부동산 양도가 1세대 1주택 양도에 해당하는지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 소재 주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 경락에 의하여 1999.02.11취득한 후 1999.02.23 양도하면서 양도가액을 290,000,000원으로, 취득가액을 경락가액인 280,600,000원으로 하여 1999.02.24 양도소득세신고를 하였다. 처분청은 이에 대하여 쟁점부동산의 실거래 양도가액을 조사한 결과 그 가액을 400,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하여 2000.10.02 청구인에게 1999년 과세연도 양도소득세 49,029,210원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.11.23 심사청구하였다.

1. 쟁점부동산은 청구인의 처 청구 외 김○○에게 명의신탁등기되어 있던 것을 청구인이 경락받아 양도한 것으로서 1세대 1주택 양도에 해당하므로 양도소득세가 비과세되어야 한다.

2. 1세대 1주택 양도에 해당하지 않는다면, 쟁점부동산의 이주보상금(전세보증금) 지급액 65,000,000원과 은행보증채무 지급액 11,666,160원을 필요경비로 인정하여 양도차익을 산정하여야 한다.

1. 청구인은 쟁점부동산을 1999.02.11 경락에 의하여 취득하여 1999.02.23 양도하였는바, 그 보유기간이 1개월로서 1세대 1주택 비과세 요건인 3년 보유요건에 해당하지 아니하므로 이 건 과세한 부과처분은 정당하다.

2. 청구인이 지급하였다는 이주보상금은 전 소유자 청구외 김○○를 대위하여 지급한 전세보증금임이 확인되므로 취득에 소요된 비용으로 인정할 수 없으며, 은행보증채무 지급액도 청구외 김○○의 채무변제액으로서 쟁점부동산 취득과는 관련 없는 지급액이므로 이를 필요경비로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁 점

1. 쟁점부동산 양도를 1세대 1주택 양도에 해당하는 지와

2. 전세보증금 및 보증채무지급액 취득원가의 필요경비로 인정하여 달라는 청구주장이 맞는 지를 가리는 데 있다.

• 나. 관계법령 소득세법 제89조 【비과세양도소득】에서『다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.』라고 규정하면서, 그3호에 『대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의양도로 인하여 발생하는 소득』으로 규정하고 있고 같은 법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】제1항에 『법 제89조 제3호에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.』라고 규정하고 있으며 같은 법 제96조【양도가액】『양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.』라고 규정하면서

1. 제94조 제1호ㆍ2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의기준시가. 다만, 당해자산의 종류ㅤㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다』라고 규정하고 있다 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항에『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기 매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 나. 취득 후 1년 이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경울 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』로 규정하고 있다 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항에『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

4. 대통령령이 정하는 양도비』로 규정하고 있으며 같은 법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】제5항에『 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.』라고 규정하면서, 그 1호에『법 제94조 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권 거래세』로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인 쟁점 부동산을 경락에 의하여 1999.02.11 취득한 후 1999.02.23 양도하면서 양도가액과 취득가액을 각각실지거래가액인 290,000,000원과 280,600,000원으로 하여 1999.02.24 양도소득세 신고하였음이 관련서류에 의하여 확인되며, 처분청이 이에 대한 실지조사 결과 실거래 양도가액을 400,000,000원으로 조사하여 양도차익을 재계산, 청구인에게 양도소득세를 결정고지하였음이 처분청의 결정결의서 및 조사복명서에 의하여 확인된다. (가) 청구주장 1)에 대하여 청구인은 쟁점부동산은 청구인이 청구 외 김○○에게 명의신탁등기한 부동산으로서 경락에 의한 취득은 소유권환원에 의한 취득이고 이를 양도한 것이기 때문에 1세대 1주택 양도에 해당한다고 주장하면서 청구 외 김○○의 사실확인서를 제시하고 있다. 그러나, 청구인이 쟁점부동산을 청구 외 김○○에게 명의신탁하였다는 사실을 인정할 수 있는 관련 입증서류가 없으며, 청구인이제시한 청구외 김○○의 사실확인서는 사인간에 작성된 서류로 객관성이 없어 신빙성이 없으므로 이를 받아들일 수 없다. 그러므로, 청구인이 쟁점부동산을 보유한 기간은 1999.02.11부터 1999.02.23로 불과 1개월에 불과하므로 1세대1주택 비과세요건인 3년을 보유하지 않았으므로 1세대 1주택 양도에 해당한다는 청구주장을 받아들일 수 없다. (나) 청구주장 2)에 대하여 청구인은 쟁점부동산을 경락에 의하여 취득하면서 전세보증금에 해당하는 이주보상비 65,000,000원 (청구외 탁○○에게45,000,000원 지급, 청구외 정○○에게 20,000,000원 지급)과 청구외 ○○은행○○지점의 보증채무11,666,160원을 지급하였는데 이를 쟁점부동산 취득원가의 필요경비로 인정하여 달라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 전세보증금 지급에 대한 입증서류로 전세계약서와 영수증을 제시하고 있으나, 이는 사인간에 작성된 서류로 객관성이 없어 신빙성이 없으므로 청구주장의 입증자료로 받아들일 수 없다. 한편, 경락에 의한 취득의 경우 주택임대차보호법상 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로 매수인이 부담하는 금액은 취득가액에 포함하는 것으로 규정하고 있는바, 이 건의 경우 동 전세보증금은 전세권설정 및 확정일자를 받은 전세 계약자임이 확인되지 아니하여 주택임대차보호법 제3조 에 규정하는 대항력을 갖출 수 있는 요건을 충족하지 못하고 있으므로 이를 쟁점부동산의 취득원가에 포함할 수 없다 할 것이다. 또한, 청구외 ○○은행○○지점의 보증채무 11,666,160원은 청구외 김○○가 청구외 백○○의 은행채무에 대하여 보증하고 쟁점부동산이 가압류되어 있는 상태에서 쟁점부동산이 경락되자 청구인이 청구외 김○○를 대위하여 지급한 것으로서 이는 청구외 김○○의 채무이지 쟁점부동산 취득과는 관련이 없으므로 이를 쟁점부동산 취득시의 필요경비로 인정하여 청구주장을 받아들일 수 없다하겠다.
• 라. 결론 따라서 이건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.