기준시가 적용 여부 및 자산양도차익 예정신고 납부세액공제 적용 여부

[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각한다. [이유]

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 659㎡(이하 "쟁점토지"라 한다) 및 건물 지하 80.5㎡, 1층 102.84㎡, 차고 24.1㎡ 합계 207.44㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 1991. 6. 28 취득하여 1998. 11. 30 양도하면서 위 건물은 철거하기로 하고 토지에 대하여 취득가액을 810,154,623원(건물 포함 820,000,000원), 양도가액을 830,000,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였다.

○○세무서장은 청구인이 신고한 취득 및 양도가액에 대한 실지조사에서 증빙으로 제시한 양도계약서가 허위로서 실지거래한 양도가액을 확인할 수 없다고 하여 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 2000. 7. 3 청구인에게 1998년 과세연도 양도소득세 89,081,939원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 7. 20 이의신청을 거쳐 2000. 11. 14 심사청구하였다.

(1) 쟁점토지는 양도당시 청구인이 회장으로 있던 ○○그룹의 자금사정이 어려워 평소 알고지내던 ○○은행 영업부장(현재는 ○○은행 상무) □□□에게 청구인 소유기업의 임원인 ◇◇◇ 상무를 보내 매수의사를 타진하여 계약이 성사된 것이므로 꼭 중개업소를 통하여 계약서를 작성할 필요가 없어서 등기에 필요한 검인계약서만 작성한 것이며, 양도대금도 양수인이 1998. 11. 24자로 □□증권 □□지점의 청구인계좌(계좌번호 017-22-)에 입고한 ○○채권(670,000주)을 1998. 11. 30 총 807,685,000원에 매도하고 제세공과금을 제외한 777,264,760원을 매매대금으로 영수하고, 동일자에 잔액 52,736,240원을 현금으로 영수하여 매매대금으로 830,000,000원을 영수한 사실이 □□증권주식회사의 위탁자 거래구분별 거래현황 및 위탁자 입금확인서 등에 의하여 확인된다. 그리고 처분청은 쟁점토지의 당시 시세를 1,995백만원(평당 10,000천원)으로 보고 양도가액을 허위라고 하였으나, 청구인은 ○○그룹의 회장으로서 국가적인 외환위기 상황에서 ○○그룹 전체의 자금사정이 어려웠고, 조만간 법정관리 또는 화의 등의 결정이 예상(실제 1998. 12. 23 기업구조 개선작업대상으로 결정)되어 급히 쟁점토지를 처분한 것이며, 양수자인 청구외 □□□가 쟁점토지를 담보로 주식회사 ☆☆은행으로부터 대출을 받으면서 주식회사 ☆☆은행이 의뢰하여 ○○감정평가법인이 2000. 3. 7을 시점으로 평가한 감정가액이 791,400,000원(건물 포함 808,051,500원)인 점으로 보아도 처분청이 쟁점토지의 양도당시 시세를 1,995백만원으로 추정하여 청구인이 신고한 양도가액을 허위라고 한 것은 부당하다.

(2) 기준시가에 의한 과세처분이 타당하다고 하더라도 부동산양도 등기전 신고는 사전신고만을 요건으로 할 뿐 사전신고 후 신고방법(기준시가신고 및 실지거래가액 신고, 감면 등) 또는 납부방법(자진신고납부 및 고지납부)과는 상관없이 모두 자산양도차익 예정신고 납부세액공제(15％)를 하여야 하는데도 이를 적용하지 않고 결정한 것은 부당하다.

