피상속인이 생전에 구두로 계약한 양도가액이 실지거래가액으로 인정되지 아니하다고 보아 기준시가 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 청구인에게 2000.2.25. 결정고지한 ‘98년 귀속 양도소득세 5,935,750원의 부과처분은 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지의 952㎡ 및 ○○리 597의 912㎡는 8년이상자경농지로 보아 감면하고, ○○리597-1 대지 1,071㎡는 실지 양도가액을 18,000,000원으로, ○○리 산○○ 임야는 이○○에게 양도한 전체토지의 양도가액을 공시지가로 안분한 실지거래가액을 기준으로 양도차익을 계산하여 그 과세표준 및 세액으로 경정합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지의 2필지 10,734㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 ‘97.9.27. 상속으로 취득하여 ’98.9.28.에 청구외 김○○에게 ○○리 597-1(대지)를 18,000,000원에, ○○리 산12-1 외2필지를 청구외 이○○에게 39,900,000원에 소유권이전등기를 하였으며, ‘98.8.22. 실지거래가액으로 양도소득세 사전신고를 하였으나, 처분청은 허위계약서에 해당된다고 보아 2000.2.25.자로 기준시가로 양도차익을 계산하여 ’98년 귀속 양도소득세 5,935,751원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.5.26. 이의신청을 거쳐 2000.10.2. 심사청구를 하였다.

청구인은 취득자의 실거래확인서 및 계약금에 대한 입금증 사본을 제시하며 양도가액이 실지거래금액이므로 기준시가로 양도소득을 계산하여 과세한 처분은 부당하며, 쟁점부동산중 ○○리 597-1(대지)을 제외한 부동산은 상속 취득분으로 피상속인이 8년이상 자경농지에 해당되므로 양도소득세 감면하여야 한다.

청구인이 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여야 한다는 주장은 신고 양도가액은 기준시가 대비 34.3%로 현저히 낮은 가격이고, 양도소득세 신고 시 제출된 매매게약서상 작성일 ‘98.7.10. 현재 쟁점부동산의 지번이 ’98.8.13. 이후의 신지번으로 기재되어 있는 점으로 보아 허위계약서임이 명백하여 청구주장 이유 없는 것으로 판단되고, 청구인이 8년이상자경농지로 주장하며 제시한 입증서류(호적등본, 지적도, 사진)를 검토한 바 거주사실은 인정되나, 당초 공부상 임야로 되어 있다가 매매계약일 이후인 ‘98.8.13.자로 지목변경이 되었고 농지 경작 입증서류를 제시하지 못하고 있어 청구주장 이유 없는 것으로 확인되므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 주장하는 실거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 자산양도차익을 산정하여 과세한 처분이 맞는지 및 8년 이상자경농지에 해당하는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】제1호 및 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항 제1호 가목에 의하면 “”제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 한다. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.“라고 규정하고, 같은 법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항 제3호에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 말한다.』라고 규정하고 있으며, 제5항에서는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 대항하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.”라고 규정하고 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”를 열거하고 있다. 조세감면규제법 제55조 【자경농지에 대한 양도소득세 등의 면제】제1항에서 『양도할 때까지 8년이상 계속하여 자기가 경작한 토지로서 농지세의 과세대상(비과세대상(비과세ㆍ감면과 소액부징수의 경우를 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득』은 양도소득세를 면제한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제54조 【자경농지에 대한 양도소득세 등의 면제】제1항에서는 『법 제55조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 토지”라 함은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있는 양도일 현재의 농지로서 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다. 다만, 상속받은 농지의 경우에 거주하면서 경작한 기간을 계산함에 있어서 피상속인이 취득하여 농지소재지에 거주하면서 경작한 기간은 상속인이 농지소재지에 거주하면서 경작한 기간으로 본다.』라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제26조 【농지의 범위 등】제2항에서 8년이상자경농지의 해당여부는 『등기부등본 또는 토지대장등본에 의하여 양도자가 8년이상 소유한 사실이 확인된 토지이며, 주민등록표등본, 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장이 교부 또는 발급하는 농지원부등본과 자경증명에 의하여 양도자가 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있고 양도일 현재 농지임이 확인되는 토지일 것』이라고 규정하고 있다. 한편, ‘90.12.31. 개정되기 전의 구 소득세법 시행령 제14조 제3항 에서는 비과세 8년이상자경농지의 요건을 『취득한 때로부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 양도일 현재의 농지』라고 규정하고 있으며, ’90.12.31. 개정된 같은 법 시행령 부칙 제1조에서 이 영은 ‘91.1.1.부터 시행한다고 하고, 제3조에서 이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행후 최초로 양도한 것으로 적용한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산 취득 및 양도내역을 살펴보면 아래 표와 같습니다. 물건지 지목 면적(㎡) 취득일(상속) 양도일 취득자 금액(천원) 비고

