채무상한조건의 취득ㆍ양도시 채권ㆍ채무 상계 내역 등이 불확실한 경우 기준시가로 양도차익을 산정한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 178.9㎡ 및 건물 1층 89.35㎡(상가), 2층 77.69㎡(1세대 1주택에 해당됨), 지하실 4.3㎡ 합계 171.34㎡(이하“쟁점부동산”이라 한다)를 1997.7.23. 양도하고 1998.6.1 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세 확정신고하였다. 처분청은 쟁점부동산 양도에 대한 양도소득세를 실지조사한 결과 실지거래가액이 불분명하다고 보고 기준시가로 양도차익을 계산하여 2000.9.1 청구인에게 1997년 과세연도 양도소득세 16,514,430원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.10.18. 심사청구하였다.

청구인이 양도소득세 확정신고시 제출한‘부동산매매계약서’및‘거래사실확인서’상 실지거래가액을 아무런 반증 없이 조사자의 주관적인 해석으로 실지거래가액을 부인함은 부당하므로 이 건 양도소득세는 취소되어야한다.

청구인은 쟁점부동산을 정구인의 형인 청구외 진○○의 금융기관 채무액 등 120,000,000원을 상환하는 조건으로 취득하였다고 주장하나 등기부등본에 설정된 금융기관 채무잔액과 일치하지 않는 등 잔금지급시 채권ㆍ채무 상계내용이 확실하지 않고, 쟁점부동산을 청구의 최○○에게 금융부채 등을 포함하여 130,000,000원에 양도하였다고 하나 정구의 최○○는 금융부채나 매매대금이 얼마인지 모른다고 확인하고 있어 청구인이 신고한 실지거래가액은 사실과 다르고 실지거래가액이 불분명함으로 관련법령에 의하여 상가부분에 대한 양도차익을 기준시가로 계산하여 결정고지한 이 건 양도소득세는 정당하다.

• 가. 쟁점 실지거래가액이 불분명하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 결정고지한 처분이 맞는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】에서『양도가액은 가음 각호의 금액으로 한다.』라고 규정하면서, 그 제1호에는『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있다. (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항에서『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.』라고 하면서, 그 제1호에『취득가액』을 규정하고 있고, 그 제1호 가목에는『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있다. (3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】제4항에서『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서“당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 제1에 해당하는 경우를 말한다.』라고 규정하면서, 그 제3호에『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우.』라고 규정하고 있으며, 같은조 제5항에는『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.』라고 규정하면서, 그 제2호에『제4항 3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인은 쟁점부동산을 1988.12.8. 청구인의 형인 청구의 진○○으로부터 취득하여 1997.7.23. 청구외 최○○에게 양도하고, 1998.6.1. 부동산매매계약서 및 거래사실확인서를 첨부하여 실지거래가액(양도가액 130,000,000원, 취득가액 120,000,000원)으로 하여 양도소득세 신고하였음이 등기부등본 및 양도소득세 확정신고서에 의하여 확인된다. (2)청구인은 양도소득세 확정신고시 제출한‘부동산매매계약서’및‘거래사실확인서’상 실지거래가액을 아무런 반증없이 부인함은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인은 청구의 진○○(청구인의 형)에게 빌려주었던 120,000천원을 변제받기 위하여 소유권이전등기 받았다고 주장하나, 청구의 진○○과의 채권ㆍ채무에 대한 증빙서류 및 취득당시 등기부등본상 설정된 근저당권 109,000천원(채권최고액)에 대한 구체적 사항들이 기재된 실지 부동산매매계약서 제시가 없고, 2000.8원 작성된‘거래사실확인서’(확인자:진○○)는 채권ㆍ채무 관계나 근저당권에 대한 내용 및 매매대금(계약금,잔금)에 대한 증빙제시가 없어 이는 신뢰할 수 있는 객관적인 증빙서류로 인정하기 어렵다 할 것이다. 둘째, 청구인은 청구의 최○○에게 매매대금 130,000천원에 양도하였다고 주장하나, 부동산매매계약서(일명 검인계약서)에는 근저당권이 설정된 금융채무액 상환에 대한 구체적인 사항들이 기재되어 있지 않아 실지 매매계약서로 인정하기 어렵고, 2000.6.28. 작성된‘부동산매매계략서’ 및 2000.8월 작성한‘거래사실확인서’(확인자:최○○)는 쟁점부동산 매매당시의 실지 부동산매매계약서가 아니고, 총매매대금은 일치하나 계약금, 중도금, 잔금이 서로 상이하고 매매대금에 대한 영수증 등의 제시가 없어 실지거래가액을 입증하는 증빙서류로 인정하기 어렵다고 판단된다. 셋째, 처분청이 청구외 최○○에게 부동산 거래가액 확인서 제출의뢰(서대문 조사1 46600-170호, 2000.4.6)한 결과 청구의 최○○는 쟁점부동산 매수당시 대리인을 내세워 매매계약을 체결한 관계로 정확한 매매가액을 알지 못하며, 부동산매매계약서(일명 검인계약서)이외에는 다른 서류를 보관하고 있지 않다고 확인(2000.4. 확인서)하고 있고, 청구인이 실지거래가액이라고 신고한 양도가액 130,000,000원 및 취득가액 120,000,000원은 각각 기준시가 대비 54.8%, 87.2%에 불과함을 알 수 있다. 위 사실관계 등을 미루어 살펴보면, 청구인이 제출한 증명서류만으로는 청구주장 내용을 받아들이기 어렵다고 판단되고, 달리 실지거래가액을 확인할 수 있는 구체적이고 객관적인 관련증빙 제시가 없으며, 소득세법시행령 제166조 제5항 에는 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있으나, 신고한 실지거래 가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있도록 규정하고 있으므로(같은뜻: 대법원 99두 11240, 2000.6.9. 국세심판원 국심 2000중596, 2000.6.15 외 다수) 처분청이 취득ㆍ양도 당시의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우에 해당된다고 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세 결정고지한 이 건 부과처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.