기준시가 과세의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 347.1㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다.)를 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌라 ○○동 ○○호 청구 외 신○○에게 매매를 원인으로 ’98. 5.25. 양도하고 실지거래가액(취득가액: 45,000,000원, 양도가액 213,000,000원)으로 ’98. 6. 9. 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되지 아니한다하여 2000. 9. 2. 양도차익을 기준시가로 계산하여 청구인에게 ’98년 귀속 양도소득세 166,313,460원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.11.16. 심사청구를 하였다.

청구인은 ’98. 6. 9. 실지거래가액에 의거 예정신고 납부를 하였으며, 납세자권리헌장 제1항에 『귀하는 기장ㆍ신고 등 납세협력의무를 이행하지 않았거나 구체적인 조세탈루혐의 등이 없는 한 성실한 납세자이며 귀하가 제출한 세무자료는 진실한 것으로 추정됩니다.』라고 규정하고 있으나, 처분청은 탈세제보나, 신고내용의 탈루나 오류의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료를 제시하지 않고 있으며, 국세기본법 제14조 제2항 에 『세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.』라고 규정하고 있고, 청구인의 실질소득이 신고한 것과 같음에도 불구하고 실질소득을 초과하여 과세한 잘못이 있다. IMF시기라 기준시가로 계산할 경우 양도차익이 매우 커 양도소득세가 약180,000,000원이나 되어 일반적인 시세보다 낮추어 거래한 것이므로 처분청이 과세한 양도소득세 166,313,460원의 부과처분은 취소하여야한다.

처분청은 청구인이 쟁점부동산을 ’85. 3. 9. 취득가액 45,000,000원에 취득한 것은 취득당시 시가에 상당한 금액으로 매매계약서에 의해 확인되나, ’98. 5.25. 양도 시 매수인인 청구 외 신○○와 매매계약서를 작성하고 양도당일 청구 외 (주)○○광고에 근저당을 설정하도록 담보제공하고, 실채무액 400,000,000원을 청구 외 ○○은행 ○○지점으로부터 대출 받아 청구인에게 수표 100,000,000원 및 현금 200,000,000원 등 300,000,000원을 전달한 것으로 확인되므로 양도가액 213,000,000원 중 210,000,000원을 지급받기로 약정한 계약서와는 달리 실제 잔금을 300,000,000원 이상 수령한 점으로 보아 허위계약서라 판단되므로, 청구인이 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 신고하면서 제출한 매매계약서가 허위계약서에 해당되어 소득세법 제100조 제1항, 동 법 시행령 제166조 제5항 제2호 및 제6항에 의거 양도 및 취득가액 중 어느 일방의 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당되어 공정과세협의회 자문을 거쳐 기준시가로 양도소득세를 결정고지 하였으므로 당초 처분 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 주장하는 실거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 자산양도차익을 산정하여 과세한 처분이 맞는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】 제2항에 『세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.』라고 규정하고 있다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 제1호 및 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항 제1호 가목에 의하면 “제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 한다. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”라고 규정하고 있다.

○ 같은 법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에 의하면 “양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.”라고 규정하고 있다.

○ 같은 법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항 제3호에서『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 말한다.』라고 규정하고 있으며, 제5항에서는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.” 라고 규정하고, 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”를 열거하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 양도소득세를 신고하면서 제출한 매매계약서가 허위계약서라 하여 소득세법 제100조 제1항, 동 법 시행령 제166조 제5항 제2호 및 제6항에 의거 양도 및 취득가액 중 어느 일방의 실가가 확인되지 않는 경우에 해당되어 공정과세협의회 자문을 거쳐 기준시가로 양도소득세를 결정고지 하였음이 결정결의서 등에 의하여 확인된다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 ’85. 3. 9. 취득가액 45,000,000원에 취득한 것은 시가에 상당한 금액으로 매매계약서에 의해 확인되는 것으로 보았으며, ’98. 5.25. 양도 시 매수인인 청구 외 신○○와 매매계약서를 작성하고 양도당일 청구 외 (주)○○광고에 근저당을 설정하도록 담보제공하고, 실채무액 400,000,000원을 청구 외 ○○은행 ○○지점으로부터 대출 받아 청구인에게 수표 100,000,000원 및 현금 200,000,000원 등 300,000,000원을 전달한 것으로 처분청이 심사서류로 제출한 청구 외 (주)○○광고 백○○의 확인서에 의하여 확인되고, 양도당시 공시지가는 638,664,000원이며, 담보설정 시 평가금액은 590,700,000원, 실대출금이 400,000,000원인 부동산을 양도가액 213,000,000원에 양도하였다는 것은 일방적인 상거래로 볼 수 없으며, 청구인이 제시한 계약서상 양도가액 213,000,000원 중 잔금 210,000,000원 지급받기로 약정한 것으로 기재되어 있으나 실제 잔금을 300,000,000원 이상 수령한 점 등으로 보아 양도소득세 신고 시 제출한 계약서는 허위인 것으로 판단되므로 소득세법 제100조 제1항, 동 법 시행령 제166조 제5항 제2호 및 제6항에 의거 양도 및 취득가액 중 어느 일방의 실가가 확인되지 않는 경우에 해당되어 공정과세협의회 자문을 거쳐 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.