취득가액 등이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가에 의하여 결정한 처분의 당부

○○세무서장이 2000.01.20 청구인에게 결정고지한 1995년 과세연도 양도소득세 56,684,600원1. 토지의 취득가액을 58,886,061원으로 하여 과세표준과 세액을 경정하고2. 나머지 청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각한다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 198㎡, 근린생활시설 및 주택 건물 501㎡(이하 “양도부동산”이라 한다)를 1985.12.20 취득하여 1995.07.21 양도한데 대하여 처분청으로부터 양도부동산 중 주택 이외부분에 대하여 양도소득세 결정전통지를 받고 양도가액 250,000,000원, 취득가액 220,000,000원을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 결정하여줄 것을 요구하였다.

○○세무서장은 청구인이 실지거래가액을 입증하는 증빙서류로 제출한 취득 및 양도계약서가 신빙성이 없다고 하여 주택 이외부분(토지 116.52㎡, 건물 294.84 ㎡이며 이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대해 기준시가로 양도차익을 계산하여 2000. 01. 20 청구인에게 1995과세연도 양도소득세 56,684,600원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.04.17 이의신청을 거쳐 2000.10.04 심사청구하였다.

(1) 처분청은 양도계약서에 대하여 양도당시 ○○2동 ○○금고에 채권최고액을 224,000,000원으로 하는 근저당이 설정되어 있는데도 이러한 사항이 양도계약서에 기재되어 있지 않았다고 하여 신빙성이 없다고 하였으나, ○○금고 이사장이 발행한 부채증명서에서 보는 바와 같이 양도계약서를 작성하던 1993.07.21 현재 양도부동산을 담보로 대출받은 금액이 없으므로 근저당 사항을 명시하지 아니하였던 것이며, 취득계약서는 청구인의 주소가 취득부동산의 소재지로 되어 있다는 이유로 동 계약서를 사후에 작성된 것으로 단정하고 신빙성이 없다고 하였으나, 1985.11.20 계약당시 양도부동산은 신축주택으로 1985.11.18 준공이 되어 입주가 가능하였고, 중도금만 치르면 입주하도록 합의되어 있었기 때문에 주소지를 바로 이전할 양도부동산 소재지로 한 것이며, 1985.12.10 주민등록을 이전하고 입주하였는 바, 취득계약서상 주소지가 양도부동산의 소재지로 하였다는 이유로 계약서가 신빙성이 없다고 하여 기준시가로 결정하는 것은 부당하다.

(2) 기준시가에 의하여 결정한다고 하여도 1985.12.20 취득당시 쟁점부동산의 토지 등급은 206등급으로 ㎡당 103,000원이고, 동 금액으로 기준시가를 산정하면 58,886,061원인 바, 처분청이 기준시가에 의해 결정하면서 쟁점부동산의 토지 취득가액을 48,595,365원으로 한 것은 잘못이므로 토지의 취득가액을 58,886,,061원으로 하여 경정하여야 한다는 주장이다.

