개별공시지가가 없는 토지의 기준시가산정

○○세무서장이 청구인에게 2000.04.01 결정고지한 1999과세연도 양도소득세 29,144,700원은 취득시 기준시가는 당해토지의 개별공시지가를 적용하고, 양도시 기준시가는 개별공시지가를 재산정하여 적용하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

○○세무서장은 청구인이 양도당시 개별공시지가가 없는 토지인 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 유지 9,441㎡(이하 “쟁점토지” 라 한다)를 1999. 05. 11 양도하고 인근 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 (답)의 개별공시지가를 적용하여 ㎡당 양도가액15,700원, 취득가액 17,863원으로 양도소득금액을 계산하여 자산양도 차익 예정 신고한데 대하여, 양도가액은 인근토지의개별공시지가인 ㎡당 15,700원으로 하고, 취득가액은 ㎡당 866원으로 하여 양도소득금액을 계산하고 2000. 04. 01청구인에게 1999과세연도 양도소득세 29,144,700원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.05.29 심사청구하였다.

쟁점토지는 1993년까지만 개별공시지가가 공시되어 있고 1999년 양도당시에는 개별공시지가가 없는 토지인바, 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정함에 있어서 양도가액을 쟁점토지와 지목 및 이용 상황이 다른 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지의 토지 개별공시지가를 그대로 적용하고, 취득가액은 임의로 평가한 ㎡당 866원으로 하여 양도소득세를 과세한 것은 부당하다.

쟁점토지는 양도당시 건설교통부의 개별공시지가가 공시되지 아니한 토지로서 쟁점토지 소재지를 관할하는 ○○세무서장이 산정한 취득 및 양도가액으로 양도소득금액을 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 개별공시지가가 없는 토지의 기준시가 평가액이 적정한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】제1항 제1호 가목에서 『토지의 기준시가는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한법률의 규정에 의한 공시지가 및 시장·군수·구청장이 동법 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다)에 의한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】제1항에서 『법 제99조 제1항 제1호 가목에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할 세무서장(납세지 관할 세무서장과 당해토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할 세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근 토지를 표준지로 본다.』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청의 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세 결정결의서겸 과세자료전에 의하면 양도가액은 148,223,700원, 취득가액은8,175,906원으로 하여 양도차익을 계산하고 있으며, 위 양도가액은 인근 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지의1998년 개별공시지가를 적용하여 산정한 사실에 대하여는 다툼이 없다. 개별공시지가 없는 토지는 지목·이용 상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가한 가액으로 하는 것(소득세법시행령 제164조)인바, 처분청이 위와 같이 개별 공시지가가 없는 쟁점토지에 대하여 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액은 쟁점토지와 지목이 다른 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지의 공시지가를 그대로 적용하고, 취득가액은 1990년도에 쟁점토지에 대한 공시지가(㎡당 3,000원)가있는데도 임의로 평가한 ㎡당 866원을 적용한 것은 적정하게 평가한 가액이라고 볼 수 없다고 할 것이므로 1997. 02. 01시행 국세청 지침에 따라 ① 평가할 토지의 지적도를 포함한 도시계획확인원을 발급받아 평가할 토지와 이용상황 등이 유사한 인근의 비교할 토지를 선정하고, ② 비교할 토지의 토지특성조사표 사본 징취 및 개별공시지가 확인, 평가할 토지에 대한토지특성비교표를 작성하며, ③ 토지가격비준표상의 특성별 가격배율을 곱하여 산출한 특성비교표상의 조정율(총가격배율)에 의한 토지가격평가서를 작성하여 쟁점토지의 개별공시지가를 재산정하여 과세함이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.