(1) 청구인은 양도당시 검인계약서 이외 별도의 계약서는 작성하지 아니하였다고 검인계약서를 증빙서류로 제출하였는 바, 동 검인계약서에는 인감도장이 아닌 막도장이 날인되어 있으며, 1998. 11. 30 소유권을 이전하면서 채권최고액 10억원의 근저당권을 설정하였는데도 이러한 고액의 근저당권에 관한 사항이 기재되어 있지 않고, 특약사항으로 건물은 잔금일로부터 30일 이내에 청구인이 철거하기로 되어 있는데도 현재까지 철거되지 않은 점 등으로 보아 청구인이 제출한 양도계약서는 신빙성이 없으며, 대금지급에 대하여 청구인의 증권계좌에 입금된 ○○채권을 매수자 □□□가 직접 입금시킨 것이라고 주장하나, 당해 증권회사에 출장하여 확인한 바 입금전표에 입금자가 공란으로 되어있고, 증권회사 직원에 의하면 입금자와 통장 소유자가 같을 경우에는 통상 기재하지 않고 틀린 경우에는 반드시 입금자 성명을 기재하여야 한다고 진술하고 있는 점으로 보아 청구인의 증권계좌에 입금된 ○○채권이 매수인인 □□□가 입금시킨 매매대금이라고 인정할 수 없으며, 또한 쟁점부동산 소재지 인근 부동산중개업자 □□개발 외 2개 업체에 탐문한 결과 쟁점부동산의 당시 시세는 평당 10,000천원으로 조사되나 청구인이 신고한 가액은 평당 4,160천원으로 실제 시가에 비하여 현저히 낮은 점 등으로 보아도 청구인이 신고한 양도가액을 실제거래가액으로 인정할 수 없으므로 기준시가에 의하여 결정한 당초 처분은 정당하다.

(2) 부동산양도신고에 따른 납부세액공제는 부동산양도신고와 함께 처분청의 안내서에 따라 세액을 자진납부한 경우 자진납부세액에 대하여 납부세액공제를 하는 것이나 청구인은 자진납부한 사실이 없으므로 이를 공제하지 아니한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

(1) 청구인이 실지거래가액이라고 신고한 양도가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가에 의하여 결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

(2) 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고(산출세액 없이)하였으나 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 결정한 경우 자산양도차익 예정신고 납부세액공제 적용 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 제1호에서 『토지와 건물의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있다. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비】 제1항 제1호에서 『양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 취득가액은 토지와 건물의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있다. 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (이하 생략)』고 규정하고 있으며 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서에서 "자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고, 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』를 열거하고 있다. 소득세법 제108조 【자산양도차익 예정신고납부세액 공제】 제1항에서 『자산양도차익 예정신고와 함께 자진납부를 하는 때에는 그 산출세액에서 납부할 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 공제한다. 다만, 제165조 제1항 본문의 규정에 의하여 부동산양도신고를 하여야 할 자의 경우에는 이를 적용하지 아니한다』라고 규정하고 있다. 소득세법 제165조 【부동산양도 신고 등】 제1항에서 『거주자가 부동산을 매매하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 당해 부동산의 거래내용을 납세지 관할세무서장에게 신고(이하 이 조에서 "부동산양도신고"라 한다)하여야 한다』고 규정하고, 제4항에서 『거주자가 제3항에서 규정하는 안내서에 따라 세액을 자진납부하는 때에는 제106조의 규정에 의한 자산양도차익 예정신고 자진납부를 한 것으로 본다. 이 경우 자산양도차익 예정신고 납부세액공제는 제108조의 규정에 불구하고 그 산출세액에서 납부할 세액의 100분의 15에 상당하는 금액으로 한다』라고 규정하고 있다. 같은법시행령 제224조【부동산 양도신고 등】 제2항에서 『제166조 제4항 제3호의 규정에 따라 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 납부하고자 하는 자는 제1항의 규정에 의한 부동산양도신고와 함께 당해 사실을 신고할 수 있다. 다만, 제4항의 규정에 의한 세액에 관한 안내서를 받은 경우에는 법 제105조 및 법 제110조에 규정된 신고기한(제166조 제4항 제3호의 경우에는 결정일)까지 당해 사실을 신고하거나 감면신청서를 제출할 수 있다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 취득가액을 810,154,623원, 양도가액을 830,000,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였으며, 처분청은 양도가액이 실지거래가액으로 인정되지 아니한다(취득가액이 적정한지의 여부는 조사한 사실이 없음)고 하여 기준시가로 결정하였는 바, 이 건 양도가액이 사실인지 여부에 대하여 살펴본다. 청구인이 제출한 양도시의 부동산매매계약서를 보면 매매대금을 830,000,000원으로 하고, 매매대금의 지불일자는 기재되어 있지 않고 단지 일시불로 한다고 약정되어 있으며, 특약사항에는 "매도인은 위 지상에 존재하는 건물 중 ○○동 ○○, ○○번지 양번지상 건축물의 면적 207.44㎡를 잔금지급일로부터 30일 이내 철거키로 한다"라고 약정하고 있다.

