실지거래가액이 불분명하여 기준시가로 양도차익을 계산한 처분이 맞는지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 486.6㎡, 건물 967.45㎡(이하“쟁점부동산”이라 한다)를 1987.04.07. 청구 외 나○○(이하“나○○”라고 한다)로부터 청구 외 우○○(이하 “우○○”이라 한다)과 함께 각각쟁점부동산의 지분 2분의 1을 225,000,000원에 취득하고, 같은 해 12.2.8 우○○으로부터 쟁점부동산의 지분 2분의 1을225,000,000원에 청구인의 소유부동산과 교환으로 취득하여 보유하다가 1998.11.24. 청구 외 정○○(이하“정○○”이라한다)에게 490,000,000원에 양도한 것으로 양도차익을 계산하여 1999.02월 자산양도차익 예정신고하였다. 처분청은 ○○지방국세청이 청구인의 양도소득세에 대한 실지조사를 한 결과 청구인은 쟁점부동산을 정○○에게 양도한 것이 아니라 청구 외 이○○(이하 “이○○”라고 한다)에게 미등기 전매하였음에도 정○○에게 양도한 것처럼 허위로 작성된 부동산매매계약서와 거래사실확인서를 제출하여 신고하였고, 실지취득가액 또한 확인되지 않으므로 실지거래액이 불분명하다고 보고기준시가로 양도차익을 계산하여야 한다는 양도소득세 결정결의서 통보(서울청 삼조사(2)46600-276호,2000.02.24.)내용에 따라 2000.05.04 청구인에게 1998년 과세연도 양도소득세 148,562,410을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.07.31. 이의신청을 거쳐 2000.11.21. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 실지거래가액으로 양도소득세를 신고한 실사신청자이므로 실지거래가액으로 신고한 내용이 사실과 다르거나 허위라고 하더라도 처분청은 ○○지방국세청이 양도소득세 실지조사하여 확인된 실지거래가액(양도가액 360,000,000원, 취득가액450,000,000원)으로 양도차익을 계산하여야 함에도 불구하고 실지거래가액이 불분명하다고 보고 기준시가로 양도차익을 계산하여 결정고지한 이 건 부과처분은 부당하다.

청구인은 쟁점부동산을 1998.10.23. 이○○에게 미등기 전매하고도 정○○에게 490,000,000원에 양도한 것처럼 허위로 작성된 부동산매매계약서와 거래사실확인서를 제출하였고, 쟁점부동산의 지분 2분의 1을 나○○로부터 225,000,000원에 취득하였다고 하나 실지거래가액이 불분명하고, 우○○으로부터 쟁점부동산의 지분 2분의 1을 225,000,000원에 청구인의소유부동산과 교환으로 취득하였다고 하나 이는 시가감정에 의한 교환취득이 아니므로 실지거래가액을 확인할 수 없다 할 것이므로 청구인이 신고한 실지거래가액은 사실과 다르고 실지거래가액이 불분명함으로 관련법령에 의하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 결정고지한 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 실지거래가액이 불분명하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 결정고지한 처분이 맞는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】에서『양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.』라고 규정하면서, 그 제1호에는『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있다. (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.』라고 규정하면서, 그 제1호에『취득가액』을 규정하고 있고, 그 제1호 가목에는『제94조제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있다. (3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】제1항에는『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 생략)』라고규정하고 있다. (4) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항에서『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우" 라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』라고 규정하면서, 그제3호에『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우.』라고 규정하고 있다. 같은 조 제5항에는『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.』라고 규정하면서, 그 제2호에『제4항 3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 실지거래가액으로 신고한 내용이 사실과 다르거나 허위라고 하더라도 양도소득세 실지조사하여 확인된 실지거래가액(양도가액360,000,000원, 취득가액 450,000,000원)으로 양도차익을 계산하여야 함에도 불구하고 실지거래가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 결정고지 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인은 쟁점부동산의 지분 2분의 1을 나○○로부터 225,000,000원에 취득하고, 나머지 지분 2분의 1은 우○○으로부터 청구인의 소유부동산과 225,000,000원에 교환으로 취득하여 보유하다가 1998.11.24. 청구외 정○○에게490,000,000원에 양도한 것으로 하여 1999.02월 자산양도차익예정신고(양도가액 490,000,000원, 취득가액450,000,000원)하였음이 동 신고서 및 첨부된 매매계약서 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 1998.12.24. 정○○에게 490,000,000원에 양도한 것으로 하여 자산양도차익예정 신고하였으나, 쟁점부동산의 매매계약을 정○○으로부터 위임받아 체결한 청구외 이○○이 ○○지방국세청 조사공무원에게 확인하여준 확인서 내용을 보면, 정○○은 1998.11.24. 이○○로부터 청구인의 입회아래 420,000,000원에 매수하였고, 청구인이1999.02.23.경 이○○와 정○○간에 작성한 매매계약서상의 금액 420,000,000원을 490,000,000원으로 매매계약서를 작성하여 줄 것을 요구하여 부득이 청구인에게 각서(정○○에게 피해가 없도록 책임을 진다는 내용)를 받고 정○○을 대리하여 490,000,000원의 사실과 다른 허위 매매계약서를 작성하여준 사실이 있음을 알 수 있고, 청구인 스스로도 양도가액이 사실과 다른 허위의 부동산매매계약서에 의하여 작성되었고, 이○○에게 미등기 전매하였다고 시인하고 있다.

