양도에 해당하는지 여부 및 양도시기

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인 김○○와 박○○(이하 “청구인”이라 한다)는 김○○ 소유인 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 59.80㎡ 및 건물 940.47㎡ 및 김○○와 박○○의 공동소유(지분 각 1/2)인 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 339.20㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 임대사업에 공하고 있던 자로서, 1997.11.03 청구외 장○○에게 쟁점부동산을 9억 원에 양도하기로 매매계약을 체결하고 계약금으로 결제일이 1998.01.20인 약속어음 84백만 원을 받은 후, 1997.11.11 쟁점부동산을 담보로 매수인 청구외 장○○을 채무자로 하여 청구외 주식회사○○로부터 대출받은 7억 5천만 원과 전세금(66백만 원)의 승계로 나머지 금액을 받고, 1997.11.18을 양도일로 하여 같은 날 처분청에 부동산 양도소득세 신고를 하고, 1998.01.31 양도소득세 127,304,470원을 납부하였다. 그 후 계약금으로 받은 84백만 원의 약속어음이 부도가 나고 소유권이 이전되지 않은 상황에서 매수자인 채무자 청구외 장○○(이하 “장○○” 이라 한다)가 대출금을 상환하지 않음에 따라 채권자(청구외 주식회사○○상호신용금고)의 담보권행사로 쟁점부동산이 제3자에게 2000.03.24 임의경매로 낙찰되자, 청구인은 결제일이 1998.01.20이므로 계약금으로 받은 약속어음은 사실상 잔금에 해당하고 그 약속어음의 부도로 잔금이 청산되지 않아, 양도에 해당하지 아니하고 매매계약이 취소되었으므로 2000.04.11 이미 납부한 세액을 환급하여 달라고 경정청구하였다. 처분청은 이에 대하여 2000.06.09. 청구인이 1997.11.18 신고한 양도소득세를 신고시인하는 결정을 하고 환급거부 통지를 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.06.26 이의신청을 거처 2000.10.11 심사청구하였다.

관련 법령에서 양도에 해당하기 위해서는유상으로 이전되어야 한다고 규정하고 있는데, 이 건의 경우 매수자는 유상으로 단돈 1원도 지불한 사실이 없어서 양도가 아닌 바, 즉 계약금으로 받은 약속어음은 부도로 대금지급이 이루어지지 않았고 중도금도 소유권이 이전되지 않은 쟁점부동산을 담보로 대출받은 자금으로 받은 것으로 매수인은 단순히 채무자로 명의만 표시되었지 매수인이 부담한 매매대금이 없기 때문에 이 건 양도는 ‘유상양도’로 볼 수 없으며, 양도시기의 대원칙이 “당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다”라고 규정되어 있는바, 쟁점부동산 양도에 있어서 양도가액 900백만 원(전세보증금 66백만 원 포함) 중 1997.11.03 계약금 84백만 원을 약속어음(결제일 1998.01.20)으로 받고, 중도금은 쟁점부동산을 담보로 매수인이 청구외 주식회사○○에서 대출받은 750백만 원을 1997.11.11 받았으나, 계약금으로 받은 약속어음의 결제일이 중도금을 받은 날보다 늦으므로 이는 잔금이며, 그 잔금이 부도로 청산되지 않았음을 매수자 장○○이 대금을 청산하지 않았다고 인감증명을 첨부하여 확인하고 있고, 1998.07.15 청구인(김○○)을 채무자로 하여 쟁점부동산을 담보로 제공한 사실에서 그때까지 양도가 이루어지지 않았음이 입증되며, 양도시기에 대하여 관련법에서 ‘대금청산일’로 한다고 규정되어 있는데도 처분청은 근거도 없이 중도금 수령 일을 양도일로 본 것은 조세법률주의에 위배될 뿐만 아니라 이 건에 대하여 국세청에 질의한 바, 양도에 해당되지 않는다고 회신 받은 바 있고, 쟁점부동산의 경우와 같이 청구인이 물상보증인의 자격으로 대출채무에 대한 근저당 설정 후 채무불이행으로 제3자에게 소유권이 경락된 경우 양도자는 물상보증인(청구인)이며 양도시기는 경락대금을 완납한 날(대법 98두17661,2000.03.24 같은 뜻)로 보아야 하며, 장○○이 잔금을 지불하지 않아 장○○과의 계약은 자동 취소되었으며, 잔금을 지불하지 않아 양도시기가 도래하지 않은 상태에서 쟁점부동산을 담보로 대출하여 준 청구외 주식회사○○상호신용금고가 경매신청하여 쟁점부동산이 2000.03.24 경락되었으므로 이 건 쟁점부동산의 양도일은 경락대금완납일인 2000.03.24이므로 당초 신고납부한 세액을 환급경정하여야 한다.

