환지후 토지를 양도시 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 2000.04.15 청구인에게 결정고지한 '97년귀속 양도소득세 31,771,120원은 청구인이 신고한 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인이 '89.09.09 취득한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○ 잡종지 661㎡(이하 “쟁점 환지전토지”라 한다)에 대한 토지구획정리사업시행에 따라 '96.06.21 같은 동 ○○ 대지 265.7㎡(이하 “쟁점 환지후토지”라 한다)를 환지처분받아 보유하다가 '97.09.15 양도하고 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고납부하였으나, ○○세무서장은 취득시의 기준시가가 2,038,710원에 불과한 토지를 110,000,000원에 취득하였다는 것은 신빙성이 없고, 계약 및 매수대금 수수도 매도인(토지소유자)이 아닌 대리인을 통하여 이루어졌다는 것은 정상적인 거래로 볼 수 없다 하여 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 2000.04.15 청구인에게 '97년 귀속 양도소득세 31,771,120원을 결정고지하였다. (원) 구분 양도 취득 양도차익 결정세액 일자 금액 일자 금액 신고 (실거래가) '97.09.15. 160,000,000 '89.09.09. 110,000,000 49,558,496 10,922,409 결정 (기준시가) 119,565,000 2,038,710 117,410,971 42,693,533 차액 40,435,000 107,961,290 △67,852,475 △31,771,124 청구인은 이에 불복하여 2000. 06. 12 심사청구하였다.

쟁점 환지전토지는 취득당시 이미 환지예정지구로 고시되어 있어 환지전의 기준시가는 환지후의 시가와 전혀 동떨어진 가액으로 시세를 반영하지 못하는 가액인데도 취득가액(110백만원)이 기준시가(2백만원)에 비해 현저히 높다 하여 신빙성이 없다고 판단한 것은 부당하며 청구인이 환지전토지를 110,000,000원에 취득한 사실이 매매계약서 및 중도금 및 잔금 영수증에 의하여 확인되고 처분청이 쟁점 환지전토지를 청구인에게 양도한 청구외 최○○(000000-0000000)에게 우편으로 발송한 거래 내용조회에 대한 회보내용에서도 실거래내용이 같은 금액으로 확인되며, 청구인으로부터 쟁점 환지후 토지를 매수한 청구외 하○○은 매수가액이 160,000,000원이라고 확인하고 있는데도 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 것은 부당하다.

청구인이 '89.09. 기준시가가 2백여만원에 불과한 쟁점 환지전 토지를 110백만원에 매수하면서 자신이 토지소유자와 직접 거래하지 아니하고 대리인을 통하여 대금을 지급하였다는 주장은 신빙성이 없으며, 계약서에 매수인의 성명이 청구인의 아명인 강○○으로 되어 있는 점과 취득시 대금지급에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 못하는 것으로 보아 실지거래가액으로 신고한 내용을 인정할 수 없어 기준시가로 과세한 처분청의 결정은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점환지후 토지를 양도한 데 대하여 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분청의 결정이 타당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다』고 규정하고, 제1호에서 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(괄호생략)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가, 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액으로 의한다』고 규정하고 있다. 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다』고 규정하고 있으며, 제1호에서『취득가액』을 규정하고, 가목에서 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(괄호생략)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있다, 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서 『법 제96조 및 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고, 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』를 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계

① 청구인이 취득한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○ 잡종지 661㎡가 토지 구획정리사업시행에 따라 '96.06.21 같은 동 ○○ 대지 265.7㎡로 환지처분 되었음이 관련증빙에 의하여 확인된다.

② 청구인은 쟁점 환지전 토지를 취득시 청구외 김○○을 대리인으로 토지소유자 최○○ㆍ이○○은 청구외 채○○을 대리인으로, 매매계약서의 매도인은 토지소유자인 청구외 최○○, 이○○을 대리한 채○○이 매도자란에 서명날인하였고, 매수인은 청구인의 아명인 강○○으로 기재되어 있는 사실이 확인되고, 중도금(40,000,000원)영수증의 영수인은 매도인측 대리인 채○○을 대신하여 매수인(청구인)의 대리인인 김○○으로 되어 있으며, 잔금(55,000,000)영수증의 영수인은 위 채○○으로 되어 있음이 확인된다.

③ 청구인에게 쟁점 환지전 토지를 양도한 청구외 최○○에게 상기 거래내용에 대하여 우편조회한 결과에 의하면 동토지의 양도가액은 청구인의 주장대로 110,000,000원(취득가액)으로 회보하고 있고, 청구인으로부터 쟁점환지후 토지를 공동으로 매수한 청구외 하○○과 그의 처 이○○는 매수가액이 160,000,000원이라고 확인하고 있다.

④ '89.11.08 ○○시장이 발급한 도시계획확인원에 의하면 쟁점환지전 토지는 택지개발예정지구로 지정되어 있음이 확인되고, 이 건 심리시 ○○시청공영개발사업단에 전화로 확인한 바, 쟁점토지가 소재한 ○○ ○○지구 토지구획정리사업지구 환지예정지 지정고시일은 '90.05.21임이 확인된다.

⑤ 처분청은 쟁점 환지전 토지의 취득가액(기준시가)이 2,038,716원에 불과한데도 청구인이 실지취득가액을 110,000,000원이라고 주장하는 것은 그 가액에 현저한 차이가 있어 신빙성이 없다 하였으나 본 건 심리시 쟁점환지전 토지의 취득가액을 기준시가로 계산한 결과 28,928,004원으로, 처분청이 실지거래가액 불인정의 사유로 삼은 취득시의 기준시가 2,038,716원과 현저한 차이가 나고, 쟁점 환지처분후 토지의 '91년도 공시지가는 85,024,000원으로 확인된다.

⑥ 처분청에서 과세적부심사심리시 쟁점 환지전 토지의 매도를 사실상 주도한 토지소유자 최○○의 처 이○○에게 전화로 조회한 바에 의하면 “매수인을 직접 만난 사실은 없고, 대리인을 통하여 거래한 사실을 인정한다”고 확인하였다는 사실로 미루어 보아 청구인이 쟁점토지를 대리인을 통하여 매수하였다는 주장은 사실로 보인다.

(2) 판 단 앞서 본 사실관계를 종합해 보면 청구인은 쟁점환지전 토지를 매수시 토지소유자와 직접 거래하지 아니하고 대리인을 통하여 매입하였음이 부동산 매매계약서와 대금영수증 등에 의하여 확인되고 있고, 쟁점환지전 토지를 청구인에게 양도한 ○○○가 처분청의 우편거래내용조회시 양도가액이 청구인의 주장대로 100,000,000원으로 회보하고 있으며, 대금 영수사실이 계약서 및 영수증에 의하여 확인되는데도, 쟁점환지전 토지의 기준시가와 실지거래가액이 현저히 차이가 있고(취득시의 기준시가를 처분청은 2,038,716원으로 하여 양도차익을 산정하였으나 본 심리시 계산한 결과 28,928,004원으로 확인됨) 매수대금의 수수가 대리인에 의하여 이루어 지고 계약서와 대금영수증 명의인이 청구인의 아명으로 기재된 것은 고액 거래시 있을 수 없는 일이라 하여 청구인이 신고한 실지거래 내용을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 것은 잘못이라고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.