□□증권주식회사의 청구인 계좌(계좌번호 017-22-)에 대한 입출고신청서 및 입출금신청서, 위탁자 거래구분별 거래현황, 위탁자 입금확인서, 잔고증명서 등에 의하면 1998. 11. 24 ○○채권 670,000주가 입고되고, 동 채권은 1998. 11. 30 매도되어 제세금 30,420,240원을 차감한 777,264,760원과 동일자에 현금으로 입금된 52,735,240원 합계 830,000,000원이 예수금 잔액으로 남아있음이 확인된다. 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 1998. 11. 27 △△리스(주)에서 가압류를 하고, 1998. 11. 30 근저당권자를 매수인으로 하는 채권최고액 10억원의 근저당권이 설정된 후 위 가압류는 1999. 3. 8, 근저당권은 2000. 3. 14 각각 말소되었으며, 2000. 3. 28 채권최고액을 6억원으로 하고 채권자를 (주)☆☆은행으로 하는 근저당권이 설정되어 있음을 알 수 있다. 본 심리 중 처분청의 현지확인 복명서상 중개업소 및 쟁점부동산 일대 시세를 잘 안다는 □□□부동산에 쟁점부동산 양도당시 및 현 시세를 탐문한 바 아래와 같다. (단위: 천원) ┌────────┬───────┬───────┬───────┐ │ 구 분 │ ○○부동산 │ ＃＃ Agency │ □□□부동산 │ │ │(TEL 797-**)│(TEL 795-)│(TEL 794-**)│ ├─────┬──┼───────┼───────┼───────┤ │1998. 11월│평당│ │ 6,000∼7,000 │ 6,000 │ │ 당시 ├──┼───────┼───────┼───────┤ │ │총액│ │ 1,293,500 │ 1,194,000 │ ├─────┼──┼───────┼───────┼───────┤ │2001. 1월 │평당│ 12,000│ 7,000∼8,000 │ 7,000 │ │ 현재 ├──┼───────┼───────┼───────┤ │ │총액│ 2,388,000│ 1,492,000 │ 1,393,000 │ └─────┴──┴───────┴───────┴───────┘ 위 사실관계를 종합하여 보면, 쟁점토지 인근 ○○부동산 등 3개 부동산중개업자들은 양도당시 시세를 약 12억원∼13억원 정도로 보고 있음을 알 수 있으나 신고한 양도가액은 830백만원으로 이는 양도당시 시세의 70％에도 미치지 못할 뿐만 아니라 기준시가(995백만원) 보다도 현저히 낮은 가액이며 부동산매매계약서에는 총 매매대금과 대금지급시기 및 특약사항을 상세히 기재하는 것이 일반적인 부동산거래 관행이라 할 것인 바, 고액의 부동산매매계약서에 지급시기가 전혀 기재되어 있지 않다는 것은 실지거래사실에 입각하여 작성한 계약서라고 인정하기 어렵고, 또한 특약사항으로 쟁점부동산 중 건물은 잔금 지급일로부터 30일 이내에 매도인이 철거키로 약정하고 있으나 건물 중 일부만 양수인이 철거하였을 뿐 현재까지도 건물을 철거하지 않았으나 특약사항 위반에 대한 어떠한 다툼도 없는 점 등으로 보아 양도가액에 대한 증빙서류로 제출한 양도계약서는 신빙성이 없다고 보여지므로 동 계약서를 근거로 신고한 양도가액은 실지거래가액이라고 인정하기는 어렵다고 할 것이어서 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 것인지를 검토할 필요도 없이 기준시가로 결정한 당초 처분은 정당하다고 판단된다. (2) 자산양도차익 예정신고 납부세액 공제제도의 취지가 양도소득세의 사전납부에 따른 이자상당액을 보상하고 자진납부를 유도하려는 데 있는 점에 비추어 보면 자산양도차익 예정신고 납부세액공제는 자진납부세액에 상응하는 양도소득금액을 기준으로 계산한 산출세액에 납부세액공제율을 적용하여 계산한 금액으로 하는 것(같은 뜻: 대법 97누 386, 1997. 7. 25)인 바, 자산양도차익 예정신고를 하였으나 실지거래가액으로 신고하면서 양도소득금액이 없는 것으로 신고함으로써 자진납부세액이 없는 이 건의 경우 단지 자산양도차익 예정신고만 하였다고 하여 자산양도차익 예정신고 납부세액공제를 하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제97조 / 소득세법 제100조 / 소득세법시행령 제166조 / 소득세법 제108조 / 소득세법 제165조 / 소득세법시행령 제224조 /