청구인은 매매대금으로 받은 약속어금의 부도로 대금청산이 이루어지지 않았으므로 최종 경락일을 양도일로 보아야 한다고 주장하나, 1997.11.03 매매계약을 체결하고, 매매대금의 상당부분을 받고 청구인 스스로1997.11.18.을 양도일로 하여 자산양도차익 예정신고를 한 후 1998.01.20 약속어음이 부도난 사실을 알면서도 양도소득세 127,304,470원을 1998.01.31 자진 납부하였으며,1997.11.20 청구인이 부동산 임대업의 사업자등록(○○-○○-○○○)을 폐업하고, 같은 날 매수인 장○○은 그의 동생인 청구외 장○○ 명의로 부동산 임대업 사업자등록(000-00-00000)을 하여 쟁점부동산이 제3자인 청구외 장○○에게 경락된 날(2000.03.24.)이 속하는 2000년 제1기까지 부가가치세를 신고납부하였으며, 또한, 쟁점부동산 매매계약 직후 IMF 영향으로 부동산 시세가 대폭 하락하여 계약을 파기하고 다시 매도하더라고 기왕에 결제된 816백만 원(총대금의 91%)에도 못 미칠 것이 분명하므로 소유권이전 등기만 하지 않았을 뿐 청구인이 묵시적으로 매매대금이 변경된 것으로 추인하여 계약변경의 효력이 발생한 것으로 볼 수 있고, 또한 부도로 받지 못한 84백만 원은 금전소비대차로 전환, 새로운 금전채권·채무관계가 성립되었다고 볼 수 있는 등 쟁점부동산의 경락일을 양도일로 보아 기납부한 양도소득세를 환급하여 달라는 경정청구를 거부한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도시가가 언제인지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 국세기본법 제14조 【실질과세】제1항에는『과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.』라고 규정하고 있으며, 제2항에『세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.』라고 규정하고 있고. 소득세법 제88조 【양도의 정의】제1항에는『제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다』라고 규정하고 있으며 같은 법 제98조【양도 또는 취득의 시기】에는『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.』라고 규정하고 있고 같은 법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】제1항에는『법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.』라고 규정하면서, 그 1호에 『대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.』라고 규정하고 있으며 같은 법 제105조【자산양도차익의 예정신고】제1항에는『제94조 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자(제165조의 규정에 의한 부동산양도신고를 한 거주자를 제외한다)는 제95조 제1항의 규정에 의하여 계산한 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다』라고 규정하고 있고 같은 법 기본통칙 98-8 【잔금을 어음이나 기타 이에 준하는 증서로 받은 경우의 양도·취득시기】에 『잔금을 어음이나 기타 이에 준하는 증서로 받은 경우 어음 등의 결제일이 그 자산의 잔금청산일이 된다.』라고 규정하고 있으며 같은 법 기본통칙 98-1【잔금청산일이 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일과 다른 경우 양도 또는 취득의 시기】제2항에 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 잔금을 소비대차로 변경한 경우는 소비대차로의 변경일을 잔금청산일로 한다.』라고 규정하고 있다. 다 사실관계 및 판단 쟁점부동산 양도에 있어서 양도시기가 언제인지에 대하여 다툼이 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 계약금으로 받은 약속어음의 결제일(1998.01.20)이 나머지 금액을 받은 날(1997.11.11)이후이므로 약속어음은 사실상 잔금에 해당하고, 잔금에 해당하는 어음이 부도나 결제되지 않은 상태에서 경매로 제3자에게 경락되었으므로 경락대금완납일(2000.3.24)을 양도일로 보아야 한다는 취지의 주장을 한다. 그러나,

(1) 1997.11.03 작성된 청구인 박○○과 장○○과의 쟁점부동산 매매계약서에 의하면, 쟁점부동산을 전세보증금 66백만 원을 포함하여 900백만 원에 양도하기로 계약하였으며, 계약금으로 1998.1.20. 만기 약속어음 84백만 원을 받았고, 그 특약사항에 “첫째 모든 임대료 및 공과금 정산은 1997.11.20일을 기준으로 하며, 둘째 청구외 주식회사○○상호신용금고 ○○지점에서 일금 7억5천만 원을 1997.11.08로 지불하는 것으로 하되 추후 5일간의 차이가 있을 수 있으며, 셋째 등기이전은 융자와 동시에 각각 이전하기로 한다. 라고 명시되어 있고,

