실지거래가액 당부

[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다. [이유]

청구인은 1991. 6. 15 ○○시 ○○제1구역 주택재개발 지역인 ○○시 ○○구 ○○○동 -147번지 지상 무허가건물(이하 “쟁점건물”이라고 한다)을 취득하여 보유하다가 1995. 5. 2 자진철거하였으며, 1996. 3. 22 ○○시 ○○구 ○○○동 -147 대지 52㎡, 같은곳 *-148 대지 67㎡ 및 ○○구 □□동 산 -2 임야 44㎡ 합계 토지 3필지 163㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 ○○시로부터 10년 상환조건으로 149,226,500원에 취득하여 청구외 신○○에게 1997. 6. 10을 매매원인으로 하여 양도하고, 1997. 8. 19 쟁점토지 양도에 대하여 실지거래가액(취득가액 36,560,490원, 양도가액 32,848,800원)으로 자산양도차익 예정신고하였으며, 쟁점토지는 1998. 11. 17 주택재개발 관리처분계획인가 고시되었다. 처분청은 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세 실지조사를 하여 조사확인된 실지거래가액(양도가액 301,456,500원, 취득가액 149,226,500원)으로 양도차익을 계산하여 2000. 10. 4 청구인에게 1997년 과세연도 양도소득세 84,802,930원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 12. 7 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점토지를 149,226,500원에 취득하여 152,230,000원에 양도하였음이 매매계약서 등에 의해 확인되므로 이를 실지거래가액으로 인정하여 양도차익을 계산하고, 쟁점건물은 1세대1주택에 해당됨으로 매매대금 중 쟁점토지양도대금과 별도로 받은 금액은 향후 관리처분인가에 따라 입주자(재개발아파트 43평형)로서 선정될 지위에 대한 권리금이므로 이를 1세대1주택으로 보고 비과세하거나, 처분청이 조사확인한 양도가액 301,526,500원에는 무허가주택인 쟁점건물에 대한 입주권의 가액이 포함된 복합가액이므로 쟁점토지의 정확한 실지양도가액은 확인되지 않는다고 보아야 함으로 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정고지하여야 한다.

청구인은 자산양도차익 예정신고시 쟁점건물이 있었다고 신고한 사실이 없고, 쟁점건물과 관련된 매매계약서를 조사종결 후 제출하였으나 검토한 결과 신빙성이 없으며, 쟁점건물은 1세대1주택 요건에는 해당되나 쟁점토지는 보유기간이 3년 미만으로서 1세대1주택 보유요건에 위배되고, 양도당시 매매계약서는 쟁점토지에 대한 매매계약서로 쟁점건물에 대한 매매계약서로 볼 수 없고, 매수자에게 실지거래가액을 조사한 결과 쟁점토지 양도대금으로 152,230,000원을 지급하고 이와는 별도로 토지불하대금으로 149,226,500원을 지급하였음이 확인되므로 쟁점토지의 실지양도가액을 301,456,500원으로 하여 양도소득세 결정고지한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 조사확인된 실지거래가액으로 결정고지한 과세처분이 맞는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 ■ 소득세법 제96조 【양도가액】 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다』라고 규정하면서, 그 제1호에는 『제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있다. ■ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다』라고 하면서, 그 제1호에 『취득가액』을 규정하고 있고, 그 제1호 가목에는 『제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있다. ■ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에는 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (이하 생략)』라고 규정하고 있고, ■ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』라고 규정하면서, 그 제3호에 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점건물 면적이 264.461㎡라고 주장하나, 관리처분계획인가고시(1998. 11. 17 ○○구청장 고시) 기준일 현재 권리변동내역서를 보면, 쟁점건물 면적은 판결에 의하여 54㎡로 정정되었음이 확인되는 바, 쟁점건물 면적은 54㎡로 보아야 할 것이고, 청구인이 1997. 8. 19 신고한 자산양도차익 예정신고서를 보면, 쟁점토지를 ○○시로부터 149,226,500원에 취득하여 1, 2차 불하대금 29,845,300원과 연체이자 6,715,190원을 지급하였으므로 취득가액은 36,560,490원(29,845,300원＋6,715,190원)이고, 청구인이 지급한 1, 2차 불하대금을 차감한 119,381,200원을 매수자에게 승계시키면서 152,230,000원에 양도하였으므로 양도가액은 32,848,800원 (29,845,300＋152,230,000－149,226,500)이라고 신고하였음을 알 수 있다.

