증축하여 양도일 현재까지 실제 거주하였으므로 실제 주택면적은 63.78㎡이다. 따라서, 주택이 차지하는 면적의 5배 이내인 쟁점토지 전체에 대하여 1세대1주택 부수토지로 보아 비과세 처리하여야 한다.

청구인이 주장하는 양도건물의 주택부분은 현재 철거된 상태로 청구인이 제출한 건물사진으로 보아 증축되었다고 주장하는 건물은 타인 소유의 토지에 증축된 것으로 보여 청구인의 소유로 볼 수 없고, 공부상 어떤 다른 증거로 없으므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도가 1세대1주택의 부수토지에 해당하는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】에서 『다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세 (이하“양도소득세”라 한다)를 부과하지 아니하낟.

3. 대통령령이 정하는 1세대1주택 (거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)고 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율로 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하였고, (2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】제1항에서 『법 제89조 제3호에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. “단서 생략”』라고 규정하였으며, 제7항에서 『법 제89조 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다.

1. 도시계획구역 안의 토지 5배

2. 도시계획구역 밖의 토지 10배』라고 규정하였다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지가 공부상 대지로 그 면적이 314.1㎡이고, 쟁점건물은 공부상 그 면적이 44.31㎡(단독주택 36.36㎡, 기타건물 4.95㎡)이며, 쟁점주택은 세법에서 정한 고급주택에 해당되지 않으며, 쟁점토지가 도시계획구역 안의 토지로서 청구인이 3년 이상을 보유한 사실이 있고, 쟁점주택 양도일 현재 국내에 쟁점주택이외에 타 주택을 보유하고 있지 않은 사실에 대하여는 청구인과 처분청 간에 서로 다툼이 dqjt다.

(2) 처분청은 쟁점토지 및 쟁점주택을 양도한 사실에 대하여 양도소득세를 과세자료전과 청구인이 확정신고시 제출한 등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장에 표기된 내용을 가지고 <표1>과 같이 쟁점토지가 건물이 정착된 면적에 5배가 초과되는 것으로 보아 그 초과된 면적 107.55㎡에 대하여 기준시가를 적용하여 양도차익을 산출하여 이건 고지 결정하였음이 결의서에 의하여 확인된다. <표1. 처분청이 기준면적을 초과한 토지면적을 산출한 내역> (단위:㎡) 쟁점건물 공부상 면적 쟁점토지② 배율③ (도시계획구역내) 건물부수토지

① ×③=④ 초과토지 (과세대상)

② -④ 단독주택 기타건물 계① 36.36 4.95 41.31 314.10 500% 206.55 107.55

(3) 처분청이 <표1>과 과세대상 토지면적을 산출함에 있어 쟁점주택 면적을 공부상 등재된 면적 41.31㎡으로 본 사실에 대하여, 청구인은 현재 공부상 등재된 면적에서 살다보니 생활공간이 협소하여 1967년 경 혈육인 딸아이의 공부방으로 공부상에 등재하지 못한 약 7평에 해당하는 건물을 증축하여 양도일 현재까지 34년간을 계속하여 사용하여 왔으므로 이를 감안하여 쟁점토지 전체를 1세대1주택 부수토지로 보아 비과세로 처리하여 줄 것을 요구하고 있다

(4) 청구인이 이건 비과세 처리를 요구하면서 양도당시 부동산매매계약서, 매수자 및 중개업자가 진술한 사실확인서, 쟁점주택의 소재지를 관할하는 반장의 확인서, 취득시 건물사진 및 양도시 건물사진, 지적도에 정착건물을 표시하고 매수자로부터 확인을 받은 서류 등을 중비서류로 제시하고 있다.

(5) 이 건 관련 등기부등본 및 부동산매매계약서, 국세청전산자료 등에 의하여 확인되는 매수자인 청구외 김○○(주민등록번호:000000-0000000, 주소:○○구 ○○동 ○○)와 중개업자인 오○○(주민등록번호:000000-0000000, 주소:○○구 ○○동 ○○ ○○부동산중개인영업소 대표)이 임의 진술한 사실확인서 (확인일: 2001.01.09)의 내용을 살펴보면, 이건 부동산 매매 당시 쟁점토지의 지상에는 등기부상에 등재된 건물 12.5평과 등기부에 등재되어 있지 않은 무허가 건물 약 7평이 실존하였다고 확인하였다.