쟁점부동산에는 1989.08.11자로 ○○은행 ○○지점에 채권최고액 16,900,000원, 1993.07.21자로 ○○동 ○○금고에 채권최고액 224,000,000원으로 하는 2건의 근저당권이 설정되어 있었는데도 1993.07.05 매매계약을 체결한 양도계약서에는 양도대금 250,000,000원 중 200,000,000원을 예약당일에 지급하기로 하고 있을 뿐 위 근저당설정에 대하여는 아무런 기재도 되어 있지 아니한 것으로 보아 신빙성이 없고, 취득계약서도 취득당시인 1985.11.20 청구인의 주소지는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지이나 1985.12.10자로 입주한 양도부동산의 주소지로 기재되어 있는 점으로 보아 신빙성이 없다고 보여지는 바, 청구인이 제시한 양도 및 취득계약서로는 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가에 의하여 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 실지거래가액이라고 신고한 취득 및 양도가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가에 의하여 결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 제1호에서 『토지와 건물의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있다. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항 제1호에서 『양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 취득가액은 토지와 건물의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있다. 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (이하 생략)』라고 규정하고 있으며 같은법시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서에서 “자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』라고 규정하고, 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』를 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 실지거래가액에 의하여 결정하여 줄 것을 주장하면서 취득 및 양도계약서를 제출하고 있는 바, 동 증빙서류가 신빙성이 없다고 하여 기준시가로 결정한 처분이 정당한지 여부에 대하여 살펴본다. 먼저 양도가액에 대하여 살펴보면, 청구인이 실지거래한 양도가액을 입증하는 증빙서류로 제출한 매매예약계약서는 1993.07.05 작성되고, 매매완결일자를 1995. 06.30로 하고 있으며, 양도대금은 250,000,000원으로 하면서 예약당일 200,000,000원을 지급하기로 약정하고 있고, 1995.12.10 작성한 본 부동산매매계약서에 의하면 매매대금을 245,000,000원으로 하고 계약금으로 25,000,000원, 1995.12.30 중도금 120,000,000원, 1996.01.22 잔금 100,000,000원을 지급하기로 약정되어 있다. 그리고 양도당시 쟁점부동산 등기부등본에는 1989.08.11자로 청구인을 채무자로 하고 (주)한국○○은행 ○○지점을 근저당권자로 하는 채권최고액 16,900,000원, 1993. 07. 21자로 채무자를 청구인과 청구외 김○○으로 하고 ○○동 ○○금고를 근저당권자로 하는 채권최고액 224,000,000원 등 2건의 근저당권이 설정되어 있으며, 1993. 07. 05을 원인일로 하고 권리자를 박○○으로 하는 소유권이전청구가등기된 사실이 확인된다. 위와같이 청구인은 1993.07.05 작성한 매매예약계약서상 양도가액을 250,000,000원이라고 하고, 예약당일 200,000,000원을 지급한다고 되어 있으나, 1995.12.10 작성한 본계약서에는 양도가액이 245,000,000원이고 계약일에 25,000,000원, 1995. 12.30일에 중도금 120,000,000원을 지급한다고 되어 있어 매매대금 및 지급기일 등이 상이하고, 양도당시 근저당권 및 가등기가 설정된 경우에는 근저당 및 가등기에 의한 채권채무를 명확히 하기 위하여 계약서에 이를 명시하는 것이 일반적인 부동산거래 관행인데도 이러한 근저당설정 등에 관한 사항이 기재되어 있지 아니한 매매예약계약서는 신빙성이 없다고 하겠다. 그리고 취득가액에 대하여 청구인이 제출한 부동산매매계약서를 살펴보면, 쌍방합의에 의하여 작성하면서 부동산의 표시 및 대금지급 등에 대하여는 타자기로 작성하고, 하단 매도인 및 매수인란은 수기로 기재하면서 매도인의 주소를 당초 ○○시 ○○○구 ○○동으로 기재하였다가 이를 정정하여 ○○구 ○○동 ○○로 정정하였으며, 매수인의 주소지도 취득당시 아직 주소지를 이전하지 아니한 상태에서 취득할 부동산의 주소지로 기재하고 있어 매매당시 사실에 입각하여 작성된 매매계약서라고는 보기 어렵다고 하겠다. 위와 같이 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여는 실지거래가액이라고 주장하는 취득 및 양도가액이 확인되지 아니한다고 할 것이므로 기준시가에 의하여 결정한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

(2) 기준시가로 결정하면서 토지의 취득가액이 적법하게 산정되었는지에 대하여 살펴보면, 처분청은 쟁점부동산의 토지 취득가액을 48,595,365원으로 계상하였으나, 쟁점부동산의 토지대장에 의하면 1985.12.20 취득당시 토지 등급이 206등급으로 확인되고, 동 등급의 ㎡당 시가표준액은 103,000원임이 확인되며, 동 토지 등급에 의하여 기준시가를 산정하면 58,886,061원이 되는 바, 쟁점부동산의 토지 취득가액을 58,886,061원으로 하여 결정함이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 일부 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.