(2) 재개발조합에 제공한 주택이 재개발사업으로 철거된 후 장차 건축시설을 분양받을 수 있는 조합원으로서의 지위를 관리처분계획인가 이전에 양도한 경우에도 그 양도의 대상은 1세대1주택으로 간주된다 할 것(대법원 98두 7992호, 2000. 1. 28, 대법원 98두 3051호, 1999. 12. 10외 다수)인 바, 청구인은 쟁점건물을 철거일까지 약 3년 11개월 보유하였음이 확인되므로 쟁점건물은 1세대1주택에 해당되며, 쟁점토지의 취득가액이 149,226,500원임에는 청구인과 처분청 사이에 다툼은 없다.

(3) 청구인 및 처분청이 각각 주장하는 실지거래가액은 아래 표와 같고, (단위: 천원) ┌───────┬────┬────┬──────────┐ │ 구 분 │ 청구인 │ 처분청 │ 비 고 │ ├────┬──┼────┼────┼──────────┤ │ │토지│ 152,230│ 301,456│처분청의 양도가액은 │ │양도가액├──┼────┼────┤조사확인된 가액임 │ │ │건물│ 172,000│ － │ │ ├────┼──┼────┼────┼──────────┤ │ │토지│ 149,226│ 149,226│ │ │취득가액├──┼────┼────┤ │ │ │건물│ 198,000│ － │ │ └────┴──┴────┴────┴──────────┘ 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 152,230,000원이라고 하고, 처분청은 301,456,500원이라고 각각 주장한 바, 쟁점토지의 실지양도가액에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구인은 쟁점토지와 쟁점건물의 매매계약을 각각 별도로 체결하였고, 쟁점토지의 양도가액은 152,230,000원이라고 주장하면서 매매계약서(검인계약서)와 매수자의 거래사실확인서를 제시하고 있으므로 청구인이 주장하는 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는지를 보면, 첫째, 일반적으로 무허가건물을 취득하여 보유하다가 시유지를 불하받은 후 토지와 함께 조합원으로서의 지위를 양도하는 경우에는 토지와 조합원의 지위에 대한 매매계약은 하나의 매매계약서에 의해 복합가액으로 체결되는 것이 일반적인 부동산거래 관행인 바, 청구인의 경우처럼 쟁점토지와 조합원으로서의 지위에 대한 대가인 쟁점건물의 매매계약이 각각 별도로 이루어진 경우는 극히 이례적이다 할 것이고, 둘째, 실지양도가액이라 함은 거래당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것(대법원 98두 19841호, 1999. 11. 26)이고, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정된다 할 것(대법원 2000두 6640호, 2000. 11. 14)이나, 청구인이 제시한 매매계약서는 기 검인계약서로서 쟁점토지와 쟁점건물의 매매계약이 각각 별도로 이루어진 사실을 알 수 없는 점, 청구인이 주택재개발조합으로부터 받은 이주비에 대한 언급이 없는 점, 부동산중개인 표시가 없는 점 등으로 보아 이는 거래당시 작성된 진정한 매매계약서로 보기는 어렵고, 셋째, 매수자인 청구외 신○○가 확인하여 준 거래사실확인서는 2000. 11. 26 작성된 것으로 거래당시 작성된 것이 아니고, 쟁점토지와 쟁점건물의 매매계약이 각각 별도로 이루어진 내용에 대하여는 전혀 확인한 사실이 없고, 일반적으로 확인서는 사인간에 작성된 문서로서 당사자간 이해관계에 의하여 임의로 작성될 수도 있는 것이어서 청구인이 제시한 거래사실확인서는 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙으로 인정하기는 어렵다 할 것이고, 넷째, 매매대금이 고액임에도 거래대금 지급관계를 확인할 수 있는 금융자료 등을 전혀 제시하지 못하고 있고, 다섯째, 청구인은 달리, 실지거래가액을 입증할 수 있는 보다 객관적인 증빙자료 제시가 없는 점 등으로 보아 청구인이 주장하는 양도가액 152,230,000원은 매매계약서 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 실지거래가액이라고 보기는 어렵다고 판단된다.
• 나) 반면에 처분청이 매수자인 신○○의 장인 청구외 박○○로부터 조사확인(2000. 7. 3 작성된 확인서)한 내용을 보면, 청구외 박○○는 계약서(청구인이 제시한 검인계약서로 보여진다)상 총 거래금액 152,230,000원 중 청구인이 주택재개발조합으로부터 받은 이주비 50,000,000원을 제외한 102,200,000원을 수표 및 현금으로 지급하였고, 계약서와는 별도로 시유지 토지불하대금 149,226,500 중 청구인이 불입한 1∼2차 토지불하대금을 잔금지급시 추가 지급하였고, 미불입 토지불하대금은 매수자가 불입하기로 하여 실지거래가액이 301,456,500원이라고 확인하였고, 당심에서 직접 청구외 박○○에게 유선(전화번호 031-528-****)으로 확인한 바, 청구외 박○○는 2000. 7. 3 처분청에 확인하여 준 바와 같이 쟁점토지에 대한 실지매매가액은 301,456,500원이라고 답변하고 있는 사실로 보아 쟁점토지의 실지거래가액은 301,456,500원이라고 판단된다.

