부동산을 양도한 전 소유자가 조사 시 진술한 매매가액과 신고한 취득가액이 서로 다른 것으로 보아 청구인이 제시한 취득시 매매계약서에 신빙성이 없으므로, 이건 관계법령에 따라 지준시가로 결정한 당초처분은 정당함
부동산을 양도한 전 소유자가 조사 시 진술한 매매가액과 신고한 취득가액이 서로 다른 것으로 보아 청구인이 제시한 취득시 매매계약서에 신빙성이 없으므로, 이건 관계법령에 따라 지준시가로 결정한 당초처분은 정당함
이 건 심사청구는 청구주장은 받아들일 수 없으므로 기각합니다.
청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 소재 대지 153.3㎡와 위 지상 건물 243.55㎡(이하 “쟁점 부동산”이라 한다)를 1997.02.22 양도하고 1997.04.29. 실거래가액에 의하여 양도소득세과세표준 및 세액을 신고. 납부한 사실에 대하여, 처분청에서는 실지 조사하여 그 신고내용이 허위임이 확인되었다 하여 기준시가로 양도 차익을 계산하고 2000.05.12 청구인에게 97귀속 양도소득세 35,233,630원을 고지 결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.08.04. 이건 심사청구를 하였다.
쟁점부동산의 취득 및 양도가액은 제시된 증빙서류 등에 의하여 실지거래가액이 확인되고 그 실지거래가액의 진실성에 문제가 없음에도, 처분청에서는 제시된 계약서의 내용에 신빙성이 없다고 추정하여 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 취소되어야 한다.
양도시 쟁점부동산의 중개한 부동산중개인은 청구인이 신고한 매매계약서와 양도가액이 허위임을 확인하였고, 쟁점부동산을 취득한 후소유자가 실질거래가에 대한 진술을 거부하는 등 청구인이 신고한 양도가액에 신빙성이 없는 것으로 판단되고, 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 전 소유자가 조사 시 진술한 매매가액과 청구인이 신고한 취득가액이 서로 다른 것으로 보아 청구인이 제시한 취득시 매매계약서에 신빙성이 없으므로, 이건 관계법령에 따라 지준시가로 결정한 당초처분은 정당한 것이다.
1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하였고, (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』 라고 규정하였고, 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
2. 제4항 3호 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인 되지 아니하는 경우』 라고 규정하였으며, 제6항에서 『국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재무부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다』라고 규정하였다.
(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도한 사실에 대하여, 양도 시 실거래가액을 180,000,000 원, 취득 시 실거래가액을 165,000,000원으로 하여 양도차익을 계산하고, 그 증빙서류로 전소유자인 청구외 박○○가 매매대금을 확인한 거래사실확인서(확인일 1997.03.15), 취득시 매매계약서(계약일1987.05.20), 후소유자인 청구외 문○○이 매매대금을 확인한 거래사실확인서(확인일1997.03.31), 양도시 매매계약서 사본(계약일1996.12.29)을 첨부하여 1998.04.29.자로 97귀속 자산양도차익예정 신고 및 자진납부계산서를 당시 청구인의 주소지 관할세무서인 잠실세무서에 접수한 사실이 확인된다.
(2) ○○세무서장(종전 주소지 관할세무서장)은 위 신고사항에 대하여 실지조사하는 과정에서 쟁점부동산의 전소유자인 청구외 박○○가 쟁점부동산의 매매가액이 400,000,000원임을 확인서(1999.09.30)로 임의 진술하므로, 이를 근거로 청구인이 신고한 취득가액 및 양도가액에 신빙성이 없다고 판단하고, ○○세무서양도세 공정과세협의회에 이 건 자문을 의뢰한 바, 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액을 기준시가에 의하여 결정함이 타당하다고 의결(의결일 1999.12.06)하였음이 확인된다.
(3) ○○세무서장은 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 이건 고지결정한다는 내용을 기재한 세무조사결과통지서를 국세기본법 제81조 의 7 규정에 의하여 청구인에게 통지(1999.12.31)하였고, 청구인은 2000.01.20자로 기준시가결정의 부당성을 주장하면 과세적부심사청구를 하였다.
(4) 처분청은 위(3)의 과세적부심사청구에 따라, 실지조사를 할 수 있는 여부를 조사한 사항은 다음과 같음이 조사공무원이 작성한 복명서(작성일2000.2)에 의하여 확인된다.
