부동산의 양도에 있어서 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 부과한 처분이 맞는 지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호(이하“쟁점부동산”이라 한다)를 1997.7.2 취득하고 1998.7.13 양도한 후 실지거래가액 (취득가액: 194,760천원, 양도가액: 210,000천원)에 의하여 양도차익을 계산하여 1998.7.9 양도소득세 779천원을 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 이에 대한 실지조사 결과 양도소득세 신고시 첨부된 매매계약서는 실매매거래에 의한 것이 아닌 채무변제로 인한 추정가액에 의하여 허위로 작성된 것으로서 이에 근거하여 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 2000.5,2 청구인에게 1998년 과세연도양도소득세 13,303,710원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 6.13 심사청구하였다.

청구인은 청구인 명의의 주택청약예금통장만 양도하였을뿐 이 통장에 의한 쟁점부동산 취득 및 양도는 청구인과는 관계없는 거래이므로 쟁점부동산의 실지거래내역을 밝혀 그 양도소득자에게 양도소득세가 과세되어야 한다.

청구인과 쟁점부동산의 취득자인 청구외 김○○(이하 “김영권”이라 한다)을 면담 확인한바, 당초 양도소득세 실시신청시 첨부한 매매계약서는 실질적인 매매거래가 아닌 관공서 신고용으로 허위로 작성하였으며 채무변제를 위한 당사자간의 합의로 소유권을 이전하였음을 자필로 확인하였으나, 그 실거래가액이 신빙성이 없어 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 있어서 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 부과한 처분이 맞는 지를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제4조 【소득의 구분】 제1항에 『거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다』 라고 규정하면서, 그 3호에 『자산의 양도로 인하여 발생한 소득을 양도소득』으로 규정하고 있고 같은법 제94조 【양도소득의 범위】 『양도소득은 당해연도의 발생한 다음 각호의 소득으로 한다』 라고 규정하면서, 그 1호에 「토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득(이하 생략)』 으로 규정하고 있으며 같은법 제96조 【양도가액】 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다』라고 규정하면서, 그1호에 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다_외 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실거래가액에 의한다』라고 규정하고 있으며, 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에 『거주자의 양도차익의ㆍ계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다』라고 규정하면서 그1호 『취득가액』 가목에서 『제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있고 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1호~2호 생 략) 3호.양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 중빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』 로 규정하고 있으며 같은법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 떄에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 생략)』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인이 쟁점부동산을 1998.7.13 양도하면서 양도가액을 각각 실지거래가액인 210,000천원과 194,760천원으로 양도차익을 계산하여 1998.7.9 양도소득세 신고ㆍ납부한 것에 대하여 처분청에서 2000.3 실지조사한 결과 그 신고가액이 신빈성이 없다고 하여 이를 인정하지 아니하고 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 청구인에게 양도소득세를 결정 고지하였음을 처분청의 양도소득세조사종결보고서와 결정겨릐서 등 관련서류에 의하여 알 수 있다.

2. 처분청의 실지조사 내용에 의하면, 쟁점부동산 등기부등본상 1997.10.13.일자로 ○○지방법원 ○○지원 97카합2951호로 채권채무에 의한 가처분결정이 있는 점으로 보아 청구인과 쟁점부동산 취득자 김○○의 확인내용과 같이 쟁정부동산은 채무변제조건으로 소유권이 이전되었으며, 양도소득세 신고시 첨부된 매매계약서는 실질적으로 금전거래없이 양도소득세 신고용으로 단순히 소유권이전을 위하여 허위로 작성하였다고 진술하고 있는 점으로 보아 동 매매계약서는 신빙성이 없는 서류로 보여진다.

3. 또한, 양도당시 쟁점부동산(40평형)의 시세는 로얄층은 2억 7천~2억 9천만원, 1층과 꼭대기층은 2억 4천~2억 5천만원으로 거래가 있었음이 처분청외 양도소득세조사종결보고서에 의하여 확인된다 4)청구인은 처분청의 실지조사시에는 위 내용과 같이 진술하였음에도 심사청구시에는 청구인 명의의 주택청약예금통장만 양도하였을 뿐 쟁점부동산 거래와는 관련이 없어 그 양도소득이 없었다고 주장하는 등 진술내용이 일관성이 없으며 그 진술내용을 입증할 구체적이고 객관적인 금융자료 및 증빙자료 제시가 없을 뿐만 아니라 심리기간 중 쟁점부동산 취득자인 김○○과 전화통화에서도 김○○은 처분청에 확인하여 준 내용이 사실이라고 진술하고 있다.

5. 청구인의 부동산 양도 및 취득자료에 의하면 청구인은 1987년부터 1998년 기간 중에 부동산을 7회 취득하고 6회 양도하였으며, 쟁점부동산 양도당시 아파트트 3채(쟁점부동산 포함)를 보유한 사실 등으로 보아 생활자금이 필요하여 주택청약예금통장을 양도하였다는 청구 주장은 신빙성이 없는 것으로 보여진다. 이상의 사실관계를 종합하여 보면, 청구인이 쟁점부동산 양도소득의 실지귀속자가 아니라는 청구주장은 받아들이기 어려우며, 그 가액에 있어서도 양도소득세 신고시 첨부된 매매계약서에 의한 가액은 신빙성이 없는 것으로 판단되므로 처분청이 쟁점부동산 양도에 대하여 실지조사 후 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분청의 당초처분에는 달리 잘못이 없다 하겠다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.