(4) 한편, 청구인은 쟁점토지와 쟁점건물의 매매계약을 각각 별도로 체결하였다고 주장할 뿐, 쟁점건물의 취득가액과 조합원으로서의 지위에 대한 대가인 쟁점건물 양도가액에 상당하는 별도의 금액이 얼마인지 이 건 불복이유서에 명시하지는 않았지만, 조사당시 및 과세적부심사청구시 제출한 쟁점건물에 대한 매매계약서를 보면 청구인은 쟁점건물을 198,000천원에 취득하여 172,000천원에 양도하였다고 주장하였음을 알 수 있으며, 쟁점건물에 대한 양도가액 172,000천원에 대한 매매계약서(1997. 6. 10 계약)를 보면, ① 자산양도차익 예정신고시 제출한 사실이 없고, ② 매매대금이 고액임에도 금융자료 등의 증빙제시가 없고, ③ 매매계약서에는 매매당사자의 주민등록번호, 전화번호 및 중개업자의 인적사항 등이 전혀 기재되어 있지 않으며, ④ 특약사항에는 “불하대금 불입금원금은 매매대금과 가산지급한다”라고 기재되어 있으나 구체적인 불하대금이나 청구인이 불입한 불하대금내역 등이 없는 점 등으로 보아 매매계약서는 양도당시의 실지거래가액을 입증하는 증빙서류로 인정하기에는 신빙성이 없다고 판단된다.

(5) 청구인은 처분청이 조사확인한 양도가액 301,526,500원에는 쟁점건물에 대한 입주권의 가액이 포함된 복합가액이므로 쟁점토지의 정확한 실지양도가액은 확인되지 않는다고 보아야 함으로 기준시가로 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하나, 위 (3)의 나)에서 살펴본 바와 같이 처분청이 조사확인한 양도가액은 전부가 쟁점토지의 양도가액으로 보아야 할 것이고, 양도자가 부동산 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 경우 신고한 실지거래가액 이외에 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되면 그 확인된 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하는 것(재일 46014-1455, 1997. 6. 13 ; 국심 2000광 639, 2000. 6. 15 같은 뜻임)이다.

(6) 위 사실관계 등을 모두어 살펴보면, 쟁점건물은 1세대1주택에 해당한다 할 것이나, 쟁점건물 양도가액에 상당하는 조합원으로서의 지위에 대한 대가를 쟁점토지 매매계약과는 별도로 체결하였다는 청구주장은 신빙성이 없어보이고, 청구인이 제출한 증빙서류로는 쟁점토지에 대한 실지거래가액을 확인할 수 없는 반면, 처분청이 조사확인한 양도가액은 쟁점토지에 대한 실지거래가액으로 보아야 할 것이므로, 처분청이 조사확인한 양도가액 301,456,500원을 쟁점토지의 실지거래가액으로 보고 결정고지한 이 건 과세처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 득세법 제96조/ 소득세법 제97조 / 소득세법 제100조 / 소득세법시행령 제166조 /