실지거래가액으로 경정할 수 있는지 여부

[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다. [이유]

청구인이 보유하던 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 산 **외 20필지 임야 542,124 ㎡이 1999 연도 중 법원의 경락결정으로 제3자에게 소유권 이전되어 부동산 양도신고한 사실에 대하여, 처분청은 1999귀속 자산양도차익 예정신고자진납부를 하지 않았다 하여 붙임〈표1. 1999귀속 양도소득세 결정내역과 같이 양도가액은 경락가액과 기준시가 중 낮은 가액으로 취득가액은 기준시가로 하여 양도차익을 계산하고 2000. 5. 9 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 313,693,840원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 8. 11 이의신청을 거쳐 2000. 12. 22 이 건 심사청구를 하였다.

〈표1〉의 양도부동산 내역 중 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 산 **외 6필지 532,068㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다)는 당초 매입가액이 2,950,000,000원(법원의 판결문에서 확인되는 금액)이고 경매당한 가액이 약 16억원임을 관계회사 및 본인의 개인재산에 대한 양도세를 조사하여 보면 알 것임에도, 처분청이 이 건과 관련하여 약 2억원의 세금을 고지함은 부당하다.

실지거래가액으로 결정받기 위해서는 양도소득세 과세표준 및 세액 결정일 이내에 증빙을 갖추어 신고하여야 하나 (기준시가로 예정결정 받은 자도 증빙을 갖추어 확정신고를 하였을 시 실지거래가액으로 확정결정 가능함), 청구인은 기준시가로 신고후 무납부 하였으며, 양도소득세 확정신고 기한(2000. 5. 31)까지 증빙을 갖추어 양도소득세 확정신고를 한 사실이 없고, 청구인이 취득가액으로 제시한 판결문은 명의신탁해지에 관한 소송으로 판결문상 2,950,000,000원은 취득가액으로 인정할 근거가 되지 못하므로 당초 기준시가로 결정함은 정당하다.

• 가. 쟁 점 실지거래가액으로 경정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 ■ 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(“생략)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모·거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』라고 규정하였고, ■ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(“생략”)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득기준시가, 다만 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』고 규정하였으며, ■ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준기가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의한다. “이하 생략”』고 규정하였다. ■ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우』라고 규정하였다. ■ 소득세법 제110조 【양도소득과세표준확정신고】 제1항에서 『당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 다음 연도의 5. 1부터 5. 31까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다』고 규정하였으며, 제3항에서 『제1항의 규정에 의한 양도소득과세표준의 신고는 이를 확정신고라 한다』고 규정하였으며, 제4항에서 『자산양도차익 예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고, 당해 소득에 대한 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니할 수 있다』고 규정하고 있다. ■) 소득세법 제105조 【양도소득과세표준예정신고】 제1항에서 『제94조 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자(제165조의 규정에 의한 부동산 양도신고를 한 거주자를 제외한다)는 제92조 제2항의 규정에 의하여 계산한 양도소득과세표준을 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다』고 규정하였고, 제2항에서 『제1항의 규정에 의한 양도소득과세표준의 신고는 이를 예정신고라 한다』고 규정하였으며, ■ 소득세법시행령 제224조 【부동산 양도신고 등】 제4항에서『거주자가 법 제165조 제1항의 규정에 따라 부동산 양도신고를 하는 때에는 당해 부동산 양도신고일(부동산을 양도하기 전에 부동산 양도신고를 한 경우에는 제162조의 규정에 의한 부동산의 양도일을 말한다)에 법 제105조의 규정에 의한 자산양도차익 예정신고를 한 것으로 본다. “이하 생략”』고 라고 규정하였다. ■ 소득세법 제109조 【자산양도차익의 결정】 제1항에서 『거주자가 자산양도차익 예정신고 또는 자산양도차익 예정신고자진납부를 하지 아니하였거나, 그 신고한 양도차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있을 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 즉시 양도차익 또는 세액을 결정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 거주자에게 통보하여야 한다』고 규정하였고, 제2항에서 『신고납부에 있어서 신고한 자산양도차익과 납부한 세액이 정당한 때에는 그 신고에 의하여 자산양도차익과 세액을 결정한다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 보유하던 〈표1〉의 양도부동산이 1999년도 중에 법원으로부터 경매되어 납세지관할세무서장에게 부동산 양도신고가 되었으나, 그 양도된 부동산에 대하여 자산양도차익의 예정신고기간까지 양도소득세 과세표준예정신고 자진납부계산서를 첨부한 양도소득과세표준 예정신고서를 제출하지 않은 사실이 있다.

