실지거래가액의 인정 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 전 1,607㎡, 같은 리 ○○번지 전 3,742㎡, 같은 리 ○○번지 전 519㎡, 같은 리 ○○번지 전 6,066㎡, 같은 리 ○○번지 구거 334㎡(이하 5필지 전 및 구거 12,268㎡를 “쟁점토지”라 한다)를 1989. 12.26. 취득하여 1999. 3.31. 양도하고 자산양도차익예정신고 또는 자산양도차익예정신고자진납부하지 아니하였다. 처분청은 당초 1999.12.23. 쟁점토지 중 2필지 ○○리 ○○번지, 같은 리 ○○번지에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세하겠다고 결정 전 조사내용 통지하였으며, 이에 대하여 청구인은 2000. 1.13. 쟁점토지 전체를 실지거래가액으로 결정하여 달라고 과세전적부심사청구하였으나, 처분청은 이를 채택하지 아니하고 쟁점토지 전체에 대해 기준시가에 의하여 취득가액을 89,240,988원으로 하고 양도가액을 352,607,500원으로 하여 양도차익을 산정한 후, 2000. 4.14. 청구인에게 1999년 과세연도 양도소득세 78,634,350원을 예정결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 5.29. 심사청구 하였다.

• 가. 청구인은 약 20,000,000원 상당의 닭과 계사(鷄舍)를 덤의 형태로 쟁점토지와 함께 400,000,000원에 일괄 취득하였고, 청구인 및 가족 소유의 빌딩 신축 중 IMF를 맞아 시공사 부도 및 금융권 이자부담압박 등으로 인해 매매차익 없이 400,000,000원에 양도하였는데, 취득계약서의 주소지가 계약당시의 주민등록상 주소지와 상이한 것은 청구인의 부주의로 당초 매매계약서를 분실하여 동 양도인이 소유하고 매매계약서에 갈음하여 재작성하는 과정에서 거래당시가 아닌 계약일 이후의 주소를 기재하였으나 다른 중요한 부분은 원래의 계약서대로 작성한 것인 바, 주소지가 상이하다고 하여 실지계약서가 구성하고 있는 과세요건 전체를 실지거래가 아닌 것으로 확대·유추 해석하여 실거래가액을 부인하고 기준시가로 과세함은 부당하므로, 위 덤의 형태로 취득한 닭과 계사 가액 20,000,000원을 제외한 380,000,000원과 400,000,000원을 각각 쟁점토지의 취득 및 양도 당시 실거래가액으로 하여 이 건 과세하여야 하고,
• 나. 처분청은 1999.12.31. 개정신설되어 2000년 이후 양도분부터 적용하는 소득세법 제114조 제5항, 같은 법 시행령 제176조의 2의 규정에 따라 양도소득세 확정신고기한 전에 법적 근거도 없이 이 건 과세하였는 바, 국세기본법상 세법해석의 기준 및 소급과세의 금지를 위배하여 과세하였기에 그 부과처분을 취소하여야 한다.

• 가. 청구인은 쟁점토지에 닭과 계사가 덤의 형태로 거래되었다고 주장하나, 청구인은 쟁점토지를 취득한 뒤 1995년 12월까지 6년간 쟁점토지에서 양계장을 운영하였으므로 덤의 형태로 거래되었다는 청구주장은 사실과 다르고, 쟁점토지의 양도인이 작성한 거래사실확인서 외에는 실지거래내용을 입증할 만한 객관적인 증빙을 제출치 못하고 있으므로 청구주장의 실거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분은 정당하고,
• 나. 청구인이 쟁점토지를 양도하고 자산양도차익예정신고 또는 자산양도차익예정신고자진납부를 하지 아니한 데 대하여, 개정 전 소득세법 제109조 제1항 의 규정에 따라 결정고지한 것이므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 기준기가로 양도차익을 산정하여 예정결정고지한 처분이 적법한지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제105조 【자산양도차익의 예정신고】(1994.12.22. 법률 제4803호로 전면개정된 것, 이하 같다) 제1항은 『제94조 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자(제165조의 규정에 의한 부동산 양도신고를 한 거주자를 제외한다)는 제95조 제1항의 규정에 의하여 계산한 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2일이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.』라고 규정하고 있고, 제2항은 『제1항의 규정에 의한 신고를 “자산양도차익예정신고”라 한다.』라고 규정하고 있다.