① 양도가액조사:
• 쟁점부동산이 소재하는 인근 부동산중개업자로부터 쟁점부동산의 토지로 평당 약6,500천원(건물은 누후로 계상아니함)정도에 거래되었을 것이라고 탐문하였다.
• 쟁점부동산을 중개한 ○○부동산에서 임하여 조사한바, 쟁점부동산의 거래금에 대하여 정확한 기억은 없으나 2억 원을 초과하여 거래한 것 같고, 청구인이 제시하고 매매계약서(매매대금 1억8천만 원 표기)는 사실의 계약서가 아님을 진술하는 확인서(확인일 2000.02.15. 확인자 대표 최○○, 종사원 고○○)를 청구인이 제시한 매매계약석를 첨부하여 징취하였다.
• 후 소유자인 청구외 문○○에게 쟁점부동산의 취득 내용에 대하여 질문 조사한바 진술을 거부하였다.
② 취득가액 조사
• 전 소유자인 청구외 박○○가 진술한 건축비와 매매가액 4억 원에 대한 진실성여부를 인근 부동산 중개인에게 탐문한 바, 박○○가 진술한 내용을 인정하기 곤란하다고 진술하였다.
③ 조사공무원의 의견
• 청구인이 쟁점부동산 거래를 신고한 양도가액 및 계약서가 허위임이 확인되고, 전 소유자인 청구외 박○○의 진술사실에 신빙성이 없음이 확인되므로 기준시가로 결정함이 타당하다.
(5) 처분청은 위(3)과 같이 조사된 내용을 근거로 청구인이 당초 신고시 실거래라고 주장하며 제시한 증빙서루가 허위임 조사된 내용을 표기한 과세전적부심사결정서(주문 불채택결정)를 청구인에게 통지(2000.03.02)하였다.
(6) 청구인은 이건 심사청구를 제기하면서 처분청의 조사공무원의 조사소홀, 입증책임의 귀속, 인근필지에 대한 공시지가 비교, 근거과세위배 등을 들어 당초 처분의 부당성을 주장할 뿐 실지거래가액을 구체적이고 객관적으로 확인할 수 있는 증빙의 제시가 없고, 상기(3)의 내용과 조사하여 통지한 내용이 잘못이라는 구체적이고 객관적인 증빙자료인 취득ㆍ양도시 대금의 흐름을 알 수 있는 금융자료, 취득ㆍ양도시 전세입자의 보증금 등에 관한 증빙, 전 소유자이며 청구인의 처남인 청구외 박○○가 임의 진술한 확인서(확인일 1999.09.30)의 내용의 진실성여부를 확인할 수 있는 부채ㆍ건축비ㆍ토지공사 관련증빙 등의 제시가 없는 상황에서 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.
(7) 관련법규를 모두어 보면, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있으나, 신고한 실지거래 가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있도록 규정하고 있다.(같은 뜻 대법원 99두11240,2000.6.9, 국심 2000중596, 2000.06.15 외 다수)
(8) 위 사실관계와 관련법규를 모두어 판단하면, 청구인이 당초 처분청에 실거래가액에 의하여 신고하면서 제시한 증빙서류들에 대하여 전 소유자는 실지조사시 청구인 제시한 증빙서류의 거래 내용과 다르게 진술하고 있는 점, 후 소유자는 실지조사시 거래사실확인에 진술을 거부한 점, 쟁점부동산 양도당시 매매를 중개한 중개인이 계약서의 내용이 허위임을 임의 진술하고 있는 점, 쟁점부동산의 주변 중개인들로부터 청구인이 제시한 증빙서류상 거래내용의 신빙성이 없음이 탐문되고 있는 점 등, 청구인이 제시한 증빙서류에 신빙성이 없어 실지거래가약을 확인할 수 없는 경우에 해당되는 것으로 판단된다. 그렇다면, 처분청이 쟁점부동산의 취득 및 양도 당시의 실거래가액이라고 제시한 증빙서류에 신빙성이 없어 실지거래가액을 확인할 수 없다고 판단하여 공정과세위원회의 의결을 거쳐 기준시가로 결정한 당초처분에는 잘못이 없다 할 것이다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.