(6) 당청에서 매수자인 청구외 김○○에게 매매당시의 쟁점주택의 실태를 문의한 바, 쟁점토지 취득시 그 지상에 본가(약11평)와 그 본가와 붙어있는 약7평의 욕식이 딸린 방1칸이 무허가건물이 증축되어 있었다고 답변하였으며, 쟁점토지의 지적도 등본(2000.01.03 ○○구청장 발행)의 취득 당시 본건물(11평), 창고(1.5평), 증축 가건물이 위치를 표기하고 서명 날인한 지적도 사본을 제시하였다.

(7) 쟁점토지 소재지에서 인근에서 거주하는 청구외 설○○(주소:○○구 ○○동 ○○, ○○동 ○통○반장)이 임의 진술한 확인서(확인일:2001.01.09)를 살표보면, 1982년부터 현재까지 마을의 반장일을 맡고 있어 당시 같은 마을의 반원인 청구인에 대하여 잘 알고 있다고 하면서, 쟁점토지의 본건물 옆으로 실제로 가건물이 있었고 그 곳을 청구인의 딸이 사용하였다고 진술하고 있다.

(8) 청구인이 제시한 쟁점토지 지상에 건축된 지상건물의 사진 2장을 살펴보면, 그 지상 위에 취득한 당시는 쟁점주택인 본가만이 있음이 확인되며 그 후에 본가 옆으로 건물1동이 증축되어 본가와 같이 한 울타리(담)안에 위치하고 있음이 확인된다.

(9) 우리청 소속 세무공무원이 쟁점토지 소재지에 출장하여 작성한 현지 확인보고서(작성일:2001.01.16)를 살펴보면, 청구인은 쟁점건물 옆으로 약 7평정도의 방1칸을 증축하여 사용한 사실이 있음이 같은 마을주민 청구외 장○○(1987.11.30부토 확인일 현재까지 같은 동네에서 ○○세탁소를 운영하고 있는 자, 사업자등록번호:000-00-000, 사업장:○○시 ○○구 ○○동 ○○)외 2인으로부터 탐문된다고 직접 정취한 확인서(확인자:장○○, 확인일:2001.01.16) 등을 첨부하여 기술하였다.

(10) 처분청이 이건 과세의 정당성을 주장하는 의견서에서 상기(8)과 같이 청구인의 제시한 2장을 살펴본바, 증축된 건물부분은 청구인이 소유하는 쟁점토지의 지상에 있는 건물로 보이지 않는 다는 의견만을 제시할 뿐 그 의견에 신빙성이 있다고 인정되는 증빙서류의 제시는 제시하고 있지 못하고 있다.

(11) 관련 법규를 모두어 보면, “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상 이고, 이에 부수된 토지가 건물의 정착면적에 5배(도시계획구역 안의 토지)를 곱하여 산정 한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생된 소득은 양도소득세를 과세하지 아니한다고 관련 법규 등에서 규정하고 있으며, 그 지상에 실지로 건물(공부상 건물, 무허가건물)이 실존하고 그 건물에 거주사실이 인정되면 그 건물은 토지에 정착된 건물로 보아야 한다고 국세청 심사결정 등에서 해석하고 있다. (같은뜻: 심사 양도99-4090호, 1999.04.23 외 다수)

(12) 위 사실관계와 관련법규를 모두어 보면, 처분청은 증축된 가건물(7평)이 공부상 등재되지 않았다 하여 이건 과세함은 사실관계를 잘못 판단한 처분으로 보이는 반면, 청구인이 제시한 이건 관련 매수자 및 중개업자의 확인서, 소재지를 관할하는 반장의 확인서, 매수자가 지적도에 지상 건물을 표시 확인한 사항, 취득시 쟁점주택 사진 및 증축후 쟁점주택 사진, 우리청에서 매수자에게 문의한 내용, 우리청 소속 세무공무원이 작성한 현지확인보고서 등을 모두어 보아, 청구인은 1967년 이후에 양도일까지 쟁점토지 지상에 증축된 주택 63.31㎡(쟁점주택 41.31㎡, 증축된 미등기건물 약22㎡)에서 그 세대원들과 함께 주거하여 생활한 것으로 보인다. 그렇다면, 쟁점토지 314.1㎡는 그 지상에 3년 이상을 청구인이 보유하고 생활한 1세대1주택 건물의 면적 63.31㎡에 배율 5배(도시계획구역안의 토지)을 곱하여 산정한 토지 면적 316.55㎡이내의 토지에 해당되므로, 쟁점토지의 양도에서 발생된 소득은 양도소득세가 과세되지 않는 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유있으므로 국세기본법 제65조제1항3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.