양도소득세를 기준시가로 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1995. 2. 6. ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 ○○프라자 4층 ○○호 건물 392.76㎡ 대지 147.71㎡, 5층 501호 건물 307.58㎡ 대지 115.68㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 1997. 6.18. 민○○에게 양도한 후 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 1997과세연도 양도소득세 과세표준 및 세액신고를 하였다. 처분청은 청구인이 양도가액에 대한 거래증빙으로 검인계약서만 제시하고 매수인도 행방불명되어 실지거래가액을 확인할 수 없을 뿐만 아니라 쟁점부동산에 대한 근저당 설정금액과 감정평가액에 비하여 신고한 양도가액이 현저하게 낮아 청구인이 제시한 검인계약서상 양도금액을 실지거래가액으로 보기 어렵다 하여 양도차익을 기준시가로 결정하여 2000. 8.18. 1997과세연도 양도소득세 37,720,530원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 9.19. 심사청구 하였다.

쟁점부동산의 양도 및 취득가액은 양도당시의 검인계약서와 경매당시의 낙찰허가결정문에 의하여 실지거래가액으로 확인이 되고 대법원판례(91누5938, 1991. 9. 10.)에서도 “매매당사자가 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자간 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다고 함은 주장자가 입증하여야 한다.”고 판시하고 있음에도, 처분청에서 신고한 양도가액을 특별히 부인할 만한 이유도 없이 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 양도차익을 기준시가로 결정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

쟁점부동산의 취득가액은 법원의 낙찰허가결정문에 의하여 실지거래가액으로 확인되나, 청구인은 양도가액에 대한 거래증빙으로 검인계약서만 제시할 뿐 양도대금 4억 원에 대한 대금수령 영수증 등 실지거래가액을 입증할 만한 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고, 매수자인 민○○는 행방불명되어 실지거래가액을 확인할 수 없을 뿐만 아니라, 쟁점부동산에 대한 근저당 설정금액과 감정평가액에 비하여 신고한 양도가액이 현저하게 차이가 있는 등 청구인이 신고한 양도가액이 확인되지 아니하여 양도차익을 기준시가로 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 신고하였으나 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한다 하여 양도차익을 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 구 소득세법 제96조 【양도가액】 제1호에 『제94조 제1호 ․ 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(95.12.29. 개정)』고 규정하고, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항 제1호 가목에서는 『 제94조 제1호 ․ 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(95.12.29. 단서개정)』고 규정하고 있다.

○ 같은법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(단서 생략)』고 규정하고

○ 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다“며 제1호에 단기매매차익 목적의 양도등, 제2호에 조세회피목적으로 허위계산서 작성등 부정한 방법의 거래, 제3호에 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(95.12.30.개정)』라고 규정하면서, 제5항 제2호에서는 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. (95.12.30. 개정)』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 민○○에게 1997. 6.18. 양도하고 1997. 8.30. 쟁점부동산을 실지거래가액으로 하여 양도가액을 400,000,000원 취득가액은 336,894,663원으로 양도차익을 계산하여 자산양도차익 예정신고를 하고 1997. 9. 1. 양도소득세 12,083,560원을 납부하였음이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준 및 세액신고를 하였으나, 양도가액이 실지거래가액으로 확인되지 않는다고 하여 양도차익을 기준시가로 산정하여 이 건 양도소득세를 부과하였음이 관련서류에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 실지거래가액 증빙으로 쟁점부동산의 양도 시 검인계약서와 취득 시 낙찰허가결정문을 제시하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 신고한 양도가액을 실지거래가액이라고 주장하면서 그에 대한 거래증빙으로 검인계약서만 제시할 뿐 양도대금 4억 원에 대한 대금수령 영수증 등 실지거래가액을 입증할 만한 객관적인 증빙서류를 전혀 제시하지 못하고 있으며 (나) 처분청은 매수인 민○○에게 실지거래내역을 확인하고자 주소지에 등기우편으로 조회하였으나 반송되었을 뿐만 아니라 심리일 현재까지 매수인은 행방불명으로 주민등록이 직권말소 되어 실지거래가액을 확인할 수 없고 (다) 청구인이 제시한 부동산계약서에는 매수인 민○○에게 쟁점부동산을 400,000,000원에 양도하기로 1993.12.20. 부동산매매계약을 체결하고 매매대금은 1996.12.20. 계약금 50,000,000원, 1997. 2.28. 중도금 100,000,000원, 1997. 6. 18. 잔금 250,000,000원을 수령하기로 약정되어 있으나, 쟁점부동산은 목욕탕사업자에게 임대 중인 건물로서 임대 중인 건물의 양수도 시에는 임차보증금의 승계여부 또는 거래대금에서 차감 여부 등 임차인과의 관계된 내용을 기재하는 것이 일반적인 거래관행임에도, 청구인이 제시한 계약서에는 임차인의 전세금 등 양도양수에 대해서는 전혀 언급이 없어 신빙성이 희박해 보이며 (라) 쟁점부동산 소유권이전과 동일자에 ○○(주)에서 매수자인 민○○를 채무자로 하여 채권최고액 1,400,000,000원을 근저당 설정하였고, ○○(주)에서 1997. 6.12. 쟁점부동산에 대한 감정평가를 의뢰받은 ○○감정평가사무소는 800,000,000원으로 감정평가하였으며, 또한 ○○지방법원 ○○지원에서 1998. 4. 3. 감정평가를 의뢰받은 ○○감정평가사무소는 1,093,890,000원으로 평가하였을 뿐만 아니라, 통상 경락가액이 시가보다 훨씬 낮은 금액으로 결정되는 것이 일반적임에 비추어 쟁점부동산이 ○○(주)로 520,000,000원에 경락되어 소유권 이전되는 등 청구인이 신고한 양도가액과 현저한 차이가 있어 청구인이 제시한 검인계약서상 양도금액을 실지거래가액으로 보기는 어렵다 하겠다.

(4) 위 사실을 종합해 보면, 취득가액은 실지거래가액으로 낙찰허가결정문에 의하여 확인이 되나, 양도가액은 청구인이 신고한 실지거래가액이 제시된 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당된다 할 것이며, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있으나, 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있는 것이므로, 처분청이 구 소득세법 시행령 제166조 제5항 제2호 의 규정에 의하여 기준시가로 쟁점부동산의 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.