기준시가 결정의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

1.처분내용 청구인은 1996. 8. 1. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호 건물 79.47㎡, 토지 50.23㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1997. 9.30. 양도하고 양도가액을 220,000,000원, 취득가액을 197,300,000원으로 하여 양도차익을 산정하고 1997.10. 6. 자산양도차익예정신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 양도차익을 양도가액 196.000,000원, 취득가액 166,500,000원의 기준시가로 산정하여 1999. 8.12. 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 10,677,360원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.11.13. 이의신청을 거쳐 2000. 3.11. 심사 청구하였다.

청구인은 거주목적으로 경매에 의하여 취득한 쟁점아파트를 청구인 본인의 자금사정 등의 사유로 인하여 급히 양도하게 됨에 따라 정상적인 가액을 받지 못하였는데도 실지거래가액에 대한 구체적인 조사 없이 청구인이 신고한 실제 양도가액을 인정하지 않고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.

쟁점아파트 양도당시인 1997년 9월경은 아파트 시세가 최고로 상승된 시기였으며 쟁점아파트 인근 유사 아파트의 매매실례가액이 25,000만원에서 33,000만원에 이르렀던 것으로 확인되므로 청구인이 신고한 양도가액은 실지거래가액으로서의 신빙성이 없고, 또한 당시 시세보다 현저히 낮은 가액으로 양도하였다는 청구주장을 인정할 만한 구체적인 증빙서류의 제시도 없으므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 가세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정하여 양도차익을 산정할 수 있는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 토지 또는 건물 양도의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있다.

○ 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 제1항 제1호에서『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 다음 각 호에 게기하는 것으로 한다.

• 가. 토지 또는 건물의 양도의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있다.

○ 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 규정하면서, 제3호에서『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지관할 세무서장에게 신고한 경우』를 열거하고 있고, 제5항 제2호에서는『신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 실지거래가액의 적용 대상에서 제외할 수 있다.』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점토지를 1996. 8. 1. 낙찰을 원인으로 소유권이전한 후 1997. 9.30. 청구 외 윤○○에게 소유권 이전하였음을 알 수 있는 바, 청구인이 당초 자산양도차익 예정신고 시 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정하여 쟁점아파트에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 실제 양도가액에 대한 증빙서류로서 검인용 부동산 매매계약서와 매수자 윤○○의 거래사실확인서(97. 9.)만을 제시하고 있을 뿐 매매계약서상 계약금·중도금·잔금 등의 수수내역이나 방법 및 거래사실 등을 확인할 만한 증빙서류를 전혀 제시하지 못하고 있고, 청구인은 주민등록상 쟁점아파트에 거주한 사실이 없는 것으로 등재되어 있음에도 매매계약서에 쟁점아파트의 이용상황이나 세입자 및 전세보증금 등에 대한 언급이 없으며, 쟁점아파트 양도당시 ○○○○紙(제220호)나 처분청의 매매실례가액에 대한 탐문조사내용에 의하면 쟁점아파트 양도당시 쟁점아파트와 같은 평형의 아파트 시세는 25,000만원에서 33,000만원에 거래가 형성된 것으로 확인되는 사실 등으로 미루어 볼 때, 쟁점아파트를 양도당시 시세보다 현저히 낮은 금액으로 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 없어 인정할 수 없다 할 것이고 이 건 실제 양도가액이 확인되는 경우로 인정하기 어려우므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.