(2) 청구인은 1997.11.11 쟁점부동산의 담보제공자로, 매수인 장○○을 채무자로 하여 청구외 주식회사○○상호신용금고 ○○지점에서 7억 5천만 원을 대출받아 수령하고 나머지 66백만 원은 쟁점부동산의 전세금을 매수인에게 승계시켰으며,

(3) 청구인은 1997.11.20 쟁점부동산에 대한 부동산 임대사업(사업자등록번호 000-00-00000)을 폐업하고, 같은 날 매수자 장○○는 그의 동생인 청구외 장○○ 명의로 부동산임대업을 개시(사업자등록번호 000-00-00000)하여 쟁점부동산이 경락된 2000.03.24 부동산임대업을 폐업하였음을 그 기간 동안의 부가가치세를 신고ㆍ납부한 사실에 의하여 알 수 있고

(4) 청구인은 처분청(변경전 ○○세무서)에 1997.11.1.을 양도일로 하여 쟁점부동산 양도에 따른 자산양도차익예정신고를 하고 1998.01.31 이에 대한 양도소득세 127,304,470원을 납부하였음이 확인되는 바, 이러한 사실을 종합하여 보면, 매수자(청구외 장○○)가 쟁점부동산을 담보로 750백만 원을 대출받아 청구인에게 지급하고, 전세금 66백만 원을 승계 받아 그 합계액 816백만 원의 매매대금 청산이 이루어져 소유권이 실질적으로 이전되었으며, 계약금으로 받은 약속어음은 소비대차로 전환된 것으로 봄이 타당하다고 판단된다. (나) 청구인은 이 건과 관련하여 국세청에 질의하여 양도에 해당되지 않는다는 회신문을 받았다고 하나, 그 내용을 보면 매매대금으로 받은 어음이 부도나서 결제되지 않은 상태에서 채무자(매수인)의 채무불이행으로 경락된 경우의 양도시기를 질의하였고, 이에 대하여 국세청장은 소유권이 이전되지 않은 상태에서 매매대금으로 받은 어음이 부도처리 되어 결제되지 못하고 당초계약이 해지되었다면 자산의 양도에 해당하지 아니한다고 회신하였음을 알 수 있는바 청구인은 질의내용의 사실관계에서 임대사업에 공하던 쟁점부동산을 양도하여 매수인이 실질적으로 소유권을 행사(부동산 임대업 개시)한 사실과 ‘계약서 특약사항인 1997.11.20일을 기준으로 임대료 및 공과금을 정산하기로 한 사실 및 등기이전은 융자와 동시에 각각 이전하기로 한다는 사실을 누락한 체 질의한 것이기 때문에 이 회신문을 그대로 받아들이기 어렵다고 판단되며, 설사 동 회신문에 의하더라도 전제조건이 당초 계약이 해지되었다면 자산양도에 해당하지 않는 것임 이라고 되어 있는데 이 건의 경우 당초 매매계약이 해제되었다고 볼 만한 증거를 제시하지 못하고 있으며 청구인은 대법98두17661(2000.03.24) 판례를 근거로 쟁점부동산이 경락되어 그 대금을 완납한 날을 양도일로 보아야 한다고 주장하나 그 판례의 경우는 매매대금이 전혀 수수되지 않았고 매수자가 소유자로서의 재산권을 행사한 사실도 없는 경우로서 이 건의 경우와는 기본 사실관계가 달라 그 판례를 이 건 부과처분에 적용할 수는 없다고 판단된다. (다) 그렇다면, 처분청이 매매대금의 대부분을 받으면서 임대사업을 폐업하고 계약서 특약사항 조건대로 소유권이전을 하여 주기로 한 날인 1997.11.20.에 실질적으로 매매대금이 청산되어 소유권이 이전된 것이며, 부도로 인하여 결제되지 않은 약속어음 84백만 원은 소비대차로 전환되어 새로운 금전 채권채무관계가 성립한 것으로 보아 청구인의 환급경정청구에 대하여 이를 거부하고 결정한 당초 부과처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.