○○읍○ 리 597-1 대지 1,071 ‘97.9.27. 98.9.28. 김미영 18,000

○○읍

○○ 리 597-2 전 952 ‘97.9.27. 98.9.28. 이상준 39,900 ‘98.8.13. 지목변경

○○읍

○○ 리 597-3 전 912 ‘97.9.27 98.9.28. 이상준 ‘98.8.13. 지목변경

○○읍 노

○○ 산12-1 임야 7,799 ‘97.9.27. 98.9.28. 이상준

(2) 청구인은 잰점부동산을 ‘97.9.27. 상속으로 취득하여 ’98.9.28. 청구외 김○○에게 ○○리 597-1을 18,000,000원에, ○○리 산○○ 외2필지를 청구외 이○○에게 39,900,000원에 양도하고 소유권이전등기를 하였으며, ‘98.8.22. 실지거래 가액으로 양도소득세사전신고를 하였으나, 처분청은 허위계약서에 해당되고, 8년이상자경농지 입증설를 제시하지 못한다하여 2000.2.25.자로 기준시가로 양도차익을 계산하여 ’98년 귀속 양도소득세 5,935,751원을 결정고지 하였음이 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(3) 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세하여야 한다는 주장에 대하여 (가) 쟁점부동산은 피상속인 청구외 이○○의 소유였으나, 피상속인이 양수자들에게 ‘97.6월 초 총 57,900,000원에 매매할 것을 구두로 계약을 하고 계약금 20,000,000원을 피상속인의 ○○은행 계좌로 입금하였다고 주장하면서 ’97.6.3.자 입금액의 일부인 10,000,000원에 대한 무통장입금증을 제시하고 있다. (나) 청구인은 피상속인이 ‘97년 사망함에 따라 양도인이 ’98.8.13. 상속등기를 하고, ‘98.9.28. 청구외 이○○ 및 청구외 김○○에게 소유권이전등기를 한 것으로 양도소득세 결정결의서 겸 과세자료전에 의하여 확인되며, 처분청은 매매게약서 작성일인 ’98.7.25. 현재 쟁점부동산의 지번이 ‘98.8.13. 이후 변경된 신지변을 사용하고 있는 점으로 보아 새로 작성된 허위게약서에 해당되므로 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다고 판단하였음을 알 수 있다. (다) 청구인은 청구인의 父 청구외 이○○가 생존시 실질적으로 거래한 것으로서, 청구외 이○○과 청구외 김○○에게 57,900,000원에 양도하기로 구두계약이 된 것으로 취득자인 청구외 이○○ 및 청구외 김○○이 거래사실확인서를 제출하고 있다. (라) 청구인이 제시한 매수인의 인감증명을 청부한 거래사실확인서, 무통장입금확인서, 사진, 지적도 등 제 증빙서류에 의하면, ○○읍 ○○리 ○○번지 및 ○○리 ○○번지는 ‘59년부터 밭으로 경작해왔던 것으로 확인되고, ○○리 597-1(대지)는 일부가 시멘트포장도로 및 일반농로로 활용되고 나머지는 양수인 청구외 김○○의 큰형님 집(약150평)터로 사용해 온 것으로 확인되며, ○○리 산 12-1에는 묘지가 4구가 있으며, 일부는 밭으로 개간하여 사용하고 있고, 일부는 유실수 등이 심어져 있으며, 전체면적의 1/3정도가 일반농로 등으로 사용되고 있다. (마) 상기 내용을 모두어 판단한다. ‘97.6.경 피상속인이 쟁점부동산을 양도한 시점의 쟁점부동산으 ldldydtlfxo를 보면 ○○리 597-1(대지)는 일부는 농로로 사용되고 있고, 일부가 매수인 청구외 김○○의 큰형님 집터(150평)로 사용해 온 것으로 확인되며, 공시지가가 평당 39,000원으로 합계 41,769,000원이나, 도로 등을 제외한 집터 150평(공시지가 19,338,930원)을 기준으로 할 경우 18,000,000원에 양도한 것은 부동산 매매가 없었던 시기였으므로 정상적인 거래로 판단되고, 청구외 이○○에게 양도한 ○○리 ○○번지 및 ○○리 ○○번지는 밭으로 사용되었으며, ○○리 산○○는 임야로 묘지4구 등이 있으며, 임야면적의 1/3정도가 농로로 사용되고 있음이 지적도에 의하여 확인되고, 청구외 피상속인 이○○가 ‘71.4.30. 서울전출 이후부터 매수인인 청구외 이○○이 경작사용료(도지)를 주고 경작을 해왔던 것으로 확인되므로, 쟁점부동산 매매시 이러한 묘지 및 농로 등을 제외하고 지금까지 매수인이 경작해왔던 것을 참작할 경우 기준 시가의 가격에 상당하는 금액을 받을 수 없는 것으로 판단되고, 피상속인이 생전에 구두로 계약을 하여 상속인인 청구인은 이를 부인할 수 없어 소유권등기 이전을 이행한 것으로 확인되므로 청구주장 양도가액 39,900,000원은 실지거래가액으로 인정되는 데도, 처분청이 이러한 사실관계를 소홀히 하여 기준시가 보다 낮게 양도하였다는 사실만으로 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분에 잘못이 있다고 판단된다.