(2) 처분청은 기 신고된 부동산 양도신고서 및 국세청 전산자료인 양도소득세 결정결의서겸 과세자료전을 근거로 양도당시의 기준시가와 경락가액 중 적은 금액을 양도가액으로 보고, 취득당시 기준시가를 취득가액으로 보아 〈표1〉과 같이 양도차익을 결정하고 이 건 고지처분을 하였음이 결의서에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 〈표1〉의 부동산중 쟁점토지는 아래 〈표2〉와 같이 취득시 실거래가액은 29억5천만원이고, 양도가액은 경매금액인 16억원 정도로 손실이 생겼음에도 처분청은 이를 인정하지 아니하고 이 건 고지 결정함은 부당하다고 주장하며, 청구외 유○○과 합의약정한 약정서 (약정일: 1989. 6. 14, 인증자: ○○합동법률사무소, 인증번호: 북부법증서 89년 제1970호) 및 수원지방법원 ○○지원의 확정판결문 (판결일: 1997. 11. 6 사건명: 96가단 1384호 소유권이전등기) 사본을 제시하고 있다. 〈표2. 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지거래가액〉 ┌─┬───────────────────┬──┬───────────────┬───────────────┐ │번│ 쟁점토지 내역 │양도│ 처분청 결정(기준시가) │ 청구인 주장(실거래가) │ │ ├──────────┬──┬─────┤원인├───────┬───────┼───────┬───────┤ │호│ 부동산소재지 │지목│ 면적(㎡) │ │ 양도가액 │ 취득가액 │ 양도가액 │ 취득가액 │ ├─┼──────────┼──┼─────┼──┼───────┼───────┼───────┼───────┤ │1 │이천호법 ○○산 │임야│ 24,298.00│경락│ 86,257,900│ 51,025,800│ 109,500,000│ │ ├─┼──────────┼──┼─────┼──┼───────┼───────┼───────┤ │ │2 │이천호법 ○○산 -1│임야│ 19,240.00│경락│ 53,872,000│ 40,404,000│ 62,510,000│ │ ├─┼──────────┼──┼─────┼──┼───────┼───────┼───────┤ │ │3 │이천호법 ○○산 6-1│임야│237,422.00│경락│ 652,910,500│ 498,586,200│ 670,099,589│ │ ├─┼──────────┼──┼─────┼──┼───────┼───────┼───────┤ │ │4 │이천호법 ○○산 2 │임야│ 40,959.00│경락│ 110,589,300│ 86,013,900│ 113,500,768│ 2,950,000,000│ ├─┼──────────┼──┼─────┼──┼───────┼───────┼───────┤ │ │5 │이천호법 ○○산 **-2│임야│148,959.00│경락│ 421,553,970│ 312,813,900│ 432,652,166│ │ ├─┼──────────┼──┼─────┼──┼───────┼───────┼───────┤ │ │6 │이천호법 ○○산 7 │임야│ 24,099.00│경락│ 89,166,300│ 50,607,900│ 91,513,770│ │ ├─┼──────────┼──┼─────┼──┼───────┼───────┼───────┤ │ │7 │이천호법 ○○산 3-1│임야│ 36,099.00│경락│ 132,122,340│ 75,807,900│ 135,600,707│ │ ├─┼──────────┼──┼─────┼──┼───────┼───────┼───────┤ │ │ │합계 (7필지) │ │531,076 00│ │ 1,546,472,310│ 1,115,259,600│ 1,615,377,000│ 2,950,000,000│ └─┴──────────┴──┴─────┴──┴───────┴───────┴───────┴───────┘ 〈보기: 처분청 결정 양도가액: 양도당시의 공시지가와 경매가액 중 낮은 가액을 양도당시의 기준시가로 보아 양도가액을 결정 (관련법규: 소득세법시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】 제11항 제2호)

(4) 청구인이 이 건 심사청구시에 상기(3)과 같이 제시한 증빙서류의 내용을 살펴보면, 약정서는 국유림을 산림청으로부터 취득할 수 있는 절차작업 및 대토에 필요한 구입자금에 대하여 청구외 유○○과 약정한 서류이고, 판결문은 청구외 유○○명의지분에 대한 명의신탁해지를 내용으로 한 판결한 문서임을 알 수 있다. (약정서 및 판결문의 내용을 다음과 같다).

① 약정서 (약정일: 1989. 6. 14)

• 청구외 유○○이 산림청에서 대부 받아 권리를 행사하고 있는 쟁점토지와 ○○시 ○○면 ○○리 산 **-1 소재 임야 992㎡의 국유림을 청구인의 명의로 취득할 수 있는 절차 작업 및 대토에 필요한 구입자금으로 29억5천만원을 청구인이 청구외 유○○에게 지불키로 한 약정서이다.

