토지ㆍ건물의 양도차익 산정을 실거래가액에 의하여 할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1998.11.2. ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 및 ○○번지(이하 “쟁점외부동산”이라 한다)의 토지를 양도하고 실거래가액(취득가액 367,420천원, 양도가액 370,000천원)에 의하여 양도소득세를 신고(납부세액 없음)하였으며, 1998.12.23 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고 기준시가(취득가액 160,000천원, 양도가액 193,500천원)에 의하여 양도차익을 산출하여 양도소득세 2,225,482원을 예정신고ㆍ납부하지 아니 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도차익은 기준시가에 의하여 계산하고, 위 쟁점외 부동산의 양도차익은 실거래가액에 의하여 계산한 후 이를 합산하여 2000.6.1. 청구인에게 1998년 과세연도 양도소득세 7,623,930원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.7.10 심사청구하였다.

쟁점부동산의 양도차익은 기준시가로 계산하여 예정신고하였으나, 부동산거래사실확인서(취득) 및 부동산 매매계약서(양도)에 의하면 실거래가액에 의한 양도차익 (17,000천원)이 기준시가에 의한 양도차익(28,700천원)보다 적으므로 실거래가액에 근거하여 계산된 양도차익에 의하여 과세하여야 한다.

소득세법상 토지ㆍ건물의 양도차익 산정은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이며, 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득당시의 실거래가액을 남세지 관할세무서장에게 신고한 경우에는 조사에 의하여 제출된 증빙이 사실로 인정된 경우에는 실거래가액에 의한 신고가액대로 인정하는 것이나, 쟁점부동산은 청구인이 당초기준시가로 예정신고하고, 이 건 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득 당시의 실거래가액으로 신고한 바 없으므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 당초 기준시가에 의하여 신고한 대로 결정한 것이 잘못인 지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제4조 【소득의 구분】 제1항에 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다라고 규정하면서, 그 3호에 자산의 양도로 인하여 발생한 소득을 양도소득으로 규정하고 있고 같은법 제94조【양도소득의 범위】 양도소득은 당해연도의 발생한 다음 각호의 소득으로한다라고 규정하면서, 그 1호에토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득(이하생략)으로 규정하고 있으며 같은법 제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다라고 규정하면서, 그 1호에 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실거래가액에 의한다라고 규정하고 있으며, 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다라고 규정하면서, 그 1호취득가액 가목에서제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다라고 규정하고 있고 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항에 법 제96조 제1호 단서및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류 ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1호~2호 생략) 3호. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우로 규정하고있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산 양도에 있어서 당초 기준시가에 의하여 신고하였으나, 이 건 부과처분이 있자 실지거래가액에 의한 양도차익 17,000천이 기준시가에 의한 양도차익 28,700천원 보다 적으므로 쟁점부동산은 실지거래가액에 의한 양도차익으로 과세되어야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다

1. 청구인은 쟁점부동산을 1998.12.23 양도하고 양도가액과 취득가액을 기준시가인 193,500천원과 160,000천원으로 양도차익을 계산하여 양도소득세 2,225,482원을 예정신고하고 이를 납부하지 아니함에 따라 처분청은 쟁점외부동산은 신고한 실지거래가액에 의해, 쟁점부동산은 기준시가에 의해 각가 양도차익을 계산한 후 이를 합산하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 결정고지 하였음을 처분청의 조사복명서와 결정결의서 등 관련서류에 의하여 알 수 있다.

2. 청구인은 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산하여 달라는 취지로 심사청구하였으나, 앞서 관련법령에서 살펴본 바와 같이 부동산 양도에 따른 양도차익 산정은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 실지거래가액에 따른 증빙서류를 갖추어 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우에는 양도차익을 실거래가액에 의하여 결정할 수 있도록 규정하고 있는데, 청구인은 이 건 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 사실이 없으므로 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하고 쟁점외부동산의 양도차익과 합산하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 결정고지한 당초처분에는 달리 잘못이 없다 하겠다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.