(4) 8년이상자경농지에 해당된다는 주장에 대하여 살펴보면, (가) 피상속인 청구외 이○○가 쟁점부동산을 보유하고 있던 중 농지개량에 인한 분할로 ‘64.12.3. 소유권보존등기 된 사실이 등기부동본에 의하여 확인되며, 피상속인 및 상속인의 거주여부를 보면 청구인은 ’57.3.5. 입학하여 ‘60.3.24.에 ○○소재 ○○초등학교 졸업을 하였고, ’63.2.11. ○○중학교를 졸업한 것으로 졸업증명서 등에 의하여 확인되며, 피상속인의 차녀 청구외 이○○은 ○○읍 ○○리 176에서 ‘59.9.11.출생하여 ’71.4.30.까지 청구인 가족이 살은 것으로 확인되고, 처분청과 청구인간에 8년 이상 거주한 것이 대하여는 쌍방 다툼이 없다. (나) 처분청은 상기 지번이 모두 임야로 되어 있다가 쟁점토지 중 ○○리 ○○번지, ○○번지를 ‘98.8.13.에 전으로 지목 변경한 것으로 농지세과세대상 토지가 아니였고, 실지경작 유무를 입증하지 못한다고 하여 8년이상자경농지로 보지 아니하였다. (다) 쟁점부동산중 임야로 되어 있는 산12-1은 청구인이 계약서 작성시 및 부동산 양도신고시 임야로 명기하였고, 양도소득세신고시에도 임야로 되어있고, 심리자료로 제출한 사진에서 임야인지 농지인지 구분이 불분명하고, 양도 당시 공시지가를 보더라도 전으로 형질변경한 ○○리 ○○번지 및 ○○번지는 16,500원이나 노탑리 산12-1번지는 12,300원으로 공시지가 조사시 실지상전(밭)이라면 같은 가액의 공시지가였을 것으로 파단되므로 ○○리 산 12-1번지는 농지로 볼 수 없는 것으로 판단된다. (라) ○○읍 ○○리 ○○번지, ○○ 밭 2필지는 피상속인 청구외 이○○가 ○○리에서 ‘71.4.30까지 8년 이상 거주한 사실에 대하여 쌍방간에 다툼이 없으며, 1959부터 1971년까지 12년간 피상속인이 자경하였다고 노탑리 이장 청구외 백○○ 외4인의 확인서를 청구인이 심리자료로 제출하고 있으므로 공부상 임야였다고 하여 처분청이 8년이상자경농지로 인정하지 아니한 것은 사실관계를 도외시한 잘못이 있는 것으로 판단되므로 실지양도가액을 공시지가로 안분계산하여 노탑리 597-2 및 노탑리 597-3은 8년이상자경농지로 보아 감면하는 것이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.