② 수원지방법원 ○○지원 판결문(사건번호: 96가단 1384호, 판결일: 1997. 11. 6)

• 쟁점토지 및 ○○시 ○○면 ○○리 산 **-1 소재 임야 992㎡가 환매특약부교환을 원인으로 1990. 8. 17자로 청구인 명의로 100분의 95지분, 청구외 유○○의 명의로 100분의 5지분으로 소유권지분 이전 등기가 된 사실에 대하여,

• 청구인은 청구외 유○○을 상대로 하여 청구외 유○○의 지분에 대하여 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 것을 구하는 소송을 제기하였으며, 법원은 청구외 유○○은 100분의 5지분에 관하여 청구인의 명의로 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 하는 명의신탁 관련 판결문이다.

(5) 청구인은 처분청에 이의신청(일자: 2000. 8. 11)을 제기하면서 쟁점토지의 양도에 있어서 손실이 발생하였다고 주장하며 증빙서류로 상기에서 살펴본 법원판결문만 제출하였고, 처분청은 그 이의신청 사항을 심리하면서 청구인에게 취득과 관련된 증빙서류로 ① 계약서 사본, ② 대금지급과 관련한 구체적인 증빙, ③ 기타 관련 증빙서류를 국세사무처리 규정 제25조 제3항의 규정에 의하여 2000. 9. 20까지 제시할 것을 요구하는 보정요구서를 청구인에게 발송(발송일: 2000. 9. 7)하였으나, 청구인은 그 보정요구 기간내 심리에 필요한 보정서류를 제시하지 않으므로, 처분청은 청구요건을 갖추지 못하였다는 사유로 국세기본법 제65조 【결정】 제1항 제1호의 규정에 의하여 각하하는 결정(결정일: 2000. 10. 5)을 하였다

(6) 청구인은 이 건 심사청구를 제기하면서 상기(4)에서 살펴 본 약정서 및 판결문을 실지 취득가액 증빙이라고 제시하고 있으나, 계약금 및 잔금 영수증, 대토구입자금, 약정금 지불에 대한 영수증, 청구인의 직원인 청구외 조○○등을 통하여 지급된 자금에 대한 영수증, 산림청과 이 건 관련 교환계약서, 청구외 유○○과 이 건 취득에 관련하여 자금을 정산한 정산서, 이 건 취득자금을 결재와 관련된 자금의 흐름을 알 수 있는 금융자료 등 구체적이고 개관적인 증빙서류의 뒷받침이 없어 쟁점토지의 실지 취득가액이 청구인이 주장하는 데로 29억5천만원인지 여부를 가리기가 어렵다.

(7) 청구인의 쟁점토지의 부동산 양도신고서를 살펴본 바, 취득당시의 실지거래가액을 알 수 있는 증빙서류의 첨부가 없었으며, 청구인은 양도소득과세표준 예정신고기간, 양도소득세 과세표준 확정신고기간, 처분청이 이 건 자산양도차익과 세액을 결정일까지 실지거래가액이 확인되는 증빙서류를 갖춘 신고서를 납세지 관할세무서장에게 신고한 사실이 없음이 확인된다.

(8) 관련 법규 및 판례 등을 모두어 보면,

• 양도소득세의 결정은 기준시가를 원칙으로 하되 예외적으로 양도자가 양도소득세 결정일 이전에 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정할 수 있다고 관련법규에서 규정하고 있고, -기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 경우에 있어서는 헌법상 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없는 것이며,(같은 뜻: 대법원 96누 4022호, 1996. 12. 10 등 다수)

• 이 경우 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산정한 세액이 그 실지 양도차익의 범위를 넘는다는 과세장해사유는 납세의무자가 입증하여야 하는 것이라고 판례 등에서 해석하고 있다. (같은 뜻: 대법원 97누 14187호, 1997. 11. 14)

(9) 위 사실관계와 법령관계를 모두어 판단하면,

• 청구인은 부동산양도신고일 및 양도소득세 과세표준 예정·확정신고기한까지 쟁점토지의 양도·취득당시 실지거래가액이 확인되는 증빙서류를 관할세무관서에 제출한 사실이 없으며, 이 건 양도차익 및 세액 고지결정일까지도 실지거래가액이 확인되는 증빙서류의 제시가 없었음이 확인되고,

• 국유림 취득절차 작업약정서 및 명의신탁관련 판결문 상에 표기된 금액들이 쟁점토지 취득시 실지거래한 금액임을 구체적이고 객관적으로 인정할 수 있는 거래증빙의 뒷받침이 없는 상황에서, 쟁점토지의 양도에 있어 손실이 발생하였다는 청구주장을 받아들이기 어려우므로,

• 처분청이 기준시가에 의한 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분에는 잘못이 없어 보인다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제97조 / 소득세법 제100조 / 소득세법시행령 제166조 / 소득세법 제110조 / 소득세법 제105조 / 소득세법시행령 제224조 / 소득세법 제109조 /