1년 이내의 단기거래에 해당한다고 하여도 실지거래 가액에 따른 양도차익이 기준시가에 의한 양도차익에 미치지 못할 경우 기준시가 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1996.12.25 ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 ○동 ○호 대지 74.5㎡ 건물 116.81㎡(이하 “쟁점부동산”이라한다)를 취득하여 1997.12.04 양도한 후 기준시가로 양도소득세 과세표준 및 세액신고를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시 아파트 고시가액이 양도가액은 232,500,000원, 취득가액은 210,000,000원인 것을 양도가액을 271,500,000원, 취득가액을 202,500,000원으로 기준시가를 잘못 적용하여 부동산양도신고 한 사실을 확인하여 2000.10.01 1997년 과세연도 양도소득세 4,489,470원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.11.25 심사청구하였다.

쟁점부동산에 대한 부동산양도신고를 기준시가로 하여 양도소득세를 납부하였음에도 세무공무원의 기준시가 적용 착오로 양도소득세를 추가 납부하여야 한다는 것은 납득하기 어려우며, 1996.12.25 전소유자인 김○○로부터 225,00,000원에 취득하여 1997.12.04 채무를 변제하고자 부득이 1년 이내에 230,000,000원에 채권자에게 양도하였으며, 쟁점부동산에 대한 실지 양도 및 취득가액이 부동산매매계약서 및 거래사실확인서에 의하여 확인되므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 한다.

청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시 아파트 고시가액이 양도가액은 232,500,00원, 취득가액은 210,000,000원인 것을 양도가액을 217,500,000원, 취득가액을 202,500,000원으로 기준시가를 잘못 적용하여 부동산양도신고한 사실을 확인하여 1997년 과세연도 양도소득세를 추가 고지한 것으로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 부동산을 취득하여 1년 이내에 양도하고 양도차익을 기준시가로 신고한 후 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙을 제시하는 경우 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제96조 【양도가액】제1호에 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(1995.12.29 개정)』고 규정하고, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항 제1호 가목에서는 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(1995.12.29 단서개정)』고 규정하고 있다. 같은법 제100조【양도차익의 산정】제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다..(단서 생략)』고 규정하고 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다“며 제1호 나목에서 단기매매차익을 목적으로 취득후 1년이내의 부동산, 제3호에 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다. 같은법시행령 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』고 하면서, 제1호 내지 제2호에서 『제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우, 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』를 규정하고, 제6항에서 『국세청장은 주소지관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시 기준시가(아파트 고시가액)는 양도가액이 232,500,000원이고 취득가액을 210,000,00원이나, 양도가액을 217,500,000원, 취득가액을 202,500,000원으로 잘못 적용하여 부동산양도 신고한 사실을 확인하여 1997년 과세연도 양도소득세를 결정고지 하였음이 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 기준시가로 부동산양도 신고를 하였으나, 전소유자인 청구외 김○○로부터 225,000,000원에 취득하여 230,000,000원에 실지 양도하였으므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여 달라고 주장하면서 취득당시의 부동산매매계약서 및 거래사실확인서를 제시하므로 이에 대하여 살펴본다.

(3) 청구인이 쟁점부동산을 사고 판 실지거래가액에 대하여 살펴보면, 1996.12.25 청구외 김○○로부터 225,000,000원에 취득하였다고 부동산매매 계약서와 거래사실확인서를 거증서류로 제시하고 있으나, 이는 계약 당사자간에 임의로 작성될 수 있을 뿐만 아니라 구체적이고 객관적인 금융거래내역 등 대금지급 증빙서류가 전혀 없어 부동산매매계약서와 거래사실확인서 만으로 쟁점부동산의 취득가액을 실지거래가액으로 보기는 어렵다 하겠고

(4) 1997.12.04 청구외 차○○에게 230,000,000원에 양도하였다고 하면서 이를 입증할 만한 부동산매매계약서와 대금영수증 등 증빙서류를 제시하지 못하므로 쟁점부동산의 양도가액 또한 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

(5) 단기매매차익을 목적으로 취득후 1년 이내의 부동산을 양도하는 경우 및 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우의 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여야 하고, 단기 매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우 또는 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 관련법령에 규정되어 있다.

(6) 청구인은 쟁점부동산을 취득후 1년이내에 양도한 후 기준시가로 부동산양도신고를 하였으며, 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 사실도 없을 뿐만 아니라 부동산 거래가 비록 1년 이내의 단기거래에 해당하더라도 그 실지거래가액에 따른 양도차익(5,000,000원)이 기준시가에 의한 양도차익(17,870,937원)에 미치지 못할 경우에는 과세관청은 당해 거래를 실지거래가액의 적용대상에서 제외시킬 수 있다고 봄이 타당하다 할 것(같은뜻: 대법원93누852, 1993.07.16외 다수)이며

(7) 또한 관할세무서장이 양도소득금액을 결정함에 있어 필요하다고 인정하는 때에는 일정한 자에게 자문하게 할 수 있다는 규정은 과세처분절차상의 효력규정이라 할 수 없으므로(같은뜻: 대법원92누4710, 1993.12.31) 위와 같은 자문 절차를 거치지 아니하고 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.