○ 동 부칙 제1조 【 시행일 】 제1항은 『 이 법은 1996년 1월 1일부터 시행한다.(단서 생략)』라고 규정하고 있고, 제2조 【일반적 적용례】 는 『이 법은 시행후 최초로 발생하는 소득분부터 적용한다.(단서 생략)』라고 규정하고 있으며, 제3조 【양도소득에 관한 적용례】 는 『이 법 중 양도소득에 관한 규정은 각 해당 조항의 시행후 최초로 양도하는 것부터 적용한다.』라고 규정하고 있다.

○ 같은 법 제109조 【자산양도차익의 결정】 제1항은 『거주자가 자산양도차익예정신고 또는 자산양도차익예정신고자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 양도차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 즉시 양도차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 거주자에게 통지하여야 한다.』라고 정하고 있다.

○ 같은 법 제96조 【양도가액】제1호 및 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항 제1호 가목은 『제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 한다. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있다.

○ 같은 법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】(1994.12.31. 대통령령 제14467호로 전면개정된 것) 제4항 제3호는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 말한다.』라고 규정하고 있고, 제5항은 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.』라고 규정하면서, 제2호에서 『제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』를 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 청구주장 “가”에 대하여 청구인은 취득가액 380,000,000원(닭과 계사 가액을 제외한 금액), 양도가액 400,000,000원이 쟁점토지의 실거래가액이라고 주장하며 확인되는 실거래가액에 의하여 과세하여야 한다고 하므로, 청구인이 실거래가액이라고 주장하는 취득 및 양도가액이 증빙에 의하여 확인되는지를 살펴본다. 청구인이 쟁점토지의 양도 당시 실거래가액이라고 주장하는 400,000,000원은 기준시가 352,607,500원과 비슷(113.4%)하나, 쟁점토지의 취득 당시 실거래가액이라고 주장하는 380,000,000원은 기준시가인 89,240,988원보다 월등히 많은 금액(425.8%)으로서, 청구인은 쟁점토지의 취득 당시 실거래가액이 기준시가보다 월등히 많은 이유를 설명하지 못하고 있다. 청구인은 쟁점토지를 닭 45,000수 및 계사 10여동과 함께 취득하였다고 주장하나 이를 입증하기 위하여 제시한 취득계약서에는 그 매매대상에 닭과 계사가 포함되어 있지 아니하고, 또한 청구인은 당초 작성한 취득계약서를 분실하여 양도인이 소유하고 있던 매매계약서에 갈음하여 주소지를 제외하고는 원래의 계약서대로 재작성하였다고 주장하나, 양도인이 소유하고 있었다는 원래의 계약서를 제시하지 못하고 있고 주소를 제외한 다른 중요한 부분은 모두 원본과 같다고 단정할 수 없는 점 등으로 보아 분실로 인하여 재작성한 것이라는 청구주장을 믿기 어렵다고 판단된다. 한편, 청구주장대로 400,000,000원을 쟁점토지와 닭 및 계사의 취득가액으로 인정한다 하더라도 쟁점토지와 닭 및 계사의 가액을 구분하기가 어렵고, 청구인이 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여 달라는 380,000,000원은 기준시가 대비 425.8%나 되어 이를 인정할 수 없다고 보여 지며, 또한 청구인은 취득가액이 실거래가액임을 입증할 만한 실제의 계약서 및 대금수수 관련 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 쟁점토지의 취득 당시 실거래가액이 불분명하다고 할 것이므로, 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없다고 보여 진다.

○ 청구주장 “나”에 대하여 청구인은 처분청이 1991.12.31. 개정신설되어 2000년 이후 양도분부터 적용하는 소득세법 제114조 제5항 등의 규정에 따라 이 건 과세하였다고 주장하나, 처분청은 1994.12.22. 법률 제4803호로 전면개정되어 1996. 1. 1. 이후 청구인이 쟁점토지를 양도할 당시까지 계속하여 시행되고 있는 소득세법 제96조 및 제97조, 같은법 시행령 제166조의 규정에 따라 과세한 것이고, 또한, 청구인은 양도소득세 확정신고기한 전에 법적 근거도 없이 이 건 과세하였다고 주장하나, 청구인이 쟁점토지를 양도하고 자산양도차익예정신고 또는 자산양도차익예정신고자진납부를 하지 아니한 데 대하여 위 1994.12.22. 법률 제4803호로 전면개정되어 1996. 1. 1. 이후 청구인이 쟁점토지를 양도할 당시까지 계속하여 시행되고 있는 소득세법 제109조 의 규정에 따라 예정결정고지한 한 것으로서, 청구인은 관련법령을 오해하고 있다고 할 것이므로 이 또한 받아들일 수 없다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.