(3) 청구인은 쟁점부동산을 이○○ 소유부동산인 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산 ○○번지 임야 3,995평 중 650평(이하“○○부동산”이라 한다)을 평당 200,000원씩 계산하여 130,000,000으로 교환하여 양수받고, 쟁점부동산의 임대보증금 40,000,000원과 ○○부동산의 토지정지비용 20,000,000원을 이○○에게 승계시키면서 교환으로 생긴 정산차익 170,000,000원을 현금으로 지급받았으므로 쟁점부동산의 실지양도가액은 360,000,000원이고,○○지방국세청의 실지조사과정에서도 이는 확인되었으므로 쟁점부동산의 실지양도가액은 360,000,000원으로 인정하여야 한다고 주장하면서 실지조사과정에서 청구인이 확인하여준 확인서(확인일자 1999.11.09.)와 부동산교환계약서 및 이일규의 거래사실확인서(확인일자 2000.6월)을 제시하고 있으나, 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환일 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없는 경우로 보야야 할 것이고(대법원98두19841, 1999.11.26.외 다수 같은 뜻임) 청구인은 이○○의 ○○부동산을 130,000,000원으로 계산하여 쟁점부동산과 교환으로 양도하였다고 주장할 뿐 쟁점부동산과 ○○부동산에 대하여 시가감정을 하고 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환이었음을 알 수 있는 증빙서류 제시가 없으므로 쟁점부동산은 단순한 약정에 의한 교환에 의한 양도로 보아야 할 것이므로 청구인이 주장하는 양도가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라고 판단된다.

(4) 쟁점부동산의 지분 2분의 1을 청구인에게 양도한 나○○는 1998.2월경 청구인이 찾아와 부동산거래사실확인서를 작성하여줄 것을 요구하여 매매대금은 기억이 나지 않지만 청구인이 요구하는 대로 인감증명서를 첨부하여 부동산 매매계약서와 거래사실확인서에 날인하여 주었다고 ○○지방국세청 조사공무원에게 확인(확인일자 1999.07.09.)하여 주었고, 청구인이 자산양도차익예정신고시제출한 부동산매매계약서의 계약일은 1987.02.05로 기재되어 있으나, 거래사실확인서에는 확인일자가 기재되어 있지 않고, 거래사실확인서에 첨부된 나○○의 인감증명서의 발급일자는 ○○구 ○○제2동장이 1998.02.28.자로 발급된 것으로 보아 나○○가 조사공무원에게 확인하여준 내용은 신뢰할 수 있다고 판단된다.

(5) 청구인은 쟁점부동산의 지분 2분의 1을 우○○으로부터 청구인의 소유인 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 전 833㎡를107,500,000원으로 하고, 같은 곳 220번지 전 909㎡를 117,500,000원으로 하여 매매가액을225,000,000원으로 약정하고 추가로 매매대금 지급 없이 상호교환하기로 중개업자 없이 우○○과 쌍방합의하여 취득하였다고 주장하면서 부동산교환계약서와 작성일자 불명의 거래사실확인서를 제시하고 있을 뿐, 쟁점부동산교환계약서와 작성일자 불명의거래 사실확인서를 제시하고 있을 뿐, 쟁점부동산 등에 대하여 시가감정을 하고 상호교환으로 취득하였음을 알 수 있는 증빙서류를 제시하지 못하고 있는 바, 위 (3)에서 살펴본 판례(대법원 98두19841,99.11.26외 다수) 내용과 같이 시가 감정을 하지 않은 단순한 교환일 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없는 경우로 보아야 할 것으로 판단된다. (6) 소득세법시행령 제166조 제5항 에는 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있으나, 신고한 실지거래 가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있도록 규정하고 있다.(대법원 99두11340,2000.06.09, 국제심판원 국심 2000중596, 2000.06.15. 외 다수 같은 뜻임)

(7) 위 사실관계 등을 모두어 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산을 청구외 이○○에게 미등기 전매하고도 청구외 정○○에게 직접 양도한 것처럼 허위 매매계약서를 작성하여 사실과 다른 양도가액을 신고하였고 청구인 스스로도 이를 인정하고 있으며, 실지거래가액으로 신고한 취득가액 또한 취득당시의 매매계약서나 관련증빙 등에 의하여 확인되지 아니하고, 특히 쟁점부동산의 지분2분의 1의 취득은 시가감정에 의한 교환취득에 해당하지 아니하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아야 할 것이므로 처분청이 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 것으로 보고 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세 결정고지한 이 건 부과처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.